Quy định pháp luật về chấm dứt hợp đồng với nhà thầu

I. Rủi ro pháp lý phổ biến liên quan đến chấm dứt hợp đồng với nhà thầu

Trước khi quyết định chấm dứt hợp đồng với nhà thầu, chủ đầu tư cần nhận diện rõ những rủi ro pháp lý thường phát sinh để tránh hậu quả ngoài mong muốn.

Thực tế cho thấy, rủi ro lớn nhất là việc chấm dứt hợp đồng không có căn cứ hợp pháp, dẫn đến bị coi là hành vi vi phạm nghĩa vụ theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Khi đó, bên chấm dứt sai sẽ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh. Ngoài ra, nhiều trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ thông báo trước trong thời hạn hợp lý, khiến việc chấm dứt bị vô hiệu về mặt pháp lý. Đây là yêu cầu được đặt ra trực tiếp trong Bộ luật Dân sự 2015 nhằm đảm bảo nguyên tắc thiện chí, trung thực trong giao kết và thực hiện hợp đồng.

Một rủi ro khác là không đủ chứng cứ chứng minh vi phạm của nhà thầu. Trong tranh chấp, các tài liệu như nhật ký công trình, biên bản nghiệm thu, văn bản cảnh báo… có giá trị quyết định. Nếu thiếu, chủ đầu tư rất dễ thất thế. Bên cạnh đó, việc không kiểm soát tốt hệ quả sau chấm dứt như thanh toán, bảo lãnh, bàn giao công trình cũng có thể làm phát sinh tranh chấp kéo dài.

Như vậy, rủi ro lớn nhất khi chấm dứt hợp đồng với nhà thầu không nằm ở việc chấm dứt, mà nằm ở việc chấm dứt không đúng luật và không có đủ chứng cứ.

II. Tìm hiểu về chấm dứt hợp đồng với nhà thầu

Để áp dụng đúng, cần hiểu rõ bản chất pháp lý của việc chấm dứt hợp đồng trong từng trường hợp cụ thể.

1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng với nhà thầu và nó khác gì với việc thỏa thuận cùng chấm dứt?

Đơn phương chấm dứt hợp đồng là việc một bên tự mình quyết định chấm dứt mà không cần sự đồng ý của bên còn lại, nhưng phải có căn cứ hợp pháp theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.

Ngược lại, thỏa thuận chấm dứt là việc hai bên cùng thống nhất kết thúc hợp đồng theo Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp này, các bên có quyền tự do thỏa thuận về hậu quả pháp lý, bao gồm thanh toán, bồi thường, xử lý tài sản.

Điểm khác biệt cốt lõi nằm ở ý chí của các bên và mức độ rủi ro pháp lý. Đơn phương chấm dứt luôn tiềm ẩn tranh chấp, trong khi thỏa thuận chấm dứt gần như triệt tiêu rủi ro nếu được lập thành văn bản rõ ràng.

Vì vậy thỏa thuận chấm dứt luôn là phương án ưu tiên, còn đơn phương chỉ nên áp dụng khi có căn cứ vững chắc.

2. Tại sao cần phân biệt giữa "hủy bỏ hợp đồng" và việc chấm dứt hợp đồng với nhà thầu?

Theo Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, hủy bỏ hợp đồng làm cho hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong khi đó, chấm dứt hợp đồng chỉ làm dừng hiệu lực từ thời điểm chấm dứt, còn các quyền và nghĩa vụ đã phát sinh trước đó vẫn được công nhận. Việc nhầm lẫn hai khái niệm này có thể dẫn đến sai sót nghiêm trọng trong xử lý hậu quả pháp lý, đặc biệt là trong thanh toán và bồi thường. Do đó, phân biệt rỗ hủy bỏ hợp đồng và chấm dứt hợp đồng với nhà thầu giúp lựa chọn cơ chế pháp lý phù hợp và tránh thiệt hại tài chính.

