Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là gì? Có những đặc điểm nào? Pháp luật quy định ra sao về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất?
Bài viết dưới đây, NPLAW sẽ chia sẻ tới bạn các thông tin hữu ích xoay quanh hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên (được gọi là bên cho thuê) là chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một diện tích đất nhất định chuyển giao một cách tạm thời quyền sử dụng đất cho bên kia (bên thuê) để bên thuê sử dụng đất trong một thời hạn và trả tiền thuê đất cho bên cho thuê.
- Về hình thức, thủ tục xác lập và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:
Tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định chung về hình thức, thủ tục thực hiện các hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Khoản 2 và khoản 3 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Với những quy định trên thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản trong mọi trường hợp. Việc thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Chỉ công chứng hoặc chứng thực khi có yêu cầu của các bên nhưng thủ tục đăng ký thì buộc phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Về nội dung cơ bản của hợp đồng: đối tượng của hợp đồng này là quyền khai thác công dụng của đất gắn liền với một diện tích đất cụ thể, một loại tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp. Thời hạn của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là khoảng thời gian do các bên trong hợp đồng thỏa thuận được tính từ thời điểm bên cho thuê đã bàn giao đất cho bên thuê cho đến khi chấm dứt nhưng không được vượt quá thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Thứ nhất, đặc điểm về chủ thể
Bên cho thuê quyền sử dụng đất là người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chỉ được cho thuê trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật. Chẳng hạn, người cho thuê quyền sử dụng đất với mục đích kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với vốn pháp định không dưới 20 tỷ; cá nhân cho thuê quyền sử dụng đất không thường xuyên phải là người sử dụng đất ở, đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê.
Bên cho thuê quyền sử dụng đất chỉ là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất, còn tài sản là đất đai (đối tượng của quyền sử dụng đất) lại thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện.
Thứ hai, đặc điểm về đối tượng
Quyền sử dụng đất không tồn tại độc lập mà luôn gắn với tài sản khác là đất đai, tính vô hình của quyền sử dụng đất được “vật chất hóa” thông qua một tài sản hữu hình. Vì vậy, khác với các loại tài sản khác, quyền sử dụng đất được xác định theo không gian, diện tích, thời hạn sử dụng đất đai.
Thứ ba, đặc điểm về thời hạn hợp đồng
Xuất phát từ mục đích sử dụng đất của bên thuê thường là để ở hoặc tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh nên thời hạn thuê đất thường là dài. Trừ các loại đất mà Luật đất đai đã xác định là đất sử dụng lâu dài và ổn định, còn những loại đất có xác định về thời hạn sử dụng thì thời hạn thuê quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Chẳng hạn, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình là 50 thì tổng thời gian đã sử dụng đất của hộ gia đình với thời gian cho thuê không được vượt quá 50 năm.
Thuê khoán quyền sử dụng đất là trường hợp đặc biệt của thuê quyền sử dụng đất, vì thế hình thức, nội dung của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán quyền sử dụng đất về cơ bản là giống với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu mục đích của bên thuê quyền sử dụng đất có thể là thỏa mãn nhu cầu ở thì mục đích của bên thuê khoán luôn là kinh doanh, sản xuất. Bởi thế, nếu so với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất thì hợp đồng thuê khoán quyền sử dụng đất có một số điểm khác biệt:
- Về mục đích thuê: Bên thuê khoán quyền sử dụng đất luôn chỉ có mục đích là thực hiện hoạt động kinh doanh, sản xuất trên đất thuê.
- Về thời hạn thuê: Trong hợp đồng thuê khoán, nếu các bên chưa thỏa thuận về thời hạn thuê thì thời hạn thuê được xác định theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh. Chẳng hạn, thuê khoán đất để trồng lúa thì thời điểm thu hoạch xong vụ lúa là thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê khoán.
- Về giá thuê và lợi ích mà bên cho thuê thu được từ giá thuê: Giá thuê trong hợp đồng thuê khoán có thể được tính thành một khoản tiền nhưng thông thường thì được tính theo phần trăm của hoa lợi, lợi tức có được từ hoạt động kinh doanh, sản xuất của bên thuê khoán nên lợi ích mà bên thuê khoán thu được không cố định mà phụ thuộc vào kết quả của hoạt động sản xuất kinh doanh từ bên thuê khoán.
Cho thuê lại quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên thuê quyền sử dụng đất với bên thứ ba trên cơ sở có sự đồng ý của bên cho thuê, theo đó bên thuê quyền sử dụng đất là bên cho thuê lại chuyển giao quyền sử dụng với diện tích đất mình đang thuê cho bên thứ ba là bên thuê lại, bên thuê lại tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và phải trả tiền thuê.
Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất khác với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở chỗ:
- Chủ thể hợp đồng: bên cho thuê là bên đã thuê đất, bên thuê là người thứ ba, hợp đồng cho thuê lại được xác lập theo thỏa thuận của bên đã thuê và người thứ ba nhưng phải được sự đồng ý của chủ sở hữu quyền sử dụng đất.
- Về thời hạn: thời hạn cho thuê lại bị hạn chế bởi thời hạn của hợp đồng cho thuê lần đầu.
Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Như vậy, khi một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng thuê đất bắt buộc phải tiến hành công chứng, chứng thực.
Cũng như các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên (Điều 167 Luật đất đai năm 2013).
Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ cho bên thuê quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu.
Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Sau khi đăng ký hợp đồng mới được coi là có hiệu lực.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.png)
