Căn hộ du lịch hay còn gọi là Condotel là một loại hình lưu trú khá bùng nổ trong những năm gần đây. Nhiều người lựa chọn loại hình này để đầu tư kinh doanh, hợp đồng mua bán căn hộ du lịch cũng dễ dàng tìm kiếm trên các phương tiện 4.0, tuy nhiên mẫu hợp đồng nào là chính xác, phù hợp với quy định pháp luật. Hãy cùng NPLAW tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé!
I. Thực trạng hợp đồng mua bán căn hộ du lịch
Căn hộ du lịch được gọi bằng tiếng anh là Condotel. Condotel là từ được viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh là “condominium và hotel”, có ý nghĩa được dịch ra tiếng Việt là “căn hộ khách sạn hay là căn hộ du lịch”. Những năm gần đây loại hình này bùng nổ tại Việt Nam, khá phổ biến và giúp phát triển ngành bất động sản một cách đáng kể.
Mặc dù phổ biến nhưng loại hình này chưa được pháp luật điều chỉnh cụ thể, vẫn còn nhiều bất cập. Trước đây việc mua bán căn hộ du lịch hay sở hữu căn hộ du lịch gặp nhiều khó khăn, thậm chí nhiều người e ngại khi sở hữu loại hình căn hộ du lịch vì chưa có quy định bảo vệ cho quyền sở hữu đối với loại hình này. Tuy nhiên, Nghị định 02/2022/NĐ-CP được ban hành đã hướng dẫn cụ thể mẫu hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, nối tiếp Nghị định này là Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Từ ngày 20/5/2023 condotel (căn hộ lưu trú du lịch) nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2023) bổ sung quy định cấp quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ vào Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đây là một tin vui đối với chủ sở hữu căn hộ du lịch.
II. Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch
Dưới đây là một số quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch.
1. Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch là gì?
Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm hợp đồng như sau:
“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 hướng dẫn Luật Du lịch quy định: “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”.
Căn hộ du lịch là một khái niệm mới mẻ, hiện vẫn chưa có quy định cụ thể đối với loại hình lưu trú này nhưng có thể hiểu căn hộ du lịch hay còn gọi là Condotel là loại hình căn hộ cho thuê ở những khu du lịch với đầy đủ tiện nghi, ấm cúng như ở nhà.
Từ những lập luận trên có thể hiểu hợp đồng mua bán căn hộ du lịch là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ đối với căn hộ du lịch. Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì hợp đồng mua bán căn hộ du lịch là một trong các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản.
2. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ du lịch?
Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch được quy định theo mẫu số 02 tại Phụ lục ban hành kèm Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ du lịch gồm một số nội dung chủ yếu như:
- Thông tin của bên mua và bên bán
- Giải thích từ ngữ
- Đặc điểm căn hộ du lịch
- Giá bán; phương thức và thời gian thanh toán
- Quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán
- Điều khoản về thuế, phí, lệ phí liên quan
- Điều khoản về giao nhận căn hộ du lịch
- Điều khoản về chất lượng và bảo hành
- Điều khoản về chuyển giao quyền và nghĩa vụ
- Trách nhiệm của các bên và xử lý vi phạm hợp đồng; cam kết của các bên
- Điều khoản bất khả kháng
- Điều khoản về thông báo; chấm dứt hợp đồng
- Điều khoản giải quyết tranh chấp
- Điều khoản hiệu lực hợp đồng
3. Điều kiện để hợp đồng mua bán căn hộ du lịch có hiệu lực
Hiện nay luật chưa có quy định cụ thể áp dụng cho hợp đồng mua bán căn hộ du lịch. Nhưng cũng tương tự như các loại hợp đồng thông thường thì hợp đồng mua bán căn hộ du lịch cần đảm bảo một số điều kiện sau:
- Thứ nhất, chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng được xác lập.
- Thứ hai, chủ thể tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện.
- Thứ ba, mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
- Thứ tư, hợp đồng phải đảm bảo quy định về hình thức theo quy định pháp luật.
4. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ du lịch
Hiện nay có thể dễ dàng tìm kiếm mẫu hợp đồng mua bán căn hộ du lịch trên các kênh thông tin đại chúng. Tuy nhiên nên tìm hiểu và lựa chọn chính xác mẫu hợp đồng được pháp luật công nhận, như vậy sẽ đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên cũng như giảm thiểu rủi ro phát sinh từ các hợp đồng không chính thống.
Quý độc giả có thể tham khảo mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch được quy định theo mẫu số 02 tại Phụ lục ban hành kèm Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
III. Giải đáp một số câu hỏi về hợp đồng mua bán căn hộ du lịch
Dưới đây giải đáp một số thắc mắc phổ biến liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ du lịch.
1. Cần lưu ý những gì khi soạn hợp đồng mua bán căn hộ du lịch?
Khi soạn hợp đồng mua bán căn hộ du lịch cần lưu ý một số vấn đề như:
- Về hình thức: nên soạn thảo thành văn bản, các bên trao đổi các nội dung, vấn đề có trong hợp đồng
- Về nội dung: cần có đủ các điều khoản chủ yếu theo quy định pháp luật
- Thông tin các bên chủ thể cần đầy đủ và chính xác, để dễ dàng thực hiện cũng như liên hệ khi gặp vấn đề liên quan tới hợp đồng cần được giải quyết.
- Về thanh toán cần lưu ý nên có đủ nội dung như: đơn giá, tổng giá trị và đồng tiền thanh toán, phương thức thanh toán nên được xác định cụ thể. Về đơn giá có thể xác định theo giá cố định hoặc đưa ra cách xác định giá để tránh xảy ra tranh cãi trong quá trình thực hiện hợp đồng.
- Các bên nên quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ để đảm bảo tốt nhất lợi ích hợp
- Nên có điều khoản về phạt vi phạm để nâng cao ý thức, cũng như trách nhiệm thực hiện hợp đồng của các bên
- Đối với các hợp đồng liên quan đến bất động sản thì cần công chứng, chứng thực để đảm bảo tính hiệu lực của hợp đồng
2. Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch có cần phải công chứng không?
Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch là một trong các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Theo Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
“2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như sau:
“2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, trường hợp kinh doanh bất động sản dưới dạng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quy mô nhỏ hoặc không thường xuyên thì hợp đồng kinh doanh phải công chứng hoặc chứng thực còn nếu không thuộc những trường hợp đó thì hợp đồng kinh doanh có công chứng, chứng thực hay không nằm vào sự thỏa thuận của các bên.
3. Người nước ngoài có thể mua căn hộ du lịch ở Việt Nam không?
Hiện tại không có quy định nào cấm người nước ngoài mua căn hộ du lịch ở Việt Nam. Tuy nhiên, căn cứ vào các quy định liên quan đến việc mua sở hữu bất động sản tại Việt Nam của người nước ngoài tại Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 nêu trên.
Hiện tại, pháp luật vẫn chưa có quy định chính thức, cụ thể nào trong việc điều chỉnh các nội dung mua bán, sở hữu căn hộ Condotel. Chính vì thế, dưới góc độ pháp lý, người nước ngoài vẫn chưa có đủ cơ sở để thực hiện hoạt động mua, sở hữu căn hộ Condotel tại Việt Nam.
Thay vào đó, trong trường hợp có nhu cầu đầu tư vào mô hình Condotel, người nước ngoài có thể thực hiện các phương thức đầu tư dựa trên Luật Đầu tư 2020 quy định về hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam và hoạt động đầu tư kinh doanh từ Việt Nam ra nước ngoài.