3. Chấm dứt hợp đồng với nhà thầu có được xem là biện pháp chế tài cuối cùng không?

Việc chấm dứt hợp đồng với nhà thầu được xem là một biện pháp xử lý nghiêm khắc khi nhà thầu vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, thường được thực hiện sau khi các biện pháp đôn đốc hoặc xử lý khác không hiệu quả hoặc khi có hành vi vi phạm pháp luật làm sai lệch kết quả lựa chọn nhà thầu. Ngoài ra, nếu việc chấm dứt hợp đồng do lỗi của chủ đầu tư, nhà thầu có quyền được đền bù các chi phí liên quan và hoàn trả giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điểm a khoản 21 Điều 140 Nghị định 214/2025/NĐ-CP. Như vậy, chấm dứt hợp đồng với nhà thầu có được xem là biện pháp chế tài cuối cùng.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến chấm dứt hợp đồng với nhà thầu

Để đảm bảo tính hợp pháp, việc chấm dứt cần tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành.

1. Theo Bộ luật Dân sự, chủ đầu tư phải thông báo trước bao nhiêu ngày trước khi chính thức chấm dứt hợp đồng với nhà thầu?

Theo khoản 2 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 bên đơn phương chấm dứt phải thông báo cho bên kia biết trong một thời gian hợp lý hoặc thông báo ngay tùy thuộc vào lý do chấm dứt. Nếu trong hợp đồng với nhà thầu đã có thỏa thuận cụ thể về số ngày thông báo trước (ví dụ: 30 ngày), thì các bên phải tuân thủ theo số ngày đã thỏa thuận đó.

2. Điều kiện để chấm dứt hợp đồng với nhà thầu trong các dự án đầu tư công theo Luật Đấu thầu hiện hành là gì?

Theo khoản 23 Điều 140 Nghị định 214/2025/NĐ-CP hướng dẫn điều 88 Luật Đấu thầu 2023 về xử lý tình huống trong đấu thầu, trường hợp nhà thầu thực hiện gói thầu vi phạm hợp đồng, không còn năng lực để tiếp tục thực hiện hợp đồng, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ, chất lượng, hiệu quả của gói thầu. có hành vi vi phạm quy định về đấu thầu gây hậu quả nghiêm trọng thì chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng với nhà thầu đó. Ngoài ra, trong quá trình thực hiện hợp đồng xảy ra các sự kiện bất khả kháng mà các bên đã áp dụng mọi biện pháp khắc phục nhưng vẫn không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thì 2 bên chấm dứt hợp đồng.

Như vậy, trong các dự án đầu tư công, việc chấm dứt hợp đồng với nhà thầu được thực hiện khi nhà thầu vi phạm nghiêm trọng các điều khoản về tiến độ, chất lượng, năng lực thực hiện hoặc có các hành vi gian lận, vi phạm pháp luật về đấu thầu.

3. Luật pháp quy định thế nào về nghĩa vụ bảo mật thông tin sau khi đã chấm dứt hợp đồng với nhà thầu?

Nghĩa vụ bảo mật thông tin chủ yếu xuất phát từ thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Căn cứ vào Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015, các bên phải hành xử thiện chí, trung thực trong suốt quá trình xác lập, thực hiện và sau khi chấm dứt quan hệ hợp đồng. Nếu hợp đồng liên quan đến việc thực hiện nhiệm vụ công hoặc dự án có yếu tố nhà nước, nghĩa vụ bảo mật được quy định rất nghiêm ngặt Vì vậy, nghĩa vụ bảo mật thông tin không mặc nhiên chấm dứt cùng với hợp đồng. Theo quy định pháp luật, nhà thầu có trách nhiệm tiếp tục bảo mật các thông tin đã tiếp cận trong quá trình thực hiện nhiệm vụ ngay cả sau khi hợp đồng đã kết thúc, đặc biệt là đối với bí mật nhà nước và bí mật kinh doanh.

4. Chủ đầu tư có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh sau khi chấm dứt hợp đồng với nhà thầu dựa trên văn bản pháp luật nào?

Trong lĩnh vực xây dựng, quyền yêu cầu bồi thường được quy định rất cụ thể để phù hợp với đặc thù của ngành. Theo khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng 2025, việc bồi thường thiệt hại được xác định dựa trên thiệt hại thực tế và mức độ vi phạm các nghĩa vụ trong hợp đồng. Để yêu cầu bồi thường có hiệu lực pháp lý, chủ đầu tư cần lưu ý rằng việc bồi thường phải dựa trên các bằng chứng chứng minh thiệt hại là có thật và trực tiếp do hành vi vi phạm của nhà thầu gây ra. Theo đó chủ đầu tư hoàn toàn có quyền yêu cầu nhà thầu bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh sau khi chấm dứt hợp đồng. Quyền này được xác lập dựa trên nguyên tắc bồi thường toàn diện của Bộ luật Dân sự 2015, kết hợp với các quy định chuyên ngành về xây dựng và đấu thầu để bảo vệ lợi ích hợp pháp của bên bị vi phạm.

