Để hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất được coi là hợp pháp và có giá trị pháp lý, các bên khi tham gia cần tuân thủ các quy định của pháp luật về hợp đồng. Vậy làm sao để hiểu thế nào là hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất và những vấn đề liên quan xoay quanh về hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Trong các giao dịch liên quan đến bất động sản thì bất động sản nhà đất vẫn duy trì sức hút đối với những người có nhu cầu đặc biệt là các nhà đầu tư. Bên cạnh sự phát triển mạnh mẽ đó thì sự tranh chấp vẫn xảy ra khi các bên mua, bán không hiểu rõ quy định của pháp luật, dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Chính vì thế, hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất cũng được lập nên và có hiệu lực pháp lý đối với các bên tham gia. Hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất được lập khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất nhằm bảo vệ quyền lợi và đảm bảo nghĩa vụ của mỗi bên cũng như hạn chế phát sinh hậu quả nếu có tranh chấp xảy ra.
Hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào quy định rõ về định nghĩa của hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất. Tuy nhiên căn cứ quy định tại Điều 430 Bộ Luật Dân sự 2015 có thể hiểu hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự, có giá trị pháp lý, đảm bảo tính công khai minh bạch của giao dịch, thể hiện sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua.
Hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất nhằm bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ các bên, tránh xảy ra tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng sau này. Ngoài ra còn là căn cứ để thực hiện các thủ tục liên quan đến nhà đất như đăng ký quyền sở hữu đất, thế chấp, …
Để tránh phát sinh xảy ra tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng, khi lập hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất thì bên mua và bên bán cần phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật như phải công chứng rõ ràng, bản hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất khi được lập nên phải có đủ hai bên (các thông tin chi tiết,...), có phụ lục hợp đồng (nếu cần).
Những nội dung phải có trong hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất
Chi tiết bao gồm:
* Thứ nhất. Đối tượng giao dịch mua bán nhà đất, cần ghi cụ thể các nội dung.
Đó là thông tin địa chỉ của căn nhà đất (số, đường, phường, quận, tỉnh), loại bất động sản, diện tích (sử dụng, xây dựng, toàn bộ khuôn viên), nguồn gốc của căn nhà, cấu trúc căn nhà, giấy tờ pháp lý nhà đất kèm theo, thời điểm (giao giấy tờ sở hữu căn nhà, giao nhà), thời gian hai bên ra phòng công chứng (để chứng thực các giấy tờ có liên quan)
*Thứ hai. Giá mua bán. Trong bản hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất ghi rõ giá mua bán nhà đất (ghi rõ giá tiền đã được thống nhất bằng số và chữ).
*Thứ ba. Tiền đặt cọc.
Khi giao dịch mua bán nhà đất, bên mua sẽ phải trả trước một phần số tiền cho bên bán nhằm đảm bảo sẽ mua nhà và số tiền này được gọi là tiền đặt cọc. Trong hợp đồng giao dịch nên nêu rõ thời gian và địa điểm ký kết tiền đặt cọc.
Số tiền đặt cọc này sẽ được hai bên chuyển thành tiền mua nhà và khấu trừ vào đợt thanh toán đầu tiên. Sau khi nhận tiền đặt cọc như bản hợp đồng mua bán nhà đất đã thống nhất, nếu bên mua thay đổi ý kiến và không mua nhà nữa thì mất tiền cọc.
Ngược lại, nếu bên bán thay đổi ý kiến, không bán cho bên mua nữa thì phải hoàn trả lại cho bên mua số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận.
* Thứ tư. Thời gian và phương thức thanh toán.
Cả hai bên trong giao dịch hợp đồng cần thống nhất về điều kiện, thời gian (giao nhận nhà, thanh toán mua bán nhà) và hình thức thanh toán. Ngoài ra, lãi suất nếu thanh toán chậm trong trường hợp bên mua không thanh toán đúng hạn cho bên bán thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do Ngân hàng nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán.
* Thứ năm. Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Cả bên bán và bên mua cần chi tiết hóa các quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể trong giai đoạn trước, trong và sau khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất cũng như thời điểm chấm dứt cụ thể.
*Thứ sáu. Trách nhiệm của các bên.
Hãy dự trù các tình huống đối phương có thể vận dụng để không thực hiện hợp đồng hoặc kẽ hở để lạm dụng với mục đích cá nhân mà soạn thảo những điều khoản thích hợp.
*Thứ bảy. Các điều khoản chung.
Cả bên bán và bên mua, khi đã tham gia đặt bút ký kết nghĩa là phải cam kết thực hiện nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng này.
Những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng này đều sẽ được giải quyết dựa trên sự hợp tác, cùng có lợi giữa hai bên.
Trường hợp không tự giải quyết được, hai bên đồng ý sẽ đưa ra giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư, cho bên thắng kiện.
Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ ngày ký, được công chứng và lập thành 05 bản, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 02 bản và lưu một bản tại Phòng Công chứng theo quy định của pháp luật.
Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất thì hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất mà hai bên (bên bán và bên mua) phải công chứng nhà đất.
Căn cứ tại khoản 1, 4 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, khi mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp (mua bán là nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức).
Sau khi hoàn thành việc công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu của hợp đồng là thời điểm ngay sau khi hoàn thành việc công chứng.
Khi soạn thảo hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất, để đảm bảo quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch thì cần lưu ý một số điều sau:
- Soạn thảo và đọc kỹ hợp đồng trước khi ký để nắm rõ các điều khoản đã thỏa thuận;
- Chọn đơn vị công chứng đúng với thẩm quyền, uy tín;
- Tìm hiểu kỹ thông tin về nhà đất: Bên mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về ngôi nhà, mảnh đất bao gồm: vị trí, diện tích chính xác, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý, có đang bị tranh chấp hay không…
- Thỏa thuận rõ ràng về giá cả và ghi chi tiết trong hợp đồng;
- Thỏa thuận rõ ràng về thời gian thanh toán;
- Thời gian bàn giao đất
Các trường hợp hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất có thể bị vô hiệu bao gồm:
- Vô hiệu do không đủ điều kiện mua bán nhà đất;
- Vô hiệu do bị lừa dối, cưỡng ép, một trong các bên không có năng lực hành vi dân sự;
- Vô hiệu do giả tạo;
- Vô hiệu do hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực.
Ngoài ra, để xác nhận hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất có bị vô hiệu hay không thì cần xác nhận xem khi giao dịch mua bán nhà đất, bên bán và bên mua có đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 122 Bộ Luật Dân sự 2015 hay không. Các điều kiện cụ thể bao gồm:
-Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
-Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
-Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Tóm lại, hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất vô hiệu là khi hợp đồng không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định nên không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, điều này đồng nghĩa giao dịch mua bán đất sẽ không được pháp luật công nhận và bảo hộ.
Hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất bằng ngoại tệ bị Tòa tuyên vô hiệu thì sẽ phải trả lại bằng ngoại tệ. Bởi vì căn cứ tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi mà giao dịch dân sự vô hiệu, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất mà công ty NPLaw gửi đến Quý độc giả. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng.
Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn và hỗ trợ.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
