Đất đai là một trong những tài sản quý giá và dễ dàng xảy ra tranh chấp trong các chủ thể trong quan hệ đất đai. Từ những thực tiễn ghi nhận và các căn cứ pháp luật hiện hành, trong bài viết dưới đây, NPLaw cung cấp cho quý khách những hiểu biết về thực trạng và giải pháp hoà giải tranh chấp đất đai tại Khánh Hoà.
Tỉnh Khánh Hòa đặt ra mục tiêu không ngừng nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân; bảo đảm vững chắc quốc phòng, an ninh; phấn đấu xây dựng tỉnh phát triển nhanh, bền vững và toàn diện, trở thành trung tâm kinh tế biển, trung tâm du lịch. Tỉnh có tiềm năng rất lớn với bờ biển dài và đẹp, trong các vịnh nước sâu gồm Vân Phong, Cam Ranh và Nha Trang. Với mục tiêu đề ra như vậy, thành phố Nha Trang cần phải đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội vì đây là một trong ba vùng động lực chính của tỉnh Khánh Hòa. Thành phố Nha Trang rất cần các cơ chế, chính sách, bố trí nguồn lực để thu hút đầu tư. Trong những mục tiêu đề ra có đảm bảo an ninh và không ngừng nâng cao chất lượng cuộc sống thì việc ban hành các cơ chế chính sách phù hợp với thực trạng của thành phố là vô cùng cấp thiết trong đó không thể không nói đến quy hoạch phát triển và sử dụng nguồn tài nguyên đất. Việc tranh chấp quyền sử dụng đất kéo dài sẽ rất ảnh hưởng tới sự phát triển chung của địa phương, hơn nữa nếu chính quyền địa phương không có phương án giải quyết đúng theo các quy định của pháp luật thì sẽ làm giảm niềm tin của người dân đối với chính quyền địa phương.
.png)
Không hẳn đến ngày nay khi mà các giao dịch về đất đai ngày càng phát triển, giá trị và lợi ích về đất đai ngày càng tăng lên thì mới xuất hiện những tranh chấp gay gắt, phức tạp về đất đai. Từ lâu, cha ông ta đã có câu “Hôn nhân, điền thổ, vạn cổ chi thù”, ý nói là trong xã hội có hai chuyện thường xảy ra khúc mắc, mâu thuẫn dẫn đến dễ thù oán nhất đó là tranh chấp về tình ái và ruộng đất. Vì vậy, có thể nói tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội phổ biến và tồn tại từ lâu, nó có thể xảy ra ở bất cứ đâu, trong bất kỳ hình hình thái kinh tế - xã hội nào. Tính phức tạp của tranh chấp đất đai không chỉ dừng lại ở khía cạnh mâu thuẫn về lợi ích kinh tế mà còn có thể dẫn đến các vụ án hình sự, thậm chí mang màu sắc chính trị, gây ảnh hưởng đến an ninh, trật tự xã hội. Vì vậy, việc thụ lý tranh chấp đất đai nói riêng và giải quyết tranh chấp đất đai nói chung là một nội dung rất quan trọng và không thể thiếu của pháp luật về đất đai.
Căn cứ theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về khái niệm tranh chấp đất đai cụ thể như sau:
“Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
Theo đó, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Đối với khái niệm tại Điều trên thì tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng. Cụ thể rằng tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai.
Trường hợp với phạm vi rộng như vậy sẽ rất khó trong việc áp dụng pháp luật, nhất là khi khởi kiện tranh chấp đất đai.
Theo đó, cần xác định tranh chấp đất đai với phạm vi hẹp hơn. Cụ thể tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định cụ thể rằng:
- Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
- Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Như vậy, có thể hiểu tranh chấp đất đai tại Khánh Hòa là là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên ngày càng có giá trị cao. Chính vì vậy mà hiện nay, các vụ việc tranh chấp đất diễn ra ngày càng nhiều và vô cùng phức tạp. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như:
Thứ nhất, do cơ chế quản lý đất đai chưa chặt chẽ. Công tác quản lý đất đai hiện nay, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đang đứng trước khá nhiều thách thức cần phải vượt qua. Sự thiếu đồng bộ trong các chính sách pháp luật cũng làm cho công tác quản lý gặp nhiều khó khăn trên thực tế. Chưa có hệ thống quản lý điện tử cũng khiến cho vấn đề giải quyết thủ tục còn phức tạp, bộ máy giải quyết cồng kềnh, tốn thời gian cho cán bộ giải quyết và cả những cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có liên quan đến tranh chấp.
Thứ hai, cán bộ, nhân viên quản lý đất đai năng lực còn yếu kém. Với mức độ tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng phổ biến, căng thẳng và phức tạp, có xu hướng tăng lên mạnh mẽ đòi hỏi phải có đội ngũ cán bộ, nhân viên quản lý chuyên môn cao mới có thể đáp ứng kịp thời nhu cầu giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, việc này lại khá khó khăn khi áp dụng trên thực tế bởi cán bộ, nhân viên quản lý vẫn còn yếu kém về năng lực cũng như trình độ chuyên môn, giải quyết không nhanh chóng, không thể đưa ra giải pháp xử lý hợp lý nhất khiến cho mâu thuẫn tranh chấp đôi khi càng được đẩy lên cao trào.