5. Cơ chế giải quyết tranh chấp (Trọng tài hay Tòa án) thường được ưu tiên khi có xung đột về việc chấm dứt hợp đồng với nhà thầu?

Trên thực tế, dựa trên thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng, cơ chế giải quyết tranh chấp Trọng tài thường được ưu tiên khi có xung đột về việc chấm dứt hợp đồng với nhà thầu.

Theo Điều 6 Luật Trọng tài thương mại 2010 được hướng dẫn bởi Điều 3 và Điều 4 Nghị quyết 01/2014/NQ-HĐTP Nếu các bên đã có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, Tòa án phải từ chối thụ lý vụ án, trừ trường hợp thỏa thuận đó vô hiệu hoặc không thể thực hiện được. Đồng thời, giải quyết tranh chấp bằng trọng tài có thủ tục đơn giản, nhanh chóng, ít tốn thời gian, tiền bạc các bên; các bên có thể lựa chọn trọng tài viên giải quyết nên có thể lựa chọn được các chuyên gia có chuyên môn và kinh nghiệm thực tế cao. Do đó, cơ chế giải quyết tranh chấp Trọng tài thường được ưu tiên khi có xung đột về việc chấm dứt hợp đồng với nhà thầu.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến chấm dứt hợp đồng với nhà thầu

Dưới đây là các tình huống thực tiễn mà doanh nghiệp thường gặp phải.

1. Nhà thầu thi công quá chậm nhưng chưa đến hạn bàn giao, có được quyền chấm dứt hợp đồng với nhà thầu ngay không?

Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng. Việc thi công quá chậm, dù chưa đến hạn cuối cùng nhưng đã làm mất đi mục đích của việc giao kết hợp đồng, được coi là vi phạm nghiêm trọng. Do đó, chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ngay lập tức nếu việc thi công quá chậm dẫn đến nhà thầu không thể hoàn thành công việc đúng hạn bàn giao hoặc vi phạm các mốc tiến độ trung gian đã thỏa thuận. Tuy nhiên, phải thông báo trước cho nhà thầu để tránh việc chấm dứt trái pháp luật.

2. Nếu tự ý thay ổ khóa công trình để ngăn nhà thầu vào sau khi chấm dứt hợp đồng với nhà thầu, thì có vi phạm pháp luật hình sự không?

Theo Điều 12 Thông báo 445/TB-VPCP 2024 và Điều 2 Nghị quyết 161/2024/QH15, các cơ quan chức năng được yêu cầu tuyệt đối không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, dân sự. Việc thay khóa để lấy lại quyền kiểm soát mặt bằng sau khi chấm dứt hợp đồng là một tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự. Vì vậy việc tự ý thay ổ khóa công trình sau khi chấm dứt hợp đồng về bản chất là một biện pháp dân sự để bảo vệ tài sản và quyền sở hữu của chủ đầu tư, do đó không bị coi là vi phạm pháp luật hình sự. Tuy nhiên, nếu quá trình thay khóa đi kèm với các hành vi như hủy hoại tài sản của nhà thầu, giam giữ người trái pháp luật hoặc chiếm giữ trái phép máy móc thiết bị của họ, có thể đối mặt với rủi ro bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

3. Làm sao để chấm dứt hợp đồng với nhà thầu khi họ cố tình "né tránh" không ký vào biên bản làm việc?

Khi nhà thầu không hợp tác, cần các hình thức xác nhận thay thế có giá trị chứng cứ trước Tòa án:

- Sử dụng Thừa phát lại: Thừa phát lại sẽ chứng kiến buổi làm việc và lập Vi bằng ghi nhận việc nhà thầu từ chối ký biên bản hoặc vắng mặt không lý do. 

