KINH DOANH DỊCH VỤ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Sự phát triển của hoạt động đấu giá, đấu thầu, góp vốn bằng tài sản,… đã khiến nhu cầu thẩm định giá nở rộ trong những năm qua. Nhằm đảm bảo hạn chế thất thoát tài sản, giữ vững sự minh bạch của nền kinh tế thì pháp luật đã quy định thẩm định giá là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Vậy làm sao để hiểu thế nào là kinh doanh dịch vụ xác định giá đất và những vấn đề liên quan xoay quanh về kinh doanh dịch vụ xác định giá đất như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.

I. Thực trạng kinh doanh dịch vụ xác định giá đất hiện nay

Thực trạng kinh doanh dịch vụ xác định giá đất hiện nay có thể được phân tích qua một số khía cạnh chính:

• Nhu cầu gia tăng: Với sự phát triển nhanh chóng của các đô thị, nhu cầu xác định giá đất để phục vụ cho các dự án đầu tư, xây dựng trở nên cần thiết. Sự điều chỉnh các chính sách liên quan đến đất đai và quy hoạch khiến cho việc xác định giá đất càng trở nên phức tạp và cần sự tư vấn chuyên nghiệp.
• Khó khăn và thách thức: Việc thu thập dữ liệu về giá đất và thông tin thị trường đôi khi thiếu minh bạch, gây khó khăn trong việc đưa ra mức giá hợp lý. Có sự chênh lệch lớn trong chất lượng dịch vụ giữa các đơn vị, từ các công ty tư vấn chuyên nghiệp đến những cá nhân hoặc tổ chức không có đủ năng lực.
• Đối tượng cung cấp dịch vụ: Các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thường cung cấp dịch vụ xác định giá đất như một phần trong dịch vụ của họ. Nhiều tổ chức nhà nước và các cơ quan chức năng cũng tham gia vào việc xác định và công bố giá đất phục vụ cho mục đích quản lý và phát triển.
• Xu hướng phát triển: Việc áp dụng công nghệ thông tin trong công tác khảo sát và thu thập dữ liệu có thể giúp nâng cao độ chính xác và tiết kiệm thời gian. Có xu hướng hướng tới việc xây dựng và chuẩn hóa quy trình xác định giá đất, nhằm bảo đảm tính nhất quán và minh bạch.
• Cơ hội và định hướng tương lai: Với sự phát triển của hạ tầng, các khu vực ngoại thành đã và đang trở thành điểm nóng thu hút đầu tư bất động sản, tạo cơ hội cho dịch vụ xác định giá đất. Cần có sự đầu tư vào đào tạo và nâng cao năng lực cho nhân sự trong lĩnh vực này, nhằm cải thiện chất lượng dịch vụ.

Tóm lại, thị trường dịch vụ xác định giá đất đang có nhiều cơ hội phát triển, tuy nhiên cũng phải đối mặt với không ít thách thức. Sự minh bạch và chất lượng dịch vụ sẽ là yếu tố quyết định đến sự thành công trong lĩnh vực này.

II. Tìm hiểu về kinh doanh dịch vụ xác định giá đất

1. Kinh doanh dịch vụ xác định giá đất là gì?

Kinh doanh dịch vụ xác định giá đất là hoạt động cung cấp thông tin, tư vấn và đánh giá giá trị đất đai cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu, bao gồm cả việc xác định giá đất cho mục đích thuê, mua, bán, chuyển nhượng, hoặc phục vụ cho các dự án đầu tư. 

Dịch vụ này thường được thực hiện bởi các công ty tư vấn bất động sản, các tổ chức định giá độc lập hoặc các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và quản lý tài sản. Việc xác định giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý, hạ tầng khu vực và các yếu tố kinh tế, xã hội khác.

Kinh doanh dịch vụ xác định giá đất không chỉ giúp người có nhu cầu hiểu rõ giá trị tài sản của mình mà còn hỗ trợ trong việc quyết định đầu tư, bảo đảm quyền lợi hợp pháp và góp phần vào việc phát triển thị trường bất động sản một cách minh bạch và hiệu quả.

2. Điều kiện để được kinh doanh dịch vụ xác định giá đất

Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất được quy định tại Điều 20 Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 6 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP nay được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 2 Nghị định 136/2018/NĐ-CP) như sau:

• Tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
• Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản;
• Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất 
• Cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và phải có đủ các điều kiện sau đây:
• Có năng lực hành vi dân sự;
• Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan;
• Có trình độ từ đại học trở lên chuyên ngành về quản lý đất đai, vật giá, thẩm định giá, địa chính, kinh doanh bất động sản, kinh tế bất động sản và các chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất;
• Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành 
• Có Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá hoặc có Chứng chỉ định giá bất động sản được cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc Chứng chỉ định giá đất.
• Cá nhân được cấp Chứng chỉ định giá đất phải có đủ các điều kiện sau:
• Có trình độ từ đại học trở lên thuộc các chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, vật giá, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán, ngân hàng, kinh tế-kỹ thuật, kỹ thuật, luật;
• Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành quy định tại điểm a Khoản này tính đến ngày nộp hồ sơ đề nghị cấp Chứng chỉ định giá đất;
• Có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

