Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) khi có yêu cầu sẽ được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, pháp luật đất đai còn quy định những trường hợp đất không được cấp Sổ đỏ. Vậy đó là những trường hợp nào, hãy cùng NPLaw tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.
Những loại đất nào ở Việt Nam không được cấp sổ đỏ? Hiện nay pháp luật đất đai không quy định nói rằng những loại đất nào thì không được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên tại Điều 19 Nghị định 43/2014 quy định về những loại đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gián tiếp hiểu rằng đây là những loại đất không được cấp sổ đỏ:
Thứ nhất, tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp:
- Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau đây:
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.
Thứ hai, người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Thứ ba, người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Thứ tư, người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
Thứ năm, người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ sáu, người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ bảy, tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Xuất phát từ tâm lý ham rẻ, nhiều người chủ quan chấp nhận chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua bán có thể hợp thức hoá loại đất này. Tuy nhiên, trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ từ 01/7/2014 đến nay sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro và phải gánh chịu các hậu quả pháp lý không đáng có, cụ thể như sau:
- Dễ xảy ra tranh chấp đất đai
Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Nếu việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nói cách khác, nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất hay giấy tờ biên nhận... thì rất dễ xảy ra tranh chấp đất đai bởi không được pháp luật công nhận.
- Khó xác minh chính xác nguồn gốc đất
Việc đất không có sổ đỏ sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất. Người nhận chuyển nhượng sẽ không thể biết mảnh đất đó có đang trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp, hay thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi không. Đồng nghĩa với việc, người mua có thể sẽ phải đối mặt với những rủi ro không đáng có.
- Không được thế chấp đất để vay tiền
Luật Đất đai 2013 quy định, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được tiến hành khi có sổ đỏ. Bởi vậy, khi không có sổ đỏ, ngân hàng sẽ không chấp nhận thế chấp để vay tiền.
- Khó chuyển nhượng lại đất không có sổ đỏ
Đất không có sổ đỏ tức tính an toàn không cao. Vì vậy, nếu muốn chuyển nhượng lại thì cũng rất khó vì nhiều người mua thường mang tâm lý e dè, sợ rủi ro.
- Không được bồi thường khi thu hồi đất
Khi nhận chuyển nhượng phải mảnh đất không có sổ đỏ và không may thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng của Nhà nước, bạn sẽ không được bồi thường bất cứ một khoản nào như đất đã có sổ đỏ.
- Khó được cấp phép xây dựng
Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở, người dân phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, khi không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên mảnh đất đó.
Về logic không có chủ đất nào chuẩn bị chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà làm được sổ đỏ lại không làm trước khi bán, bởi giá đất có sổ đỏ luôn cao hơn rất nhiều. Như vậy, thông tin đầu tiên chúng ta phải đặt câu hỏi là đất đó vì sao không được cấp sổ?
Thực tế thì có rất nhiều phương án chọn loại hợp đồng khác nhau để giảm thiểu rủi ro khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không sổ, tóm tắt nhanh ý kiến của một số chuyên gia đăng tải trên internet như sau:
Cách 1: Dùng hợp đồng đặt cọc để giao kết việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bởi đặt cọc sẽ có chế tài phạt cọc nếu việc mua bán bị hủy bỏ hoặc không có giá trị.
Cách 2: Lập vi bằng thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng thừa phát lại để củng cố việc có người làm chứng cho việc mua bán đất đã diễn ra.
Cách 3: Làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay nhưng cụ thể hóa các thỏa thuận phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại nếu việc mua bán bị hủy bỏ do lỗi của bên bán.
Cả ba phương thức trên đều là cách áp dụng pháp luật hữu ích dựa trên kinh nghiệm giải quyết tranh chấp của các luật sư. Về nguyên tắc khi người mua đã tham gia giao dịch mà pháp luật chưa cho phép thì không có cách nào phòng tránh mọi rủi ro cả. Vì vậy nên cẩn trọng trong khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai với những loại đất này.
Trong trường hợp người người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn muốn nhận chuyển nhượng đất không có sổ đỏ hoặc chẳng may nhận chuyển nhượng trúng đất không có sổ đỏ thì NPLaw có một vài lưu ý cho quý bạn đọc tham khảo như sau:
Thứ nhất, người nhận chuyển nhượng nên làm hợp đồng đặt cọc, trong hợp đồng phải ghi rõ và chi tiết các điều khoản về việc thực hiện cam kết của người bán, phải bồi thường khi người bán không thực hiện đúng cam kết.
Ngoài ra còn làm cả giấy ủy quyền quản lý, định đoạt, sử dụng đất để trong trường hợp đất của người nhận chuyển nhượng được cấp sổ đỏ mà người bán lại đổi ý không hợp tác người nhận chuyển nhượng vẫn có thể chủ động đứng ra thực hiện thủ tục làm sổ đỏ.
Thứ hai, nếu như không muốn gánh chịu những rủi ro vì nhận chuyển nhượng đất không có sổ thì trước khi mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất xem đất có thuộc diện đất chiếm, đất đang tranh chấp, nằm trong quy hoạch hay không… thông tin này có thể nhờ cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường tại nơi có đất xác minh.
Thứ ba, yêu cầu người chuyển nhượng giao bản chính về giấy tờ đất, đồng thời đừng quên kiểm tra giấy tờ tùy thân của người bán, nếu như họ có vợ hoặc chồng thì khi tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sự tham gia của cả 2 người.
Thứ tư, giấy tờ bán, chuyển nhượng cần có người làm chứng và có dấu điểm chỉ ngón trỏ phải của người bán vào hợp đồng. Tiền đất nên được thanh toán qua ngân hàng hoặc người bán phải viết giấy biên nhận xác nhận mình đã nhận tiền.
Có thể thấy rằng, việc các bên giao dịch chuyển nhượng đất đai mà không có sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, chính vì vậy người nhận chuyển nhượng không nên nhẹ dạ cả tin, tham rẻ mà bất chấp. Hãy tìm hiểu rõ ràng về tính pháp lý của đất đất để tránh những rủi ro không đáng có.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
