Hiện nay, với sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ra đời là điều tất yếu khách quan. Việc môi giới bất động sản một cách phù hợp làm thúc đẩy nhu cầu, tăng giá trị bất động sản. Vậy hoạt động kinh doanh này được quy định như thế nào, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Trước tiên, kinh doanh dịch vụ là việc chủ thể tiến hành cung cấp các sản phẩm kinh tế để giúp cho những cá nhân tổ chức có nhu cầu sử dụng dịch vụ đó có thể thực hiện đáp ứng yêu cầu của mình.
Bất động sản là những tài sản không di chuyển được và thường gắn với đất đai, công trình xây dựng… gắn liền với đất đai.
Như vậy có thể hiểu kinh doanh dịch vụ Bất động sản là hoạt động hỗ trợ kinh doanh, bao gồm dịch vụ môi giới Bất động sản, định giá Bất động sản, sàn giao dịch Bất động sản, tư vấn Bất động sản, quản lý Bất động sản, quảng cáo, đấu giá. Tuy nhiên Luật kinh doanh Bất động sản chỉ điều chỉnh 4 loại hình dịch vụ kinh doanh Bất động sản.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm các đặc điểm sau:
Thứ nhất, chủ thể của loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản không phải là chủ đầu tư và không trực tiếp tham gia giao dịch kinh doanh mà chỉ hỗ trợ các chủ thể kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, đối tượng của kinh doanh dịch vụ bất động sản là các dịch vụ mang tính kinh nghiệm và kiến thức về bất động sản nói chung và giao dịch bất động sản nói riêng.
Thứ ba, kinh doanh dịch vụ bất động sản vừa là hoạt động kinh doanh dịch vụ, vừa là hoạt động mang tính nghề nghiệp.
Thứ tư, hoạt động kinh doanh bất động sản thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch bất động sản.
Bất động sản là tài sản mang giá trị to lớn, vì vậy nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi vậy pháp luật quy định những điều kiện nhất định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần đạt được các điều kiện như sau:
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
+ Trường hợp cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập, không phải thành lập thành doanh nghiệp, nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Để được hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản thì chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Tuy nhiên, để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì cần phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản:
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
- Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.
Như đề cập ở trên, để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Vì vậy, căn cứ Điều 10 Thông tư số 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, thì hồ sơ đăng ký dự thi gồm:
- 01 Đơn đăng ký dự thi có dán ảnh màu cỡ 4x6cm chụp trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi (theo mẫu tại Phụ lục 1 của Thông tư này);
- 01 Bản sao có chứng thực Giấy chứng minh nhân dân đối với người Việt Nam hoặc hộ chiếu đối với người nước ngoài (hoặc bản sao có bản chính để đối chiếu);
- 01 Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản (nếu có);
- Bản sao có chứng thực bằng tốt nghiệp từ Trung học phổ thông (hoặc tương đương) trở lên;
- 02 ảnh màu cỡ 4x6cm chụp trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi, 02 phong bì có dán tem ghi rõ họ tên, số điện thoại, địa chỉ người nhận;
- Bản sao và bản dịch có chứng thực chứng chỉ do nước ngoài cấp (đối với người nước ngoài và người Việt Nam có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do nước ngoài cấp đang còn giá trị).
Căn cứ khoản 2 Điều 15 Thông tư số 11/2015/TT-BXD quy định về trình tự cấp chứng chỉ:
Bước 1: Chủ tịch Hội đồng thi báo cáo Giám đốc Sở Xây dựng về quá trình tổ chức kỳ thi và phê duyệt kết quả thi theo đề nghị của đơn vị tổ chức kỳ thi.
Bước 2: Trên cơ sở báo cáo của Chủ tịch hội đồng thi và kết quả thi do Chủ tịch Hội đồng thi phê duyệt, Giám đốc Sở Xây dựng phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ (theo mẫu tại Phụ lục 3a của Thông tư này).
Bước 3: Căn cứ quyết định phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ, đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch có trách nhiệm chuyển bản phô tô bài thi và hồ sơ của các cá nhân đó về Sở Xây dựng để cấp chứng chỉ.
Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng tổ chức in và ký phát hành chứng chỉ.
Bước 4: Sở Xây dựng có trách nhiệm lưu giữ hồ sơ của người được cấp chứng chỉ theo quy định tại khoản 2 Điều 14 của Thông tư này.
Thứ nhất, lưu ý điều kiện về lựa chọn bất động sản đưa vào kinh doanh. Luật kinh doanh bất động sản quy định các loại bất động sản sau đây sẽ được phép đưa vào kinh doanh: Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Thứ hai, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 05 năm theo khoản 2 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Vì vậy, hết thời hạn này, chủ thể môi giới bất động sản phải thực hiện việc cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới
Thứ ba, khi đăng ký kinh doanh ngành nghề môi giới bất động sản, cá nhân, doanh nghiệp có thể đăng ký ngành nghề 682 - 6820: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, mức hoa hồng môi giới bất động sản được xác định khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản hoặc do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Mức hoa hồng phụ thuộc vào kết quả môi giới của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ. Thực tế, mức tỷ lệ hoa hồng trung bình được áp dụng trên thị trường hiện nay như sau.
- Với bất động sản cho thuê: môi giới thường nhận được khoản thù lao trong khoảng từ 1 – 2 tháng tiền thuê nhà thực tế.
- Với mua/bán nhà riêng lẻ: mức hoa hồng cho môi giới thường dao động từ 1-2% giá trị hợp đồng giao dịch.
- Với việc bán căn hộ, nhà đất từ dự án của chủ đầu tư: mức hoa hồng dao động trong khoảng 2-3% giá trị BĐS.
- Với sang nhượng mặt bằng kinh doanh: phí môi giới trung bình là khoảng 5% giá trị tài sản sang nhượng.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Theo khoản 4 Điều 13 Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định về trường hợp tổ chức thi lại cho thí sinh như sau:
“4. Trong thời gian 20 ngày kể từ khi thông báo kết quả thi, đơn vị tổ chức kỳ thi tổ chức thi lại cho những thí sinh có bài thi không đạt yêu cầu. Thí sinh thi không đạt yêu cầu phần nào thì thi lại phần đó. Mỗi kỳ thi chỉ tổ chức thi lại 1 lần, thí sinh không phải nộp kinh phí thi lại."
Như vậy, đối với trường hợp thí sinh có bài thi không đạt yêu cầu, thí sinh thi không đạt yêu cầu phần nào thì thi lại phần đó. Mỗi kỳ thi chỉ tổ chức thi lại 1 lần, thí sinh không phải nộp kinh phí thi lại.
Hiện nay thị trường có rất nhiều công ty luật/ văn phòng luật cung cấp dịch vụ tư vấn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Trong đó, NPLAW là công ty có kinh nghiệm chuyên môn cao với đội ngũ nhân viên làm việc tận tâm, chỉn chu và chuyên nghiệp. Công ty luôn sẵn sàng tư vấn và đưa ra các giải pháp để khách hàng lựa chọn một cách tiết kiệm thời gian và tiền bạc nhất.
Các dịch vụ tại NPLAW khi tư vấn về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cụ thể như sau:
- Tư vấn cho khách hàng về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
- Tư vấn về nội dung môi giới bất động sản
- Tư vấn về thù lao môi giới bất động sản
- Tư vấn hoa hồng môi giới bất động sản
- Soạn thảo hồ sơ về đăng ký dự thi sát hạch
- Thay mặt khách hàng thực hiện công việc với cơ quan có thẩm quyền.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