III. Quy đị nh pháp luật về kinh doanh dịch vụ xác định giá đất

1. Hồ sơ để xin kinh doanh dịch vụ xác định giá đất

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 38/2014/TT-BTC được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 1 Thông tư 60/2021/TT-BTC thì hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá bao gồm:

• Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá bao gồm các tài liệu quy định tại Điều 14 Nghị định 89/2013/NĐ-CP và Khoản 7 Điều 1 Nghị định số 12/2021/NĐ-CP cụ thể các tài liệu như sau:
• Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo Mẫu do Bộ Tài chính (BTC) quy định;
• Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của doanh nghiệp;
• Giấy đăng ký hành nghề thẩm định giá của các thẩm định viên đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp được doanh nghiệp xác nhận; Giấy chứng nhận bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cho thẩm định viên về giá hành nghề (nếu có);
• Bản sao Hợp đồng lao động hoặc Phụ lục hợp đồng lao động (nếu có) của các thẩm định viên về giá hành nghề tại doanh nghiệp;
• Danh sách xác nhận của doanh nghiệp về vốn góp của các thành viên trong trường hợp không có thông tin về danh sách thành viên góp vốn, danh sách cổ đông tại Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;
• Biên lai nộp phí thẩm định cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
• Bản sao chứng thực văn bản bổ nhiệm chức vụ đối với đại điện pháp luật của doanh nghiệp, văn bản ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có).
• Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo mẫu quy định tại Phụ lục số 02 kèm theo Thông tư 60/2021/TT-BTC.

2. Thủ tục thành lập Công ty kinh doanh dịch vụ xác định giá đất

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 4 Thông tư 38/2014/TT-BTC thì thủ tục cấp giấy chứng nhận Giấy chứng nhận kinh doanh dịch vụ thẩm định giá thực nhiện như sau:

• Doanh nghiệp lập 01 bộ hồ sơ gửi trực tiếp hoặc qua đường bưu điện đến BTC (Cục Quản lý giá – CQLG).
• Trường hợp cần làm rõ các thông tin trong hồ sơ, BTC (CQLG) có quyền yêu cầu thẩm định viên về giá hoặc doanh nghiệp giải trình hoặc cung cấp tài liệu phục vụ cho việc kiểm tra, đối chiếu, xác minh quá trình làm việc và các thông tin khác trong hồ sơ.
• Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì BTC (CQLG) xem xét để cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo thời hạn quy định tại Điều 15 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP. Cụ thể tại Điều 15 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 8 Điều 1 Nghị định 12/2021/NĐ-CP quy định thời hạn cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá như sau:
• Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ 01 bộ hồ sơ do doanh nghiệp lập theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 14 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, BTC cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá cho doanh nghiệp thẩm định giá.
• Trường hợp từ chối cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, BTC trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do cho doanh nghiệp đăng ký kinh doanh dịch vụ thẩm định giá trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.
• Giấy Chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo Mẫu tại Phụ lục số 04 kèm theo Thông tư 38/2014/TT-BTC.
• Trường hợp doanh nghiệp không bổ sung tài liệu giải trình hoặc tài liệu giải trình không chứng minh đầy đủ các thông tin trong hồ sơ đăng ký hành nghề là xác thực, BTC (CQLG) có quyền từ chối cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Trường hợp từ chối, BTC (CQLG) trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Như vậy, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá thực hiện như sau:

• Doanh nghiệp lập hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận gồm các tài liệu: đơn đề nghị, bản sao giấy phép kinh doanh, giấy đăng ký hành nghề của thẩm định viên, hợp đồng lao động của thẩm định viên, danh sách thành viên góp vốn, biên lai nộp phí, giấy ủy quyền (nếu có).
• Doanh nghiệp nộp 01 bộ hồ sơ trực tiếp hoặc qua đường bưu điện cho BTC (CQLG).
• Trong thời hạn 15 ngày làm việc, nếu hồ sơ đủ điều kiện, BTC sẽ cấp Giấy chứng nhận. Nếu từ chối cấp thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
• Trường hợp hồ sơ không đầy đủ, rõ ràng, BTC có quyền yêu cầu doanh nghiệp bổ sung giải trình. Nếu doanh nghiệp không bổ sung đầy đủ thì BTC có quyền từ chối cấp giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nào có thẩm  quyền cấp chứng chỉ để kinh doanh dịch vụ xác định giá đất

Căn cứ theo khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định về giá đất cụ thể như sau:

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật Đất đai 2024;
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai 2024.

IV. Dịch vụ tư vấn và thực hiện các thủ tục liên quan đến kinh doanh dịch vụ xác định giá đất

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề kinh doanh dịch vụ xác định giá đất. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn