Mua bán đất là cách người dân thường gọi trên thực tế, ở khía cạnh pháp lý gọi đó là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy hợp đồng uỷ quyền bán nhà đất như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về hợp đồng uỷ quyền bán nhà đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật. Thì chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Vì vậy, để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực; không chấp nhận Hợp đồng ủy quyền. Do đó, hợp đồng ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác và không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác.
Quy định của pháp luật về hợp đồng uỷ quyền bán đất như sau:
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
.jpeg)
Hợp đồng ủy quyền nhà đất có thể được xem là một dạng của hợp đồng ủy quyền theo Bộ luật Dân sự 2015.
Lợi ích của Hợp đồng uỷ quyền bán đất như sau:
- Người được ủy quyền sẽ được giữ tất cả các giấy tờ gốc, chẳng hạn như sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán (nếu có).
- Chủ sở hữu bất động sản có thể "bán" hay đúng hơn là chuyển nhượng tài sản cho người được ủy quyền mà không cần chính thức thay đổi tình trạng quyền sở hữu tài sản - đây là biện pháp tiết kiệm thời gian vì thông thường phải mất khoảng 1,5 đến 2 tháng để cập nhật quyền sở hữu trên sổ hồng.
- Việc chuyển nhượng tài sản lần đầu tiên thông qua Hợp đồng uỷ quyền sẽ không yêu cầu nộp thuế thu nhập cá nhân.
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng uỷ quyền bán nhà đất gồm những điều sau:
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp sau đây:
a) Có sự đồng ý của bên ủy quyền;
b) Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.
Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.
Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.
- Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
- Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
- Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
- Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
- Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định
- Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.
- Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.
- Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.
- Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.
.jpeg)
- Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.
- Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định.
Bộ luật Dân sự 2015, Luật đất đai năm 2013 và Luật Công chứng 2014 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 thì trường hợp bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.
Hợp đồng ủy quyền để nhờ người khác bán đất cần phải tuân theo những quy định của pháp luật về lĩnh vực hợp đồng. Các bên phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (người từ 18 tuổi trở lên và không bị mắc bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức và điều khiển hành vi).
Hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực nếu bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết. Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt.
Với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất. Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo. Nên được phép bán đất khi đã ký hợp đồng uỷ quyền bán cho người khác, tuy nhiên cũng phải cẩn thận để tránh những rủi ro không đáng có.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
