Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất là gì? Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất ra sao? Trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm mấy bước? Bài viết dưới đây, NPLaw sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

Pháp luật hiện hành không quy định rõ ràng và cụ thể về khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất, tuy nhiên có thể hiểu đấu giá quyền sử dụng đất là một giao dịch pháp lý để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với một mức giá cao nhất, được các cơ quan có thẩm quyền tổ chức, thực hiện công khai theo những nguyên tắc, trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. 

2. Điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013 quy định về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì:

Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:

- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai 2013;

- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

3. Ưu điểm của đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất có nhiều ưu điểm như sau:

Thứ nhất, đất được đấu giá quyền sử dụng sẽ được Nhà nước trực tiếp đảm bảo, người tham gia đấu giá không sợ đất thuộc diện tranh chấp, quy hoạch treo. Vị trí mảnh đất tốt, cơ sở hạ tầng xung quanh đầy đủ, đạt tiêu chuẩn.

Thứ hai, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo sự bình đẳng giữa các cá nhân hoặc công ty kinh doanh trong tiếp cận quỹ đất của địa phương cho nhu cầu sinh hoạt và kinh doanh của mình.

Thứ ba, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất có tính bảo mật cao , tính công khai, minh bạch.

Thứ tư, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Góp phần thu hút vốn của các cá nhân, doanh nghiệp trong phát triển hạ tầng đô thị, giảm áp lực cho ngân sách Nhà nước.

Thứ năm, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất giúp cho việc quản lý, phân bổ, sử dụng đất đai của Nhà nước, của các cơ quan có thẩm quyền tăng hiệu quả đáng kể.

4. Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất

Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất gồm 09 bước như sau:

Bước 1: Lập phương án

Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất là đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có văn bản chỉ đạo của UBND cùng cấp theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất gửi hồ sơ thửa đất đấu giá đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định, sau đó được trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 7 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 8 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt theo Khoản 1 Điều 8 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 10 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 6: Tổ chức thực hiện

Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất và giám sát bằng cách cử người đại diện giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 11 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

Các công việc được quy định tại Điều 12 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, cụ thể như sau:

Đơn vị thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất cho đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu, đơn vị tổ chức việc bán đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên môi trường để trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Các công việc được quy định tại Điều 13 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP như sau:

Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá. Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc Nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền lên cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 14 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 9: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi nhận chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

5. Giải đáp thắc mắc về đấu giá quyền sử dụng đất

5.1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất được quy định ra sao?

Căn cứ theo quy định tại Điều 117 Luật Đất đai 2013 quy định Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất như sau: 

Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

Theo đó, nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất tuân thủ theo quy định trên.

5.2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

- Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;

- Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;

- Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

- Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

- Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.