Theo như quy định của pháp luật hiện hành đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất.

Vậy, những vấn đề pháp lý có liên quan đến mua bán đất đai được quy định như thế nào? NPLaw sẽ cùng Quý bạn đọc tìm hiểu qua bài viết sau.

I. Mua bán đất đai được hiểu như thế nào

Mua bán đất đai xét về bản chất là việc thực hiện giao đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một người khác. Dựa trên ý trí tự nguyện và sự thỏa thuận giữa các bên tham gia.

Căn cứ Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, mua bán đất đai là sự việc giao quyền sử dụng đất từ tay người này sang người khác thông qua hình thức chuyển nhượng.

II. Thực trạng về tình hình mua bán đất đai hiện nay

Hiện nay, dân số nước ta không ngừng gia tăng chính vì vậy vấn đề mua bán đất đai rất được nhiều người quan tâm. Việc mua đất ở đây không chỉ nhằm mục đích để ở mà còn nhiều mục đích khác như:

Thực trạng về tình hình mua bán đất đai hiện nay

  • Mua đất dùng để trồng trọt, chăn nuôi
  • Mua đất làm cơ sở sản xuất, kinh doanh như: văn phòng, nhà xưởng, nhà kho….
  • Mua đất với mục đích mua qua bán lại nhằm thu lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản

Tuy nhiên, việc mua bán đất đai cũng gặp nhiều khó khăn hoặc cản trở từ các tranh chấp đất đai cụ thể như:

  • Tranh chấp xác định quyền sử dụng đất;
  • Tranh chấp liên quan đến các giao diện về quyền sử dụng đất;
  • Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
  • Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất;
  • Tranh chấp về khi không đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013
  • Một số nguyên nhân khách quan khác.

Chính những tranh chấp trên mà dẫn đến hậu quả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên có gián đoạn. Nguyên nhân chủ yếu xảy ra các tranh chấp nêu trên cụ thể như sau:

  • Việc quản lý đất đai ở một số tỉnh thành còn nhiều thiếu sót, sơ hở;
  • Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành chậm, thủ tục phức tạp
  • Việc lấn chiếm đất đai diễn ra ngày càng phổ biến nhưng không được phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời;
  • Đất đai từ chỗ chưa được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến;
  • Khi tiến hành chuyển nhượng không kiểm tra kỹ lưỡng điều kiện (ví dụ như đất có tranh chấp) của đất dẫn đến nguyên nhân chậm trễ trong việc chuyển nhượng.
  • Chưa nắm rõ được những quy định pháp lý hiện hành về đất đai.

Đặc biệt hiện nay có đang phát sinh rất nhiều vụ việc liên quan đến việc lừa đảo mua bán đất đai qua các hình thức tinh vi như sau:

  • Hình thức dùng giấy tờ giả để mua bán
  • Bán nhà đang bị kê khai tài sản
  • Bán đất nông, lâm, ngư nghiệp và hứa hẹn sẽ lập sổ đất thổ cư
  • Bán đất qua hợp đồng vi bằng
  • Lừa mua đất trong các dự án không có bảo lãnh ngân hàng.
  • Lừa sốt đất ảo nhằm mục đích tăng giá thị trường
  • Bán một căn nhà hoặc miếng đất cho nhiều người cùng một lúc

Như vậy, việc mua bán đất đai các chủ thể tham gia giao dịch cần phải tìm hiểu cẩn thận tránh những trường hợp bất lợi cho bản thân. Quý bạn đọc khi có nhu cầu mua đất hoặc bán đất có thể liên hệ với NPLaw, chúng tôi sẽ tư vấn những vấn đề pháp lý có liên quan đến vấn đề mà các bạn đang gặp phải.

III.  Các hình thức mua bán đất đai phổ biến

Hiện nay vấn đề mua bán được thực hiện qua nhiều hình thức khác nhau. Mua bán đất đai cũng như vậy. Một số hình thức mua bán phổ biến hiện nay như sau:

Các hình thức mua bán đất đai phổ biến

Thứ nhất: Mua bán trực tiếp

Với hình thức này những người có nhu cầu bán và người có nhu cầu mua sẽ liên hệ trực tiếp với nhau để thực hiện giao dịch mà không thông qua bất kì một bên thứ ba nào. Hình thức này phổ biến ở những vùng nông thôn, thị trấn.

Thứ hai: Mua bán thông qua các nhà môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là việc làm trung gian cho những bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.Như vậy, thông qua hình thức này thì bên mua và bên bán liên hệ với nhau qua bên môi giới là bên thứ ba giúp họ thực hiện giao dịch.

Thứ ba: Sử dụng quảng cáo

Sử dụng quảng cáo qua các nền tảng mạng xã hội hoặc những hội nhóm chuyên kinh doanh bất động sản.

IV.  Luật mua bán đất đai mới nhất

Căn cứ pháp luật liên quan đến mua bán đất đai mới nhất bao gồm các văn bản luật, thông tư, nghị định sau:

  • Luật Đất đai 2013
  • Luật Nhà ở 2014
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
  • Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai
  • Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định số 01/2017/nđ-cp ngày 06 tháng 01 năm 2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai
  • Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật đất đai

V. Kinh nghiệm mua bán đất đai dành cho người mới

Khi tiến hành mua bán đất đai cần lưu ý một số vấn đề như sau, đặc biệt đối với những người mới.

  • Xác minh thông tin của bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng
  • Đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất chưa.
  • Đất có nằm trong có dự án quy hoạch của nhà nước không
  • Tham khảo giá cả thị trường tránh những trường hợp mua giá cao.
  • Hiểu rõ và kiểm tra cẩn thận tình trạng của đất.
  • Cần nắm rõ những quy định pháp luật hiện hành về đất đai cũng như vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  • Khi mua bán cần soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại văn phòng công chứng.
  • Thực hiện tách thửa trong trường hợp mua đất trong một diện tích lớn. Sau đó tiến hành đăng ký vào sổ địa chính tại cơ quan có thẩm quyền……

Trên đây chỉ là một số lưu ý và kinh nghiệm khi mua bán đất đai để hiểu rõ hơn và tránh những trường hợp rủi ro xảy ra quý bạn đọc hãy liên hệ với chúng tôi. Với đội ngũ luật sư giỏi, chuyên viên có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. NPLaw sẽ tư vấn các vấn đề pháp lý, hoàn thành hồ sơ, thủ tục một cách nhanh chóng, tiết kiệm và đúng quy định của pháp luật hiện hành.