Quy định về thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà hiện nay

Đặt cọc thường là một khoản tiền mà người thuê phải trả cho chủ nhà trước khi chính thức ký hợp đồng thuê. Vậy làm sao để hiểu thế nào là thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà và những vấn đề liên quan xoay quanh về thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.

I. Tìm hiểu về thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà

Khi thuê nhà, thỏa thuận đặt cọc là một yếu tố quan trọng mà cả người thuê và chủ nhà cần phải lưu ý. Thỏa thuận này thường được thiết lập nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên. Đặt cọc thường là một khoản tiền mà người thuê phải trả cho chủ nhà trước khi chính thức ký hợp đồng thuê. Khoản tiền này có thể dao động tùy thuộc vào giá trị của bất động sản và các thỏa thuận cụ thể giữa hai bên.

Mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo rằng người thuê có ý định nghiêm túc trong việc thuê nhà, đồng thời cũng là một cách để bảo vệ chủ nhà khỏi những rủi ro như việc người thuê hủy hợp đồng vào phút chót. Trong thỏa thuận, cần ghi rõ các điều kiện liên quan đến việc hoàn trả đặt cọc, chẳng hạn như nếu người thuê quyết định không thuê nữa, khoản tiền này có thể bị mất một phần hoặc toàn bộ, tùy thuộc vào thời điểm thông báo hủy hợp đồng.

Ngoài ra, thỏa thuận cũng nên nêu rõ các điều khoản liên quan đến việc sử dụng và bảo trì tài sản trong thời gian thuê, cũng như các trách nhiệm của cả hai bên. Việc có một thỏa thuận rõ ràng và minh bạch sẽ giúp hạn chế tranh chấp và tạo ra sự tin tưởng giữa người thuê và chủ nhà.

II. Quy định pháp luật về thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà

1. Thế nào thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà

Thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà là một bước rất quan trọng trong quá trình giao dịch giữa người thuê và chủ nhà. Thỏa thuận này thường được thực hiện bằng cách ký kết một hợp đồng, trong đó nêu rõ số tiền đặt cọc, thời gian thuê, cũng như các điều khoản liên quan đến việc hoàn trả cọc. Số tiền đặt cọc thường dao động từ một tháng đến ba tháng tiền thuê, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên. 

Trong thỏa thuận, cần xác định rõ các trường hợp mà tiền cọc sẽ không được hoàn lại, chẳng hạn như nếu người thuê vi phạm hợp đồng hoặc gây hư hại đến tài sản. Ngược lại, nếu người thuê thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và trả lại nhà trong tình trạng tốt, tiền cọc sẽ được hoàn trả đầy đủ sau khi kết thúc hợp đồng. Việc có một thỏa thuận rõ ràng và minh bạch không chỉ bảo vệ quyền lợi của cả hai bên mà còn giúp tránh những tranh chấp không đáng có trong tương lai.

2. Pháp luật có cho phép thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà không

Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng cho thuê nhà ở phải bao gồm các nội dung sau:

• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
• Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. 

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

• Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết của các bên;
• Các thỏa thuận khác;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Lưu ý: Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản.

Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, đặt cọc không phải là điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng thuê nhà. Người thuê và người cho thuê có quyền thỏa thuận hoặc không thỏa thuận về đặt cọc trong hợp đồng. Việc đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo các bên trong hợp đồng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.

3. Có bắt buộc phải công chứng thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà không

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc như sau:

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được giao kết giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận về việc bên đặt cọc sẽ giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng khác.

Hiện nay, pháp luật không đặt ra quy định về việc phải công chứng hợp đồng đặt cọc. Việc công chứng hợp đồng đặt cọc có thể do hai bên tự thỏa thuận với nhau.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, các bên tham gia giao kết hợp đồng đặt cọc có thể thỏa thuận thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc.

III. Một số thắc mắc về thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà

1. Các trường hợp thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà bị vô hiệu

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc đặt cọc trong hợp đồng dân sự thì việc đặt cọc được hiểu là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, việc đặt cọc có phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên do đó có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng của hợp đồng dân sự.

Đồng thời tại Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 và có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

• Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
• Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
• Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Chiếu theo quy định này thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

• Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015).
• Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do giả tạo (quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015).
• Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (quy định tại Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015).
• Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị nhầm lẫn (quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015).
• Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015).
• Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015).
• Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
• Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015).

2. Xử lý khi thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà bị vô hiệu

Tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định 

Như vậy, khi thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà bị vô hiệu các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, điều này đồng nghĩa với việc bên nhận đặt cọc sẽ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận.

3. Đơn phương chấm dứt thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà thì có mất cọc không

Căn cứ vào Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:

• Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
• Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
• Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
• Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
• Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Và Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định định về điều khoản đặt cọc như sau:

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau đây:

• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên cạnh đó, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Mà tiền đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tức có nghĩa là bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo những quy định đã nêu hoặc những trường hợp khác theo hợp đồng thuê nhà thì lúc này mới được hoàn lại tiền cọc. Còn không thì vẫn sẽ phải mất tiền cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề thỏa thuận đặt cọc khi thuê nhà. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn