Tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là một trong các vấn đề thường gặp trong các giao dịch liên quan đến bất động sản. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ nguyên nhân, thực trạng tranh chấp hiện nay, cùng với các quy định pháp luật về cách thức giải quyết tranh chấp cần thiết để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên. Hãy cùng NPLaw tìm hiểu nhé!
I. Thực trạng tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
Trong bối cảnh toàn cầu hóa và tự do hóa thương mại, hoạt động kinh doanh ngày càng phát triển mạnh mẽ và đa dạng hơn cả về quy mô lẫn hình thức. Thay vì đầu tư mua mặt bằng kinh doanh, nhiều doanh nghiệp, cá nhân đã lựa chọn phương án thuê mặt bằng để tối ưu hóa chi phí sản xuất. Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng của các giao dịch thuê mặt bằng, số lượng các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh cũng không ngừng tăng lên, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, ...Đáng chú ý, các tranh chấp này ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng khiến việc giải quyết cũng gặp khó khăn hơn.
Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể định nghĩa về hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, tuy nhiên dựa bản chất của Hợp đồng thì đây được xác định là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản.
Căn cứ theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, ta có thể hiểu rằng “Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh” là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê phải có nghĩa vụ giao mặt bằng cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định theo sự thỏa thuận giữa các bên, và bên thuê phải có nghĩa vụ trả tiền cho việc sử dụng này.
Như vậy, tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là một dạng tranh chấp hợp đồng thuê tài sản.
Việc hiểu rõ nguyên nhân dẫn đến phát sinh tranh chấp trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh không chỉ giúp giải quyết tranh chấp nhanh chóng mà còn giúp các bên đề phòng. Một số nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có thể kể đến như:
Bên cạnh những nguyên nhân chủ quan trên, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng còn có thể do các yếu tố khách quan bên ngoài như sự kiện bất khả kháng (bão, lũ, dịch bệnh, …), hoàn cảnh thay đổi cơ bản,...
Như vậy, tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân chủ quan, khách quan khác nhau, tuy nhiên trên thực tế nguyên nhân chủ yếu là cho một trong các bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Để giao dịch thuê mặt bằng kinh doanh của hai bên được diễn ra suôn sẻ, không phát sinh các tranh chấp không mong muốn thì các bên cần lưu ý một số vấn đề sau:
Một là, xác định chính xác danh tính và thông tin của bên cho thuê cung cấp. Là chủ sở hữu hay người được ủy quyền hợp pháp được thực hiện việc cho thuê mặt bằng đó. Điều này giúp bạn tránh các trường hợp bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Hai là, kiểm tra hiện trạng mặt bằng, đối sánh với thông tin trong hợp đồng. Nếu không đúng thỏa thuận trong hợp đồng hay có hư hỏng, xuống cấp phải báo ngay cho bên cho thuê để giải quyết kịp thời;
Ba là, đọc kỹ và rà soát tất cả các điều khoản trong hợp đồng như giá thuê, diện tích thuê, thời hạn và phương thức thanh toán, tiền cọc, ..., Đặc biệt cần chú ý đến điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng. Nếu chưa hiểu thì phải hỏi lại, không được được bỏ qua, vì điều này có thể gây bất lợi cho bạn về sau.
Nếu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh trong đó có ít nhất một bên có hoạt động thương mại thì theo khoản 2 Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010, đây được xem là một trong các tranh chấp Trọng tài có thẩm quyền giải quyết.
Theo khoản 1 Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010, thỏa thuận trọng tài có thể được lập trước hoặc sau khi có tranh chấp xảy ra và thỏa thuận này có thể được thể hiện dưới dạng một điều khoản trong Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh hoặc dưới hình thức thỏa thuận riêng được xác lập bằng văn bản.
Ngoài việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh bằng hình thức tố tụng thông qua Tòa án thì các bên có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp thông qua Trọng tài nếu các bên có thỏa thuận trọng tài.
Căn cứ Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định: “ Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.”
Về nguyên tắc, bên nào thua kiện thì bên đó phải chịu án phí tương đương với phần yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, cụ thể như sau:
Tuy nhiên, để được tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp thì người nộp đơn khởi kiện phải có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí theo Điều 25 Nghị quyết 326/2016.
Như vậy, nghĩa vụ nộp án phí khi tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng của các bên phụ thuộc vào bản án, quyết định cuối cùng của Tòa án.
Trên đây là những thông tin xoay quanh đề tài hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh. Để có thể được hỗ trợ cũng như tìm hiểu thông tin, quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, Quý khách có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
