Quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp

Với tư cách là một giao dịch bảo đảm, giao dịch thế chấp (hay hợp đồng thế chấp) là thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, theo đó bên thế chấp cam kết sẽ đem các tài sản của mình để bảo đảm thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ của chính mình hoặc của người thứ ba (bên có nghĩa vụ) đối với bên nhận thế chấp mà không cần phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Bài viết dưới đây NPLaw sẽ làm rõ các vấn đề liên quan đến hợp đồng thế chấp.

I.   Hợp đồng thế chấp là gì?

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Như vậy, Hợp đồng thế chấp là một dạng hợp đồng để đảm bảo nghĩa vụ tài sản theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật dân sự về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.

II. Quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp

1. Hình thức của hợp đồng thế chấp

Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp có thể được giao kết dưới nhiều hình thức, miễn là các bên có thể chứng minh được quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên, đối với một số hợp đồng cụ thể thì vẫn phải tuân theo quy định về hình thức.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng giao dịch về bất động sản phải lập thành văn bản bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Như vậy, hợp đồng thế chấp bất động sản phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp các tài sản khác pháp luật không bắt buộc phải lập thành văn bản.

2. Nội dung của hợp đồng thế chấp

Theo quy định tại Điều 398 Bộ luật dân sự 2015, nội dung của hợp đồng thế chấp cần có các nội dung sau:

• Đối tượng của hợp đồng;
• Tài sản thế chấp và giá trị tài sản thế chấp;
• Thời gian, địa điểm, phương thức thực hiện Hợp Đồng;
• Trách nhiệm đăng ký biện pháp bảo đảm;
• Trách nhiệm do vi phạm Hợp Đồng;
• Quyền và nghĩa vụ của Các Bên trong hợp đồng thế chấp;
• Các trường hợp bất khả kháng;
• Xử lý tài sản thế chấp;
• Hiệu lực và chấm dứt Hợp đồng;
• Giải quyết tranh chấp;
• Điều khoản chung

3. Đối tượng của hợp đồng thế chấp

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, đối tượng của hợp đồng thế chấp là tài sản.

Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự 2015, tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

III. Giải đáp một số thắc mắc liên quan đến hợp đồng thế chấp

 1. Xử lý tài sản thế chấp có hợp đồng như thế nào?

Theo quy định tại Điều 303 Bộ luật dân sự 2015, tài sản thế chấp có hợp đồng sẽ được xử lý bởi một trong những phương thức sau:

• Bán đấu giá tài sản;
• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
• Phương thức khác.

2. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp?

1. Bên thế chấp:

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015:

• Quyền:
• Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
• Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
• Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
• Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
• Nghĩa vụ:
• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
• Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự 2015.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
•  Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 củaBộ luật Dân sự 2015.

2. Bên nhận thế chấp:

• Quyền:
• Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
• Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
• Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
• Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
• Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
• Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự 2015:
• Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
• Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
• Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
• Nghĩa vụ:
• Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
• Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

3. Có phải mọi hợp đồng thế chấp tài sản đều phải được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị không?

Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định về đăng ký giao dịch đảm bảo không quy định về việc mọi hợp đồng thế chấp tài sản đều phải được công chứng, chứng thực. Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, Điều 54 Luật Công chứng 2014, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành có quy định riêng.

Do đó, hiện không có yêu cầu bắt buộc mọi hợp đồng thế chấp tài sản đều phải công chứng mà chỉ hợp đồng thế chấp bất động sản, thế chấp nhà ở thì mới phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.

4. Phụ lục hợp đồng thế chấp nhà ở có phải công chứng không?

Theo quy định tại Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về phụ lục hợp đồng, thì phục lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng. Do đó, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014, hợp đồng thế chấp nhà ở đã công chứng thì phụ lục hợp đồng thế chấp nhà ở cũng cần được công chứng.

5. Nơi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản là ở đâu?

Theo quy định tại Điều 54 Luật Công chứng 2014 quy định về việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản thì phải thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ở nơi có bất động sản.

IV. Dịch vụ tư vấn và thực hiện thủ tục liên quan đến hợp đồng thế chấp

Trên đây là những thông tin cơ bản về kinh doanh xuất khẩu gạo. Nếu cảm thấy những thông tin trên vẫn còn gây khó khăn vướng mắc cho bạn, hãy liên hệ với chúng tôi. NPLaw luôn cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tốt nhất về pháp luật. NPLaw không chỉ tư vấn trong lĩnh vực dân sự, hình sự, đầu tư mà còn nhiều dịch vụ khác. NPLaw nỗ lực trở thành đôi cánh đồng hành cùng sự thành công của khách hàng. Sự tin tưởng hôm nay của khách hàng sẽ là nền tảng giúp NPLaw phát triển hơn trong tương lai.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn