Trong vài năm trở lại đây, tình trạng giá đất tăng cao không đúng với giá trị thực diễn ra trong phạm vi chung. Vậy quy định pháp luật về chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất kinh doanh như thế nào? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây để tìm hiểu.
Hiện nay, do yêu cầu công nghiệp hóa, đô thị hóa, Nhà nước cần lấy đi một phần đất nông nghiệp để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới và xây dựng kết cấu hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế chung của đất nước. Đó là một yêu cầu khách quan và còn có xu hướng phát triển trong tương lai.
Quy định pháp luật về chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất kinh doanh như sau:
Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất thì có thể chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để kinh doanh. Tuy nhiên, việc chuyển đổi này phải được sự cho phép của cơ quan tài nguyên và môi trường và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất kinh doanh, cụ thể như sau:
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định
.jpg)
Như vậy, trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh thì uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển đổi.
Căn cứ Điều 17 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, g khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định sau đây: Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh đó tại Điều 5 Thông tư 77/2014/TT-BTC quy định về việc xác định tiền thuê đất như sau:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sản xuất kinh, doanh phi nông nghiệp mà lựa chọn hình thức thuê đất thì được trừ giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp trừ vào tiền thuê đất phải nộp được xác định như sau:
a) Nếu giá đất để xác định đơn giá thuê đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá đất nông nghiệp cũng được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Nếu giá đất để xác định đơn giá thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá đất nông nghiệp cũng được xác định theo giá đất cụ thể tương ứng và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo đó, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà lựa chọn hình thức thuê đất thì được trừ giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.
Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thương mại, cần tiến hành theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đã nêu ở bước 1, bạn tiến hành nộp hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm
Bước 4: Trả kết quả
Theo quy định của Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, thời gian chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất sản xuất là 15 ngày, kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền.
Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thương mại. Và được cơ quan có thẩm quyền xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cần phải căn cứ theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 bao gồm các yếu tố sau:
Như vậy, đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ thì phải làm thủ tục xin phép cơ quan có thẩm quyền và được xem xét dựa trên các điều kiện nêu trên.
.jpg)
2. Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất kinh doanh là bao nhiêu?
Theo quy định người muốn chuyển mục đích quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đầy đủ bao gồm các chi phí, lệ phí và thuế chuyển mục đích sử dụng đất.
- Về tiền sử dụng đất
Quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP cho thấy để chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ theo:
Vì vậy bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không cố định mà nó phụ thuộc vào các yếu tố diện tích, quy định về giá đất, mục đích sử dụng đất sau chuyển đổi.
- Về lệ phí trước bạ: Mức tính lệ phí sẽ là 0,5% của giá tính lệ phí trước bạ.
(Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.)
Theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thời gian chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày, kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền.
Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây khách sạn là trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất này phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây khách sạn phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpeg)
