Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến và sôi nổi hiện nay. Vì đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước làm chủ sở hữu, nên các thủ tục liên quan phải được thực hiện theo quy định của pháp luật. Vậy pháp luật quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Bài viết sau đây NP Law sẽ hướng dẫn về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất năm 2022, giúp cho bạn đọc nắm được thông tin cần thiết khi tham gia giao dịch.
I. Điều kiện chung trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp:
(i) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, chuyển nhượng đất nông nghiệp còn phải đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng: Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, để có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn phải đáp ứng được các điều kiện trên.
II. Hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật đất đai.
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (01 bộ) gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu do văn phòng công chứng cung cấp);
- Dự thảo hợp đồng (nếu có);
- Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường ở địa phương nơi có đất.
- Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung năm 2017, 2019, 2021 như sau:
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
Hồ sơ chuẩn bị bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
- Tờ khai đăng ký thuế;
- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì sẽ tiếp tục tiến hành: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên. Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.
III. Giải đáp các thắc mắc về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Có được yêu cầu công chứng hoặc chứng thực giấy ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
Theo quy định tại Luật Công chứng 2014 thì không có thủ tục công chứng giấy ủy quyền mà chỉ đề cập tới việc công chứng ủy quyền.
Thông thường, giấy ủy quyền được sử dụng cho trường hợp ủy quyền đơn giản. Đối với những trường hợp phức tạp thì các bên sẽ sử dụng hợp đồng ủy quyền. Do vậy, giấy ủy quyền không phải công chứng.
Tại điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về các trường hợp chứng thực chữ ký có đề cập đến giấy ủy quyền như sau:
Chứng thực chữ ký trong giấy ủy quyền đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản.
Như vậy, giấy ủy quyền chỉ được chứng thực chữ ký trong trường hợp không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường, không liên quan đến chuyển quyền sở hữu tài sản, sử dụng bất động sản.
2. Chứng thực ủy quyền làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ ( trong đó có hợp đồng ủy quyền ) hai bên đến UBND cấp xã gần nhất để làm thủ tục chứng thực ủy quyền làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Tiền thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu?
- Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, mức thuế suất được áp dụng để tính thuế chuyển quyền sử dụng được xác định là 2% trên thu nhập được tính thuế
- Trong trường hợp chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là doanh nghiệp, theo quy định tại Điều 10 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 (Sửa đổi bổ sung năm 2013) và Hướng dẫn tại Nghị định 218/2013/NĐ-CP mức thuế suất được áp dụng để tính thuế là 22%. Mức thuế này được giảm xuống còn 20% kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2016 đến nay, trừ một số trường hợp đặc thù doanh nghiệp thuộc đối tượng được ưu đãi về mức thuế suất theo quy định.
Cần lưu ý, đối với trường hợp đất được chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì việc đóng thuế được xác định riêng cho từng người theo tỷ lệ quyền sử dụng đất của họ. Nếu trong trường hợp không có căn cứ xác định về phần quyền sử dụng đất của các đồng sở hữu thì việc nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ bình quân.
4. Lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao nhiêu
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được giữ nguyên so với trước đây, cụ thể mức thu lệ phí là: 0,5%.
Từ đó, cách xác định lệ phí trước bạ phải nộp vẫn được giữ nguyên như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Dựa theo công thức chung như trên, ta xác định số tiền phải nộp theo từng trường hợp như sau:
- Khi đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01 m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)
- Khi chuyển nhượng nhà, đất (mua)
Trường hợp 1: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá trong hợp đồng x Diện tích)
Thông thường được tính bằng 0,5% x Tổng số tiền trong hợp đồng.
Trường hợp 2: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định.
Đối với đất:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng)
- Đối với nhà:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01 m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)
- Khi tặng cho, thừa kế nhà, đất
- Đối với đất:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được nhận tặng cho, nhận thừa kế)
- Đối với nhà:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)
Trên đây là những quy định liên quan thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quý bạn đọc nếu chưa nắm rõ các quy định cũng như cần tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể liên hệ cho đội ngũ của NP Law để được giải đáp bảo vệ quyền lợi của mình. Xin cảm ơn.