Thứ ba, công tác lãnh đạo, chỉ đạo còn nhiều bất cập. Chỉ đạo tốt, lãnh đạo tốt với đường lối phù hợp, đúng đắn, nắm bắt kịp thời sự phát triển và thay đổi từng ngày của xã hội mới có thể giúp cán bộ, nhân viên thực hiện đúng tinh thần chỉ đạo. Tuy nhiên, vấn đề chỉ đạo và lãnh đạo tại một số địa phương vẫn còn gặp khá nhiều bất cập do ảnh hưởng từ khá nhiều yếu tố khách quan, chủ quan khác nhau. Chỉ đạo và lãnh đạo cấp dưới thực hiện không mạnh mẽ, quyết liệt hay chỉ đưa ra nhằm khắc phục tạm thời sự mâu thuẫn mà không dự đoán lâu dài xu hướng của việc tranh chấp cũng làm cho tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp, giải quyết gặp nhiều vấn đề khó khăn.
Thứ tư, các lối chính sách, pháp luật về đất đai chưa được đồng bộ. Văn bản này chỉ đạo thực hiện vấn đề đó theo một hướng, một văn bản khác có liên quan lại chỉ đạo, hướng dẫn giải quyết theo một quy trình khác. Lúc này, sự mâu thuẫn trong từng văn bản, hay đường lối chính sách trước hết là gây sự bối rối cho cán bộ giải quyết. Tiếp theo, từ sự thiếu đồng bộ có thể dẫn đến sự hiểu sai khá trầm trọng, từ đó giải quyết không thỏa đáng vấn đề của chủ thể trong quan hệ tranh chấp có yêu cầu.
Thứ năm, các văn bản pháp luật chưa được phổ cập rộng rãi tới người dân. Một xã hội phát triển là khi công dân có ý thức pháp luật tốt, tuân theo quy định và làm theo những gì pháp luật không cấm. Tuy nhiên, không hiểu biết pháp luật, cụ thể là quy định pháp luật về đất đai rất dễ khiến người dân lầm tưởng về quyền lợi, lợi ích của mình đối với quyền sử dụng đất. Từ đó, họ vướng vào tranh chấp đất đai dù thực tế vấn đề đó có thể giải quyết đơn giản chỉ bằng sự hiểu biết pháp luật, hiểu về quyền cũng như nghĩa vụ của mình.
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau;
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Đó là việc một bên vi phạm, làm cản trở tới việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh tranh chấp.
.png)
- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì? Thông thường những tranh chấp này có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất.
a. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi có Sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.
- Biên bản hòa giải có chứng nhận của Ủy ban nhân dân xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
- Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
- Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.
- Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;
+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 3: Tòa thụ lý và giải quyết
- Nếu hồ sơ chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.
- Nếu hồ sơ đủ:
+ Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.
+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa.
+ Sau đó tòa sẽ thụ lý.
b. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi không có Sổ đỏ
Cách 1: Yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết
- Trường hợp 1: Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết.
- Trường hợp 2: Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết.
Cụ thể:
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp huyện:
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với giấy tờ như sau:
+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
+ Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
Bước 1: Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ:
+ Thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết)
+ Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.
Bước 4: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành kết quả giải quyết
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.
- Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.
- Không đồng ý kết quả giải quyết thì:
+ Khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
hoặc
+ Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện).
- Thời hạn giải quyết: Không quá 45 ngày;
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền. Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự (Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú).
.png)
Trước khi nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện, để ngăn chặn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, bà Châu có thể làm đơn đề nghị UBND cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tạm thời chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền (nếu có) đối với thửa đất có tranh chấp.
Cách 1: Hoà giải tranh chấp đất đai
- Tự hoà giải hoặc thông qua hoà giải cơ sở: khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Theo đó, Nhà nước khuyến khích các bên có thể tự thương lượng, hoà giải hoặc thông qua hoà giải cơ sở nhưng không buộc các bên phải thực hiện cũng như kết quả hoà giải không bắt buộc các bên phải thực hiện.
.png)
- Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã: Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Theo quy định này, nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửi đơn đến UBND cấp xã để yêu cầu hoà giải. Đây là thủ tục có tính chất bắt buộc trước khi tranh chấp được khởi kiện ra toà án.
Cách 2: Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết
Theo Khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- Một trong các bên có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp huyện hoặc cấp tỉnh – tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau được giải quyết tại UBND cấp huyện). Nếu một trong các bên không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.
- Khởi kiện tại tòa án nơi có đất tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự.
Cách 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Theo Khoản 1 và 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, đương sự được khởi kiện tại tòa án nhân dân đối với các tranh chấp đất đai như sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng..);
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
Hiện nay, có rất nhiều công ty luật hoặc văn phòng luật có dịch vụ tư vấn luật đất đai tại Khánh Hoà. Tuy nhiên, có không ít tình trạng các công ty luật lợi dụng tâm lý hoang mang của khách hàng để tăng giá dịch vụ tư vấn đất đai. Chính vì vậy, khách hàng cần phải cẩn trọng trong việc lựa chọn một công ty luật tư vấn đất đai.
Bởi vậy, hệ thống tư vấn trực tuyến và trực tiếp của NPLaw được thiết lập với mong muốn giúp người dân biết - hiểu được những quy định của pháp luật, tự tin hơn khi đi làm các thủ tục liên quan đến nhà đất, và cũng vững vàng hơn trong trường hợp đang gặp phải những tranh chấp trong thực tế.
Quy trình NPLaw nhận vụ việc tranh chấp đất đai tại Khánh Hòa:
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
