Tranh chấp đất đai là một trong những lĩnh vực phức tạp bởi, diễn ra ngày một phổ biến với nhiều dạng tranh chấp đất khác nhau. Đất tranh chấp là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp thửa đất đó với cá nhân, tổ chức khác, với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung diện tích đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất,... Có một thực tế là nhiều người dân gặp phải các tranh chấp liên quan đến đất đai nhưng không biết phải làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình? Vậy pháp luật quy định vấn đề tranh chấp đất như thế nào? Phải giải quyết tranh chấp đất ra sao? NPLaw gửi đến bạn những quy định của pháp luật hiện hành liên quan trong bài viết dưới đây.
I. Thực trạng về tình trạng tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai ở nước ta đang ngày càng gia tăng, không những tăng về số lượng mà còn về tính chất phức tạp, đặc biệt ở những vùng đô thị hóa nhanh, thu hút sự quan tâm của dư luận xã hội ở nước ta. Các tranh chấp về đất đai chủ yếu là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
Các tranh chấp đất đai diễn ra ở hầu hết các địa phương. Tính bình quân trong cả nước, tranh chấp đất đai chiếm từ 55 - 60%, ở nhiều khu vực, tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài với số lượng người dân khiếu kiện ngày càng đông là vấn đề rất đáng được quan tâm. Trên thực tế, chỉ vì một mâu thuẫn nhỏ trong việc quản lý, sử dụng đất đất đai đã là nguyên nhân phát sinh tranh chấp gay gắt, tranh chấp đất giữa anh chị em trong gia đình về thừa kế đất, tranh chấp giữa các bên khi làm hợp đồng chuyển nhượng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối,...
Tranh chấp đất đai do nhiều nguyên nhân khác nhau, đặc biệt khi đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu về đất đai ngày càng cao nhưng Nhà nước chưa kịp thời ban hành các chính sách cụ thể để quản lý và điều tiết, việc lấn chiếm đất đai ngày càng nhiều nhưng chưa được ngăn chặn kịp thời, cơ chế quản lý chưa chặt chẽ,...
Mặc dù thuật ngữ tranh chấp đất đai đã quen thuộc phổ biến trong đời sống nhưng không hẳn ai cũng hiểu và giải thích đúng được về khái niệm trên. Ngoài ra, việc giải quyết tranh chấp đất đai rất phức tạp do có nhiều loại tranh chấp khác nhau và diễn ra tại nhiều mốc thời gian… Chính vì vậy, cần phải có những quy định chính sách về đất đai ổn định và chặt chẽ hơn, đồng thời, nâng cao trách nhiệm quản lý đất đai cũng như tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai đến người dân nhằm tránh tranh chấp đất vì thiếu hiểu biết.
Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến. Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai".
Như vậy, có thể hiểu, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền sử dụng đất nhưng không phải là tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
2. Hồ sơ, thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Hồ sơ, thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định cụ thể trong Luật đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP; cũng như Bộ luật tố tụng dân sự 2015 như sau:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này như sau:
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
2.2 Hồ sơ và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
Việc xác định một tranh chấp về đất đai có phải là tranh chấp đất đai hay là tranh chấp liên quan đến đất đai rất quan trọng trong việc lựa chọn thủ tục để áp dụng trong giai đoạn tiếp theo. Bởi lẽ, chỉ những tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất) mới là tranh chấp đất đai. Hồ sơ và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được quy định trong từng trường hợp như sau:
2.2.1 Giải quyết tranh chấp đất đai bằng cách tự hòa giải
Khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định: “ Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.”
Như vậy, việc hòa giải giữa các chủ thể tranh chấp đất là không bắt buộc, nhà nước khuyến khích tự hòa giải nhằm giúp các bên giải quyết mâu thuẫn nhanh chóng và giữ được mối quan hệ hòa hảo khi tranh chấp được giải quyết. Đồng thời, theo Luật Hòa giải ở cơ sở thì tranh chấp đất đai được hòa giải ở cơ sở do Hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp.
2.2.2 Giải quyết tranh chấp đất đai bằng cách hòa giải tại UBND xã
Một trong những biện pháp hữu hiệu để hạn chế việc các bên tranh chấp khởi kiện ra Tòa để giải quyết tranh chấp là tăng cường công tác hòa giải, đặc biệt là hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn. Công tác hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết kịp thời, nhanh chóng.
Việc hòa giải tranh chấp đất tại Ủy ban nhân dân xã được thực hiện theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013, hướng dẫn Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 57 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP) như sau:
Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp xã không tự hòa giải mà phải có đơn yêu cầu của một trong các bên tranh chấp.
- Bước 1: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ tranh chấp đất đai
- Bước 2: Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và tài liệu, chứng cứ kèm theo (nếu có) UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+ Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
+ Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng được quy định cụ thể tại khoản 27 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
+ Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
- Bước 3: Lập biên bản hòa giải khi giải quyết tranh chấp
+ Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
+ Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.( khoản 57 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
2.2.3 Giải quyết tranh chấp đất đai tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền
Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền( cấp huyện, cấp tỉnh) định tại Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
- Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
+ Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
2.2.4. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân:
Khi một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì do Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự dưới đây:
- Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:
+ Đơn khởi kiện theo mẫu.