- Sử dụng người chứng kiến: Nếu không thuê Thừa phát lại, cần lập biên bản về việc nhà thầu không ký, trong đó có chữ ký xác nhận của ít nhất 02 người chứng kiến (ví dụ: đơn vị tư vấn giám sát, đại diện ban quản lý tổ dân phố hoặc các nhà thầu phụ khác). Nguyên tắc này được áp dụng tương tự theo Điều 19 Nghị định 355/2025/NĐ-CP về việc xử lý khi đối tượng không ký biên bản.

Sau khi đã có bằng chứng về việc vi phạm và né tránh, thực hiện các bước sau:

- Gửi thông báo vi phạm

- Gửi quyết định chấm dứt

- Chốt khối lượng đơn phương

Như vậy, việc nhà thầu cố tình né tránh không ký biên bản không thể ngăn cản quyền chấm dứt hợp đồng của bạn. Bạn có thể thay thế chữ ký của nhà thầu bằng Vi bằng của Thừa phát lại hoặc biên bản có xác nhận của ít nhất 02 người chứng kiến, sau đó gửi thông báo chấm dứt qua đường bưu điện có bảo đảm để hoàn tất thủ tục đúng pháp luật.

4. Nếu nhà thầu đang nợ lương công nhân, việc chấm dứt hợp đồng với nhà thầu có khiến liên đới trách nhiệm trả lương không?

Theo quy định tại Điều 100 Bộ luật Lao động 2019, pháp luật bảo vệ người lao động trong mô hình sử dụng trung gian như sau:

- Nghĩa vụ giám sát: Người sử dụng lao động là chủ chính (trong trường hợp này là chủ đầu tư/chủ nhà) phải có danh sách công nhân và bảo đảm nhà thầu tuân thủ quy định về trả lương.

- Trách nhiệm trả lương thay: Trường hợp nhà thầu (người cai thầu) không trả lương hoặc trả lương không đầy đủ cho công nhân, chủ chính phải chịu trách nhiệm trả lương và bảo đảm các quyền lợi khác cho người lao động.

Mặc dù phải trả lương thay để bảo đảm quyền lợi cho công nhân, pháp luật vẫn bảo vệ quyền lợi tài chính của chủ đầu tư. Theo Khoản 2 Điều 100 Bộ luật Lao động 2019, sau khi đã trả lương thay, chủ đầu tư có quyền:

- Yêu cầu nhà thầu phải đền bù lại số tiền đã chi trả.

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp để thu hồi lại khoản tiền này.

Tóm lại, nếu nhà thầu đang nợ lương công nhân, việc chấm dứt hợp đồng với nhà thầu khiến chủ đầu tư liên đới trách nhiệm trả lương vì việc chấm dứt hợp đồng không làm chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm quyền lợi cho người lao động đối với phần công việc họ đã thực hiện cho công trình của bạn.

5. Nếu phát hiện nhà thầu sử dụng vật liệu kém chất lượng, có thể chấm dứt hợp đồng với nhà thầu ngay lập tức mà không cần chờ khắc phục?

Nhà thầu có nghĩa vụ đảm bảo vật liệu đưa vào công trình phải có đầy đủ hồ sơ quản lý chất lượng, bao gồm kết quả thí nghiệm, thử nghiệm và chứng chỉ xuất xứ. Nếu nhà thầu thi công sai thiết kế hoặc sử dụng vật liệu không đúng chủng loại, chủ đầu tư hoặc đơn vị giám sát có quyền tạm dừng thi công ngay lập tức để xử lý theo Điều 63 Luật Xây dựng 2025. Việc chấm dứt hợp đồng xây dựng được thực hiện khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng theo Điều 85 Luật Xây dựng 2025.

Như vậy, nếu phát hiện nhà thầu sử dụng vật liệu kém chất lượng, có thể chấm dứt hợp đồng với nhà thầu ngay lập tức mà không cần chờ khắc phục vì đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng dẫn đến việc bạn không đạt được mục đích của hợp đồng (đảm bảo chất lượng và an toàn công trình).

V. Bạn đang tìm công ty luật uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến chấm dứt hợp đồng với nhà thầu?

Việc chấm dứt hợp đồng với nhà thầu không chỉ là vấn đề pháp lý đơn thuần mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, tài chính và uy tín của doanh nghiệp. Với kinh nghiệm tư vấn và giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực xây dựng – đấu thầu NPLaw mang đến cho quý khách hàng giải pháp pháp lý toàn diện để bảo vệ quyền lợi và uy tín của chủ đầu tư.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.