Chuyển quyền sở hữu nhà là một trong những hình thức nhận được nhiều sự quan tâm bởi sự triển khai nhiều trong thực tế. Bằng bài viết này, NPLaw xin gửi đến Quý bạn đọc một số nội dung pháp lý cần thiết về chuyển quyền sở hữu nhà.
Việc chuyển quyền sở hữu nhà từ chủ đầu tư sang người mua là một giai đoạn quan trọng trong quá trình mua bán bất động sản. Tuy nhiên, tại Việt Nam, quá trình này vẫn còn nhiều vướng mắc và tồn tại một số vấn đề cần được giải quyết.
Theo các báo cáo của các hiệp hội bất động sản và các công ty nghiên cứu thị trường, có thể nhận thấy số lượng giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm gần đây, đặc biệt tại các thành phố lớn. Phần lớn giao dịch tập trung vào các dự án căn hộ, nhà phố liền kề. Thời gian hoàn thành thủ tục kéo dài trung bình từ 2-3 tháng, tuy nhiên, có nhiều trường hợp kéo dài hơn, thậm chí lên đến vài năm.
Căn cứ theo quy định cụ thể tại Điều 192 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản. Chuyển giao quyền sở hữu là một trong số các quyền được pháp luật ghi nhận và cho phép chủ sở hữu tài sản được làm.
Như vậy, chuyển quyền sở hữu là sự dịch chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Các trường hợp làm chuyển quyền sở hữu nhà bao gồm:
-Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở;
-Tặng cho nhà ở;
-Thừa kế nhà ở;
-Trao đổi nhà ở;
…
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà khi mua bán nhà được quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2023 như sau:
“1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này”.
Theo đó, tuỳ thuộc vào trường hợp chuyển nhượng, xác lập nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là thời điểm khác nhau.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà khi mua bán nhà được quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2023 thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với bên mua là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Như vậy, thời điểm bàn giao nhà cho bên mua chưa thực sự là thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định hiện hành, trừ trường hợp đã thanh toán đủ tiền mua theo quy định nêu trên.
Căn cứ Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quyền sở hữu:
“Điều 158. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”
Theo đó, quyền sử dụng chỉ là một phần của quyền sở hữu nhà ở. Việc thuê nhà chỉ làm xác lập quyền sử dụng đối với căn nhà được thuê, không xác lập toàn bộ quyền sở hữu đối với căn nhà được thuê.
Như vậy, thuê nhà không được chuyển quyền sở hữu nhà.
Theo khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 thì trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Theo Khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
“5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Theo đó, quyền sở hữu được xác lập khi đáp ứng đồng thời việc bàn giao nhà và nhận thanh toán đầy đủ.
Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở khi mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua được xác định từ thời điểm bên mua nhận nhà ở hoặc thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền, tuỳ thuộc thời điểm nào xảy ra sau.
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu quy định liên quan đến chuyển quyền sở hữu nhà của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề về chuyển quyền sở hữu nhà. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, thủ tục pháp lý của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
