Trong các bài viết trước, NPLaw đã đề cập đến việc hiện nay pháp luật Việt Nam không có khái niệm về sổ đỏ, sổ hồng mà đó chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều trường hợp diện tích trên thực tế không giống với diện tích ghi trong giấy chứng nhận, diện tích thay đổi so với ban đầu có được cấp sổ đỏ nữa không, thủ tục như thế nào, làm thế nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình mà không phát sinh các tranh chấp. Để trả lời cho các câu hỏi Thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi có phức tạp hay không?, trong bài viết này NPLaw sẽ hướng dẫn các bạn các thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi.

I. Nguyên tắc cấp sổ đỏ nếu có thay đổi diện tích

NPLaw xin thông tin đến bạn nguyên tắc cấp sổ đỏ khi thay đổi diện tích theo pháp luật Việt Nam. Căn cứ Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 ta có thể hiểu nguyên tắc này như sau:

  • Trường hợp có sự chênh lệch diện tích theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp có ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn.
  • Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013.

II. Hướng dẫn thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi

NPLaw sẽ hướng dẫn bạn các bước để thực hiện thủ tục làm lại sổ đỏ, đầu tiên là chuẩn bị hồ sơ.

1. Hồ sơ

Theo Khoản 7 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT thì việc cấp Sổ đỏ được áp dụng cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng (bao gồm diện tích thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm).

  • Trường hợp thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận
    • Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận;
    • Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc;
    • Chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính;
    • Bản gốc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được lập theo quy định của diện tích đất tăng thêm.​​​​​​​
  • Trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận
    • Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
    • Các loại giấy tờ tương tự như trường hợp thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận.

2. Thủ tục

Để được cấp giấy chứng nhận thì cần những thủ tục gì. NPLaw xin trả lời bạn như sau:

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì:

  • Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm;
  • Thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc; cấp Giấy chứng nhận lần đầu trong trường hợp chưa có giấy chứng nhận;
  • Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận và làm các thủ tục để trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi lại cho Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Trình tự thực hiện

NPLaw xin thông tin đến bạn trình tự thực hiện khi cấp giấy chứng nhận như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp Huyện.

Bước 2: Cơ quan chức năng tiến hành tiếp nhận hồ sơ và làm các thủ tục thẩm tra, xác minh. Trong trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ sẽ thông báo trong thời gian tối đa 03 ngày.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu nếu hồ sơ hợp lệ.

Bước 4: Trả kết quả trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

III. Mức xử phạt nếu diện tích đất tăng thêm do lấn, chiếm trái quy định của pháp luật như thế nào?

Lấn, chiếm đất là hành vi trái pháp luật sẽ bị xử phạt. NPLaw xin cung cấp thông tin theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP thì mức phạt sẽ tùy vào từng trường hợp, cụ thể:

  • Đối với trường hợp lấn, chiếm đất mà đất chưa sử dụng ở tại các khu vực nông thôn có thể bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tùy vào diện tích đất.
  • Trong trường hợp hành vi lấn đất, chiếm đất nông nghiệp có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng tùy vào từng diện tích và loại đất cụ thể. 
  • Trường hợp có hành vi lấn, chiếm đất mà đất đó được xem là đất phi nông nghiệp sẽ Phạt tiền trong khoảng từ 10.000.000 đồng 500.000.000 đồng tùy vào từng diện tích và loại đất cụ thể.
  • Đối với những trường hợp mà hành vi lấn, chiếm đất chưa sử dụng ở tại các khu vực đô thị thì mức xử phạt sẽ bằng 2 lần đối mức xử phạt đối với các loại đất tương ứng. Mức phạt tối đa sẽ không được quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân và không được quá 1.000.000.000 đồng đối với những tổ chức.
  • Ngoài ra còn phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.​​​​​​​

IV. Những thắc mắc thường gặp về thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi

Thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi không phải là thủ tục dễ dàng, người dân sẽ không tránh khỏi những thắc mắc. Dưới đây là câu trả lời của NPLaw về những vấn đề mà nhiều người băn khoăn nhất.

1. Diện tích đất trên sổ đỏ khác diện tích thực tế thì sẽ xác định thế nào?

Căn cứ Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 khi diện tích đất trên sổ đỏ khác diện tích thực tế thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013.

2. Số tiền phải nộp đối với diện tích đất tăng thêm, khác với trong sổ đỏ là bao nhiêu

Điều được mọi người quan tâm nhất sau trình tự thủ tục chính là chi phí, NPLaw trả lời bạn như sau:

Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc ranh giới thửa đất ghi trong Giấy chứng nhận đã cấp không thay đổi, không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.Tùy từng địa phương có mức thu khác nhau; cơ quan thuế sẽ thông báo cho người sử dụng đất khoản tiền họ phải nộp.

3. Khi thực hiện thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi cần lưu ý những điều gì?

NPLaw mách nhỏ bạn các lưu ý khi thực hiện thủ tục này để tránh gặp rắc rối nhé.

  • Trường hợp đã có Giấy chứng nhận thì Sở Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận.
  • Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận.
  • Chuẩn bị đủ hồ sơ để thực hiện theo đúng thủ tục. Tùy vào từng trường hợp mà hồ sơ sẽ có sự thay đổi khác nhau.

Thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi vô cùng phức tạp đòi hỏi người dân không chỉ kiên nhẫn mà còn phải am hiểu luật pháp. Nếu cảm thấy những thông tin trên vẫn còn gây khó khăn vướng mắc cho bạn, hãy liên hệ với chúng tôi. Chúng tôi sẽ tư vấn trực tiếp hoặc qua điện thoại, email các vấn đề pháp lý liên quan. Hỗ trợ, hướng dẫn khách hàng thực hiện các công việc như soạn thảo, chuẩn bị bộ hồ sơ liên quan đến việc thực hiện thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi. NPLaw nỗ lực trở thành đôi cánh đồng hành cùng sự thành công của khách hàng. Sự tin tưởng hôm nay của khách hàng sẽ là nền tảng giúp NPLaw phát triển hơn trong tương lai.