Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất hiện nay

Đất đai là một tài sản quý giá thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hiện nay, các thủ tục liên quan đến đất đai đang còn rất phức tạp và có nhiều bất cập chưa thật sự phù hợp với tình hình thực tế. Vậy chuyển quyền sử dụng đất và các hình thức chuyển quyền sử dụng đất hiện nay là gì? Điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.

I. Nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất hiện nay

Hiện nay, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất có thể phát sinh trong các trường hợp như: cá nhân muốn mua đất để xây dựng nhà ở hoặc đầu tư; người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho cho người khác; trường hợp dịch chuyển tài sản của người đã chết sang cho người còn sống theo di chúc hoặc theo pháp luật,... Ngoài ra, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất này còn phụ thuộc vào các yếu tố như nhu cầu sử dụng, tình hình kinh tế, quy hoạch đô thị, và các chính sách pháp lý liên quan.

II. Quy định pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất

1. Chuyển quyền sử dụng đất là gì? Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 quy định về khái niệm chuyển quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 

• Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng
• Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai
• Tặng cho quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất tặng cho đất và quyền sử dụng đất cho người được tặng cho. (có thể có điều kiện hoặc không).
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: là việc đưa giá trị quyền sử dụng đất của mình vào pháp nhân hoặc vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi. Người góp sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung pháp nhân hoặc chủ đầu tư dự án.

2. Điều kiện xin chuyển quyền sử dụng đất

Tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 quy định cụ thể về điều kiện xin chuyển quyền sử dụng đất như sau:

• Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018 ;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Ngoài các điều kiện trên thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 như: Đáp ứng điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…
• Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định.

3. Thủ tục, trình tự xin chuyển quyền sử dụng đất

Bước 1: Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất và bên chuyển quyền sử dụng đất ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hợp đồng này phải lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật đất đai.

Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng lập hợp đồng và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Mang theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người nhận chuyển nhượng đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng Tài nguyên Môi trường ở địa phương nơi có đất 

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 

- Hợp đồng công chứng đã lập 

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Giấy tờ tùy thân của cả hai bên (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Đối với trường hợp tặng cho, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Thời hạn có thông báo nộp thuế: kể từ 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

- Bên bán chuyển quyền sử dụng đất ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp hai bên thỏa thuận về việc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên nhận chuyển quyền sử dụng đất có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có công chứng chứng thực.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Theo quy định của pháp luật về thời hạn sang tên.

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất tiến hành nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4. Thẩm quyền giải quyết chuyển quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 thẩm quyền giải quyết chuyển quyền sử dụng đất thuộc vào các cấp chính quyền. Cụ thể, chuyển quyền sử dụng đất thì căn cứ tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này như sau:

• Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xử lý hồ sơ.
• Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thẩm quyền giữa các cơ quan được xác định như sau:
• Sau khi nhận hồ sơ góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
• Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
• Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Như vậy, thẩm quyền giải quyết chuyển quyền sử dụng đất thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai trong những trường hợp cụ thể còn có sự phối hợp giữa các cơ quan tài nguyên và môi trường. 

III. Các thắc mắc liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất

1. Không giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như thỏa thuận thì có quyền đòi lại tiền đặt cọc hay không?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc khi giao kết hợp đồng như sau:

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, việc đặt cọc là để đảm bảo thực hiện giao kết hợp đồng giữa hai bên như đã thỏa thuận. Trong trường hợp này không giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như thỏa thuận thì khoản tiền đã đặt cọc trước đó sẽ thuộc về bên không thực hiện thỏa thuận .

Như vậy, bên đặt cọc sẽ có quyền đòi lại khoản tiền đặt cọc trong trường hợp bên nhận tiền đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng và được nhận thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

2. Chuyển quyền sử dụng đất thì phải chịu các loại phí nào?

Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, ngoài các nghĩa vụ trong hợp đồng, các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán các loại phí sau đây: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012, 2014 về thu nhập được miễn thuế, thì 02 thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Theo quy định tại điểm c Tiểu mục 1.2 Mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT, công thức tính thuế thu nhập cá nhân như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng (không thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành)

Như vậy, trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không thuộc vào 02 trường hợp được miễn thuế quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân dựa theo công thức trên.

Thứ hai, lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được sẽ do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất. Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%

Giá tính lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP như sau:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất : 70 năm x Thời hạn thuê đất

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Riêng:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
• Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Thứ ba, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau.

Thứ tư, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau, thường không quá 500.000 đồng/lần cấp mới.

Thứ năm, phí công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng. Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có nghĩa vụ phải thanh toán lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí công chứng.

3. Chuyển quyền sử dụng đất nhưng không bao gồm nhà, tài sản trên đất có được không?

Việc chuyển quyền sử dụng đất nhưng không bao gồm nhà, tài sản trên đất thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Bởi, nhà và đất là một khối thống nhất không thể tách rời, nên khi chuyển quyền sử dụng đất nhưng không bao gồm nhà, tài sản trên đất thì chắc chắn sẽ xảy ra bất cập, khó khăn, tranh chấp khi xác lập các quan hệ này. 

Theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 thì đây được xem là trường hợp hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được dẫn đến hợp đồng vô hiệu, cụ thể:

• Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
• Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
• Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Vì vậy, trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất phải bao gồm cả nhà và tài sản trên đất để tránh trường hợp hợp đồng vô hiệu hoặc xảy ra tranh chấp giữa các bên.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.

Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw 

Hotline: 0913449968 

Email: legal@nplaw.vn

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn