Hiện nay các mẫu hợp đồng đặt cọc đất không quá khó khăn để tìm kiếm. Tuy nhiên, việc sử dụng cần có chọn lọc để đảm bảo các nội dung trong hợp đồng là chính xác và phù hợp với quy định pháp luật. Đồng thời, đủ căn cứ để khi xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp có cơ sở để giải quyết nhanh chóng, thuận lợi. Hãy cùng NPLAW tìm hiểu các vấn đề liên quan đến hợp đồng đặt cọc đất qua bài viết dưới đây nhé!
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm được áp dụng nhiều, đặc biệt là để bảo đảm cho việc thực hiện giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, thực tiễn cũng phát sinh không ít trường hợp “bỏ cọc” và khi bên có tài sản tiếp tục thực hiện giao dịch với người khác, điều này gây ra nhiều vấn đề bất cập.
Bên cạnh đó việc tràn lan các mẫu hợp đồng đặt cọc trên mạng, người dùng khi cần thì cứ chọn đại một mẫu, tải về rồi dùng mà không chọn lọc kỹ, đến khi tranh chấp mới phát giác mẫu hợp đồng không hợp lệ, không đủ căn cứ để đảm bảo quyền lợi của mình. Ví dụ như loại mẫu được bán sẵn, sử dụng loại giấy than có 3 liên như hình bên trên. Khi xảy ra tranh chấp giữa các bên lại liên quan đến nội dung, thông tin không được đề cập trong mẫu hợp đồng mà các bên đã ký như diện tích thực tế thiếu, kích thước không đúng, không tách thửa được,... Do mẫu hợp đồng quá ngắn nên không thể hiện được hết các nội dung mà các bên mong muốn. Hoặc trường hợp các bên muốn ghi thêm nội dung nhưng người môi giới dựa theo mẫu này, bảo là hợp đồng mẫu nên không thêm được. Ngoài ra, một số hợp đồng mẫu khác cũng chưa chính xác như hợp đồng đặt cọc thì tài sản đặt cọc là tiền hoặc vàng, bạc… chứ không phải là thửa đất. Nhiều trường hợp khác vì hợp đồng đặt cọc quá sơ sài, đơn giản mà khi xảy ra tranh chấp lại không có bất cứ điều gì để chứng minh, căn cứ để giải quyết dẫn đến sự việc khó giải quyết, trở nên phức tạp.
Đặt cọc là một trong các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm đặt cọc thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Đồng thời tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 385. Khái niệm hợp đồng
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Như vậy, từ những căn cứ trên có thể hiểu hợp đồng đặt cọc đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, trong đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự như sau:
“Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Do đó hợp đồng đặt cọc đất được xem là giao dịch dân sự. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc đất được thực hiện tương tự điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:
Theo khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định bên đặt cọc có quyền, nghĩa vụ sau:
Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
Theo khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định bên nhận đặt cọc có quyền, nghĩa vụ sau:
Khi mua nhà đất, đặt cọc không phải là bắt buộc đối với các bên. Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nếu các bên thỏa thuận đặt cọc thì đặt cọc là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
Khi sử dụng hợp đồng đặt cọc đất cần lưu ý:
Hiện nay công nghệ phát triển nên có khá nhiều mẫu hợp đồng đặt cọc đất trên mạng, người dùng có thể tải về và sử dụng. Tuy nhiên, việc tải hợp đồng đặt cọc đất trên mạng nên có chọn lọc và cần đảm bảo các nội dung cơ bản của hợp đồng theo quy định tại Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
Căn cứ Điều 459 của Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 122 của Luật Nhà ở 2014, khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013 các loại hợp đồng công chứng bao gồm:
- Hợp đồng tặng cho bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất
Theo đó, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không là một trong các loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Như vậy, luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc.
Theo khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.”
Theo đó đối với hợp đồng đặt cọc đất, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đã đưa ra các nội dung thỏa thuận về điều kiện hủy cọc. Nếu một trong hai bên vi phạm các nội dung nằm trong quy định, điều kiện hủy cọc, thì bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc. Lúc này, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường, tức không phải chịu phạt cọc.
Hợp đồng đặt cọc là thỏa thuận của các bên xác lập việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo cho một hợp đồng, thỏa thuận sẽ thực hiện.
Trước khi giao kết hợp đồng, các bên cần phải thỏa thuận, đàm phán về nội dung cơ bản của hợp đồng để chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng. Trong hợp đồng đặt cọc đất, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì có thể gây thiệt hại cho bên kia, cho nên các bên có thể thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ.
Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 402 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 402. Các loại hợp đồng chủ yếu
Hợp đồng gồm các loại chủ yếu sau đây:
1. Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau.”
Từ những căn cứ trên cho thấy hợp đồng đặt cọc đất được xem là hợp đồng song vụ.
Các vấn đề liên quan đến hợp đồng đặt cọc đất, tuy đơn giản nhưng cũng đòi hỏi về kinh nghiệm, sự hiểu biết về các quy định liên quan. Do đó, tìm luật sư để tư vấn là cần thiết vì:
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú (NPLAW) là một trong những công ty Luật uy tín, với kinh nghiệm phong phú trong lĩnh vực pháp lý, cam kết tư vấn, giải quyết nhanh chóng, kịp thời, chất lượng dịch vụ tốt với mức phí phù hợp. Đội ngũ luật sư chuyên nghiệp, làm việc tận tâm, nhiệt tình, giúp bạn đưa ra được cách giải quyết tốt nhất, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
