Hiện nay, việc mua bán giữa các bên ngày càng nhiều, để làm tin cho nhau, thường đặt cọc một khoản chi phí trước. Tuy nhiên, việc đặt cọc cũng dễ phát sinh ra nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý dẫn đến xảy ra tranh chấp giữa hai bên với nhau. Vậy hợp đồng đặt cọc là như thế nào? Một hợp đồng đặt cọc như thế nào là hợp pháp? Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết, chắc hẳn đây là một vấn đề rất được mọi người quan tâm. Bài viết này, NPLaw sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn.
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 
Bản chất việc đặt cọc là một quy định nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ, vì thế khi mua nhà, mua đất hay thuê nhà… thì hợp đồng đặt cọc được lập ra. Việc đặt cọc bao nhiêu thường do các bên thoả thuận. Như vậy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên.
Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính), căn cứ tại mục 1, phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC.
Căn cứ theo Điều 402 Bộ luật dân sự thì trong một hợp đồng đặt cọc cần có các nội dung thỏa thuận chính sau đây:
1. Thông tin của bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc;
2. Tài sản đặt cọc;
3. Mục đích đặt cọc;
4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
5. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
6. Hình thức giải quyết tranh chấp;
7. Phạt vi phạm hợp đồng;
8. Các nội dung khác như: Cam đoan của các bên, Điều khoản chung….
Đặt cọc là một giao dịch dân sự, do đó việc đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm:
“a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.
Hợp đồng đặt cọc là văn bản ghi lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong quá trình giao dịch, có đầy đủ nội dung của một bản hợp đồng và có thỏa thuận về vấn đề nhận cọc, phạt cọc theo quy định pháp luật.
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau: Căn cứ theo mục 1, phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC.
Đối với trường hợp có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân, nhưng dựa vào các yếu tố khác nhau để xác định xem Tòa án nhân dân nào có thẩm quyền xử lý, cụ thể:
Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là Tòa án nhân dân cấp huyện. Căn cứ vào khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự “1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này”.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là tranh chấp dân sự theo khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Còn đối với hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài thì theo Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp.
Đây chắc hẳn là một vấn đề khá được nhiều người quan tâm, bởi vì khi đặt cọc không biết liệu mình có được trả lại số tiền đó hay không?
Thì theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, theo quy định trên, trong trường hợp đồng dân sự được các bên giao kết, và hợp đồng đã thực hiện thì số tiền hoặc tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho người đặt cọc, hoặc nếu hai bên có thỏa thuận khác như số tiền đặt cọc sẽ được trừ vào nghĩa vụ trả tiền.
Còn trong trường hợp không được giao kết, thực hiện mà bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự (vi phạm hợp đồng đặt cọc) thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì thế, theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự, thì nếu bên nhận cọc không thực hiện giao kết hợp đồng, vi phạm hợp đồng thì bên đặt cọc sẽ nhận lại được tiền cọc.
Căn cứ pháp lý: khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“…nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Qua quy định trên, thì khi giao kết hợp đồng nhưng không thực hiện được do một bên từ chối thì bị phạt cọc. Phạt cọc được thực hiện bằng chính tài sản đã đặt cọc khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ; bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì trả lại cọc và “phạt cọc” bằng một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Tất nhiên, ngoài quy định mang tính định hướng của pháp luật, các bên có quyền thỏa thuận khác về mức phạt cọc này nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật.
Theo Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC quy định: “nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. Theo quy định trên, thì sẽ không phạt cọc nếu thuộc các trường hợp như: cả hai bên đều có lỗi hoặc do xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan.
Do vậy, khi có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc thì yêu cầu bồi thường về phạt cọc sẽ được chấp thuận. Nếu khi giao kết hợp đồng nhưng không thực hiện được do một bên từ chối thì bị phạt cọc, nhưng trong trường hợp hợp đồng không thực hiện được do lỗi cả hai bên thì sẽ không phạt cọc.
Hiện nay, pháp luật không có quy định bắt buộc về việc phải công chứng hợp đồng đặt cọc. Khác với hợp đồng mua bán nhà đất, thì hợp đồng đặt cọc này không bắt buộc phải công chứng, song để đảm bảo an toàn thì NP LAW khuyên các bên nên công chứng hợp đồng đặt cọc này để tránh các rủi ro pháp lý nếu có tranh chấp xảy ra. Việc công chứng, chứng thực có thể do hai bên tự thỏa thuận với nhau.
Vì thế, một hợp đồng đặt cọc không có công chứng vẫn có hiệu lực pháp luật.
Cũng giống như vấn đề công chứng hợp đồng đặt cọc, thì khi chúng ta mua bán đất đai thì theo quy định của pháp luật hiện hành, không có bất kỳ quy định bắt buộc nào phải ký hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, thì đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Tuy nhiên, theo NPLaw thì khi chúng ta mua bán đất đai mà để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra thì các bên có thể ký hợp đồng đặt cọc khi mua bán đất. Vì đất đai là một tài sản có giá trị rất lớn, và hiện nay đây cũng là một lĩnh vực có tranh chấp xảy ra rất nhiều và phức tạp.
Qua bài phân tích trên, ta có thể thấy rằng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng được sử dụng khá phổ biến trong cuộc sống hiện nay. Khi mua bán hay chuyển nhượng bất kỳ tài sản có giá trí lớn, đều sử dụng hợp đồng đặt cọc để làm tin, để các bên tiến hành giao dịch dân sự với nhau, nhưng hiện nay, vẫn có rất nhiều tranh chấp xảy ra từ hợp đồng đặt cọc này.
Trên đây là những những thông tin hữu ích của chúng tôi về hợp đồng đặt cọc mà NPLaw muốn chia sẻ đến Quý bạn đọc. Nếu còn bất cứ thắc mắc liên quan đến cơ sở pháp lý hoặc cần hỗ trợ thì xin vui lòng liên hệ đến NPLaw để được tư vấn chi tiết hơn. Xin chân thành cảm ơn!
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
