Cầm sổ đỏ là một vấn đề được nhiều người quan tâm, bởi hiện nay quy định của pháp luật về vấn đề này chưa cụ thể, khiến nhiều người gặp vướng mắc, cũng như quan ngại khi đem sổ đỏ đi cầm cố. Vậy liệu có những vấn đề gì nếu cầm sổ đỏ, hãy NPLaw giải đáp những thắc mắc trong bài viết dưới đây.
Căn cứ khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Bên cạnh đó, Điều 115 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Mặt khác, trong Luật Kinh doanh bất động sản đã có nhiều điều khoản quy định cho thấy quyền sử dụng đất là bất động sản.
Ngoài ra, nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là các bên tham gia quan hệ xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, miễn không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Quyền sử dụng đất được luật thừa nhận là quyền tài sản, là bất động sản. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thực pháp lý cho quyền tài sản đó của người sử dụng đất. Vì vậy, việc cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chất là cầm cố quyền tài sản. Như vậy, việc cầm cố sổ đỏ là có thể. Tuy nhiên, do không có quy định pháp luật điều chỉnh cụ thể nên việc này sẽ gặp nhiều rủi ro, đặc biệt khi xảy ra tranh chấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không thụ lý giải quyết.
Sổ đỏ là chứng nhận cho quyền sở hữu đất, quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền đất của người khác một cách hợp pháp.
Căn cứ Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất: "Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Vì vậy, Luật Đất đai 2013 chỉ ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất chứ không thừa nhận hình thức cầm cố quyền sử dụng đất.
Khi bên nhận cầm cố thực hiện việc sang tên trên sổ đỏ được xem hành vi trái pháp luật. Đây là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội theo Điều 123 Bộ luật dân sự. Cho nên, giao dịch trên được xem là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
Như đã phân tích ở trên, việc cầm cố sổ đỏ là có thể. Tuy nhiên, vì không có pháp luật điều chỉnh cụ thể nên việc cầm cố sổ đỏ ít nhiều sẽ gặp rủi ro và khó khăn.
Theo quy định tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP việc cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trong trường hợp bị mất.
Vì vậy, khi cầm cố sổ đỏ thì sẽ không được cấp lại mà chỉ có thể yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết theo thẩm quyền buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy tờ nêu trên phải trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp theo mục 3 Công văn số 141/TANDTC-KHXX của Tòa án nhân dân tối cao ngày 21 tháng 9 năm 2011.
Như đã đề cập ở trên, dù pháp luật không cấm cầm cố sổ đỏ nhưng vì không có quy định điều chỉnh cụ thể, nên sẽ không được công chứng, và khi xảy ra tranh chấp Tòa án sẽ không thụ lý giải quyết.
Theo mục 2 Công văn số 141/TANDTC-KHXX của Tòa án nhân dân tối cao ngày 21 tháng 9 năm 2011: “2. Theo các quy định trên đây thì các giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) không phải là “giấy tờ có giá” quy định tại Điều 163 của Bộ luật dân sự năm 2005; do đó, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại các giấy tờ này thì Tòa án không thụ lý giải quyết. Cho nên, việc cầm cố sổ đỏ không được công chứng.
Bên nhận cầm cố giả mạo chủ sở hữu để tự ý sang tên chính mình sẽ không có giá trị pháp lý, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Đây là hành vi trái pháp luật. Hậu quả nghiêm trọng của hành vi có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với tội danh lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại (Điều 175 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017)
Hành vi chiếm giữ sổ đỏ không trả lại cho bên cầm cố là hành vi trái với đạo đức xã hội. Căn cứ mục 3 Công văn số 141/TANDTC-KHXX của Tòa án nhân dân tối cao ngày 21 tháng 9 năm 2011, bên cầm cố có thể yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết theo thẩm quyền buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy tờ nêu trên phải trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ đó. Tuy nhiên, việc cầm cố sổ đỏ không có quy định pháp luật điều chỉnh nên khi tranh chấp gặp nhiều khó khăn.
Theo Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất: "Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Vì vậy, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp được pháp luật công nhận; đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thì được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Việc tự ý mang sổ đỏ không chính chủ đi cầm cố là hành vi có dấu hiệu của tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hoặc tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 140 và Điều 139 Bộ luật hình sự. Vì vậy, khi rơi vào trường hợp này, bạn có thể làm đơn tố cáo hành vi lên cơ quan công an để cơ quan công an điều tra làm rõ sự việc để xử lý theo quy định pháp luật.
Đối với hành vi làm giả sổ đỏ để đi cầm cố, căn cứ tại khoản 3 Điều 35 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định cụ thể như sau:
“ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả trong thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.”
Lưu ý: căn cứ điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định này thì mức phạt tiền này áp dụng đối với cá nhân; mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.
Vì vậy, hành vi giả mạo sổ đỏ mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự thì sẽ bị phạt tối đa là 60.000.000 đồng.
Nếu hành vi của đối tượng có dấu hiệu của tội phạm thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự với tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015.
Nếu bên nhận cầm sổ đỏ giả mạo tự ý sang tên sổ đỏ của mình thì bên cầm sổ đỏ khai báo với cơ quan công an để điều tra làm rõ. Trường hợp không phải là chủ sở hữu hợp pháp thì không được nhà nước công nhận. Nếu giả mạo chữ ký, giả mạo chủ sở hữu có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự vì tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Tuy nhiên, việc cầm cố sổ đỏ không có quy định pháp luật điều chỉnh cụ thể, vì vậy khi xảy ra tranh chấp, rủi ro, cách tốt nhất bạn cần liên hệ luật sư để được tư vấn, hỗ trợ cách giải quyết.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về thủ tục cấp đổi giấy phép lữ hành quốc tế NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