+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.
+ Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
+ Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
+ Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.
- Bước 2. Nộp đơn khởi kiện
+ Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.
+ Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau:
- Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết
+ Nếu hồ sơ chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đủ:
+ Sau đó tòa sẽ thụ lý.
+ Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử
Như vậy, có thể thấy tranh chấp đất đai là tranh chấp rất phức tạp và kéo dài. Do vậy, nếu các bên tự hòa giải hoặc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là đơn giản và nhanh chóng nhất.
III. Giải đáp một số câu hỏi liên quan đến tranh chấp đất đai
Đối với những thắc mắc của quý đọc giả về vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai, NPLaw giải đáp như sau:
1. Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất không hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã thì có khởi kiện ra Tòa án được không?
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 như sau:
“... Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”
Theo như quy định trên thì tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất vì không phải là tranh chấp đất đai (chỉ được xem là tranh chấp liên quan đến đất đai). Việc tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Do đó, đối những tranh chấp đất đai liên quan đến việc thừa kế quyền sử dụng đất thì có thể khởi kiện ra Tòa án mà không cần qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
2. Tranh chấp đất đai không có di chúc xử lý như thế nào?
Điểm a, khoản 1 Điều 650 Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp thừa kế theo pháp luật như sau:
“Không có di chúc;
…”
Theo đó việc di sản là đất đai được để lại nhưng lại không có di chúc phân chia thì sẽ trở thành tài sản chung của có đồng thừa kế. Di sản thừa kế trong trường hợp này sẽ được phân chia dựa trên các hàng thừa kế, điều kiện, trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật dân sự.
Vì vậy, có thể giải quyết tranh chấp đất bằng các cách sau:
- Tranh chấp đất đai không có di chúc giải quyết bằng cách tự hòa giải:
Tranh chấp trong lĩnh vực đất đai cũng như các lĩnh vực khác đều được nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải thương lượng với nhau, trước khi tìm đến các cơ quan khác giải quyết. Tinh thần này được quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013.
- Tranh chấp đất đai không có di chúc giải quyết bằng cách hòa giải tại UBND cấp xã
Khi các bên phát sinh tranh chấp đất đai không có di chúc đã tiến hành tự hòa giải nhưng không đạt được thống nhất thì các bên có thể gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để giải quyết theo quy định chi tiết tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 57 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và khoản 27 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
- Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua khởi kiện tại Tòa án nhân dân:
Dựa trên khái niệm được nêu tại Khoản 24 Điều 3 của Luật đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai không có di chúc không được xem là tranh chấp về đất đai theo Luật đất đai 2013, mà việc tranh chấp này thuộc về tranh chấp đất đai theo dân sự và được quy định chủ yếu ở Bộ luật dân sự. Do đó việc giải quyết tranh chấp đất đai không có di chúc giữa các bên khi xảy ra không cần hòa giải mà có thể trực tiếp khởi kiện lên Tòa án:
+ Theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì cấp tòa án có thẩm quyền là tòa án nhân dân cấp huyện.
+ Ngoài ra, do đất đai là bất động sản nên tranh chấp đất đai khi không có di chúc theo quy định tại Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 sẽ do Tòa án nơi có bất động sản giải quyết.
+Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không có di chúc thông qua Tòa án được quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
3. Con nuôi có được quyền tranh chấp đất không?
Theo quy định về hàng thừa kế tại khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015, con nuôi thuộc một trong các đối tượng thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Vì vậy, người con nuôi sẽ được hưởng di sản thừa kế và được quyền tranh chấp thừa kế.
Tuy nhiên, các bên có thể tồn tại quan hệ nuôi dưỡng; chăm sóc nhưng pháp luật chỉ thừa nhận quan hệ con nuôi, cha mẹ nuôi khi đáp ứng một trong hai điều kiện:
+ Phải đăng ký việc nhận nuôi theo quy định pháp luật tại thời điểm nhận nuôi.( quy định tại Luật nuôi con nuôi 2010).
+ Nếu chỉ phát sinh quan hệ nuôi con nuôi trên thực tế trước ngày 01/01/2011 thì phải đăng ký hết ngày 31/12/2015. (khoản 1 Điều 23 Nghị định 19/2011/NĐ-CP).
Như vậy, con nuôi cũng có thể được nhận di sản thừa kế; có quyền tranh chấp đất đai thừa kế nếu đáp ứng được các quy định về nhận nuôi.
4. Đất đang tranh chấp có bán được không?
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện bắt buộc khi tiến hành thực hiện các giao dịch. Nếu đang có tranh chấp đất thì không thể bán được.
IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai
Trên đây là toàn bộ tư vấn của NPLaw về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và các vấn đề liên quan. Tranh chấp đất đai vẫn luôn là tranh chấp rất phức tạp và kéo dài. Do vậy,
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác quý khách hàng vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài NPLaw để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác của quý khách hàng.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
