Trong đời sống hiện nay khá phổ biến hình thức mua bán đất đai bằng giấy viết tay. Vậy giấy mua bán đất viết tay là gì? Loại giấy tờ này có hiệu lực pháp lý hay không? Bên nhận chuyển nhượng có được cấp sổ đỏ nếu mua bán đất đai bằng giấy viết tay? NPLaw sẽ trả lời các câu hỏi này trong bài viết dưới đây.
Hiện nay, pháp luật chưa có một định nghĩa cụ thể về “giấy mua bán đất viết tay là gì”, mà đó chỉ là một cách gọi thông thường trong đời sống để chỉ một dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ có xác nhận của hai bên mà không được công chứng hoặc chứng thực.
Để xác định hiệu lực pháp lý của giấy mua bán đất viết tay, cần căn cứ vào thời điểm lập giấy mua bán:
Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau
1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.” 
Theo quy định trên thì có 2 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay và không công chứng hoặc chứng thực sẽ không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà sẽ được công nhận quyền sử dụng đất cho người mua đất, cụ thể:
Trường hợp 1: Người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay từ trước ngày 01/01/2008.
Trường hợp 2: Người sử dụng đất nhận chuyển nhượng từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản thì sẽ được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Như vậy có thể thấy, những hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực, nếu không sẽ bị coi là vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng và hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên tại khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.” Có thể hiểu rằng, nếu hai bên giao kết hợp đồng bằng giấy viết tay , mà các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì hai bên đều có quyền yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch
Cũng theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người mua đất bằng giấy viết tay không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà vẫn được công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ) nếu thuộc một trong các trường hợp sau và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (tức là không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng/chứng thực).
.jpg)
Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi mua bán đất bằng giấy viết tay:
Theo quy định của pháp luật hiện nay, thì không có quy định bắt buộc hợp đồng mua bán nhà đất phải đánh máy. Từ đó, các bên hoàn toàn có thể tự viết tay hợp đồng và phải đảm bảo có nội dung, mục đích giao kết không trái với quy định của pháp luật. 
Giấy mua bán đất viết tay cần có những nội dung chính sau:
Sau khi soạn thảo và các bên đã kí kết vào hợp đồng, các bên bắt buộc phải thực hiện công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng (trừ trường hợp một hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì có quyền yêu cầu có hoặc không công chứng/chứng thực).
Như vậy, tùy vào từng trường hợp mà đối với đất mua bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 thì bên mua sẽ được cấp sổ đỏ. Đối với trường hợp mua đất bằng giấy viết tay sau 01/7/2014 thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Các bên tham gia giao dịch nên chú ý để tránh vi phạm hình thức của hợp đồng khiến hợp đồng bị vô hiệu, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
