Xây nhà trên đất chưa có giấy phép là một hành vi mang nhiều rủi ro pháp lý và rất nhiều chủ thể đã và đang thực hiện. Để bảo vệ tốt nhất quyền và các lợi ích của Quý khách hàng trong quá trình xây dựng và sử dụng nhà nói riêng, công trình xây dựng nói chung, thông qua bài viết này, NPLaw xin gửi đến Quý bạn đọc các nội dung pháp lý cơ bản về xây nhà trên đất chưa có giấy phép.
I. Thực trạng xây nhà trên đất chưa có giấy phép
Hiện nay, đặc biệt ở các vùng ven trung tâm, nhiều chủ thể vẫn chưa được tiếp cận các thông tin pháp lý về thủ tục hành chính, giấy phép liên quan trước khi khởi công, do đó dẫn đến tình trạng xây nhà trên đất chưa có giấy phép, dẫn đến nhiều hệ lụy đáng buồn như bị phạt hành chính, buộc tháo dỡ, … Lấy một ví dụ dễ hiểu, ở vùng nông thôn đất rộng, người dân ít có cơ hội tiếp xúc pháp luật, do đó họ thấy đất hoang, đất trống nên vô tư xây nhà, hoặc họ cho rằng đó là đất của họ do ông bà để lại (nhưng thực tế chưa có giấy phép) nên tiến hành xây nhà, công trình trên đất.
Về nguyên tắc, việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến lợi ích kinh tế của chủ nhà đó. Vì vậy, có thể đánh giá sơ bộ đây là một thực trạng phổ biến đáng buồn trong xã hội hiện nay.
II. Quy định pháp luật về xây nhà trên đất chưa có giấy phép
1. Xây nhà trên đất chưa có giấy phép là gì?
Giấy phép đất hay còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Sổ đỏ. Xây nhà trên đất chưa có giấy phép là hành vi cá nhân, tổ chức tiền hành xây dựng nhà ở riêng lẻ trên đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là hành vi không hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật, có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro bị xử phạt vi phạm hành chính trong trường hợp xác định việc xây dựng nêu trên không đùng quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Xây nhà trên đất chưa có giấy phép có bị xử lý không?
- Xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ bị phạt bao nhiêu?
Việc không có giấy phép đối với đất làm ảnh hưởng nghiêm trọng và trực tiếp đến quá trình xin giấy phép xây dựng của công trình. Do đó, việc xử phạt hành vi xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ phần lớn xuất phát từ việc không cung cấp được sổ đỏ để tiến hành cấp phép xây dựng.
Theo quy định của Luật Xây dựng hiện hành, không phải công trình xây dựng nào cũng cần xin giấy phép xây dựng. Xét đối với các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, theo quy định tại Nghị định 53/2017/NĐ-CP, một số trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) có thể không được cấp giấy phép xây dựng.
Theo quy định tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
“7. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
c) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”.
Như vậy, mức phạt trong trường hợp này đối với nhà ở riêng lẻ là từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng.
- Xây nhà trên đất không giấy phép có bị phá dỡ không?
Như đã phân tích nêu trên, việc xây nhà trên đất không giấy phép dẫn đến rủi ro không có giấy phép xây dựng và phải chịu các hậu quả pháp lý đối với hành vi không có giấy phép xây dựng. Theo quy định tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
“15. Biện pháp khắc phục hậu quả:
…
c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.”
Như vậy, trường hợp xây nhà không có giấy phép có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phá dỡ nhà, công trình vi phạm.
3. Các trường hợp không cần giấy phép xây dựng?
Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020 quy định về các trường hợp không bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng như sau:
- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
- Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
- Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020;
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo;
Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
- Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020;
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng;
Trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
Như vậy, nếu công trình thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì không cần xin giấy phép xây dựng.
III. Giải đáp một số câu hỏi về xây nhà trên đất chưa có giấy phép
1. Chưa có sổ đỏ có xin giấy phép xây dựng được không?
Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP như sau:
“5. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và quy định tại khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai hoặc giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, ngay cả trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) nhưng có các loại giấy tờ hợp pháp khác về đất đai và đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ thể đó vẫn có quyền được cấp giấy phép xây dựng.
2. Đất chưa có sổ đỏ nhưng có giấy tay thì có được phép xây nhà không?
Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP như sau:
“5. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và quy định tại khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai hoặc giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) nhưng có giấy tay xác nhận việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể đó vẫn có thể được cấp giấy phép xây dựng.
3. Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng?
Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP như sau:
(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn được gọi là “Sổ đỏ”)
(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng)
(3) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
(4) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
Các giấy chứng nhận khác về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.
(5) Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm:
Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013; Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
(6) Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo 01 trong 04 loại giấy tờ sau:
- Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có);
- Giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(7) Báo cáo rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được UBND cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra và quyết định xử lý theo quy định tại Điều 28 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
(8) Giấy tờ về việc xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 27 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
(9) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
(10) Hợp đồng thuê đất được giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.
(11) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ theo trường hợp (1), (2), (3), (4), (5) nhưng đề nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó.
(12) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đề nghị của cơ quan cấp giấy phép xây dựng để xác định diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ (1), (2), (3), (4), (5) nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.
4. Điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ khi đất không có giấy tờ?
Theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 thì hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng;
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Trong đó, theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng được xác định là giấy tờ thuộc một trong các loại sau:
(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
(3) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
(4) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; các giấy chứng nhận khác về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.
(5) Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận;
(6) Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(7) Báo cáo rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra và quyết định xử lý;
(8) Giấy tờ về việc xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
(9) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
(10) Hợp đồng thuê đất được giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.
(11) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai nhưng đề nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó.
(12) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đề nghị của cơ quan cấp giấy phép xây dựng để xác định diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.
Như vậy, trường hợp đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ nêu trên thì vẫn có thể được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, khi đất hoàn toàn không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không thể xây dựng nhà ở riêng lẻ.
IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về xây nhà trên đất chưa có giấy phép
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu pháp lý về xây nhà trên đất chưa có giấy phép của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú với bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn giấy phép, thủ tục, dân sự sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề về xây nhà trên đất chưa có giấy phép. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
