Xã hội ngày càng phát triển, con người có nhu cầu tách khỏi gia đình để lập nghiệp ở một thành phố khác ngày càng nhiều. Để phục vụ nhu cầu nhà ở ngắn hạn đó, nhiều người đã sử dụng phần còn trống của ngôi nhà mình để cho thuê, làm phòng trọ,... để kinh doanh. Từ đó, nhiều tranh chấp phát sinh xung quanh giao dịch này, đặc biệt là đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Vì hợp đồng thuê nhà là giao dịch dân sự có sự thỏa thuận từ bên cho thuê và bên thuê nên các bên đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật Việt Nam. Cụ thể:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau:
- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trong trường hợp vi phạm quy định này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, nếu chủ nhà tự ý tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nên gửi thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà tới bên cho thuê biết trước một khoảng thời gian (theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà hoặc trước ít nhất 30 ngày theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014).
Theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, nếu một trong các bên của hợp đồng thuê nhà vi phạm thỏa thuận về thời gian báo trước khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường. Việc bồi thường căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà (nếu có) hoặc hai bên thỏa thuận về mức bồi thường khi có thiệt hại thực tế xảy ra. Trong trường hợp không thể thỏa thuận được thì bên bị thiệt hại có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bồi thường.
Đối với trường hợp bên thuê nhà tự ý đục phá nhà thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 và yêu cầu bên thuê nhà bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.
Trên đây là những nội dung về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, tuy đây không phải là những tranh chấp phức tạp, nhưng vẫn tiềm ẩn những khó khăn đối với những người không hiểu rõ về quy định pháp luật điều chỉnh loại giao dịch này. Công ty Luật TNHH Ngọc Phú (NPLaw) với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và hỗ trợ mọi thắc mắc của khách hàng và cung cấp các dịch vụ pháp lý về những vấn đề xoay quanh việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và những giao dịch dân sự khác trong cuộc sống.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
