Sử dụng nhà thuê không đúng mục đích là hành vi vi phạm thỏa thuận giữa các bên, vi phạm nghĩa vụ của người thuê đối với chủ sở hữu hoặc người có tài sản cho thuê. Đây là hành vi vi phạm nghĩa vụ phổ biến trong quan hệ dân sự – cho thuê nhà. Thông qua bài viết này, NPLaw xin gửi đến Quý bạn đọc thông tin pháp lý liên quan đến trường hợp sử dụng nhà thuê không đúng mục đích.
Việc sử dụng nhà thuê không đúng mục đích là một vấn đề phổ biến trong lĩnh vực bất động sản và có thể gây ra nhiều tranh chấp và xung đột giữa chủ nhà và người thuê. Sử dụng nhà thuê không đúng mục đích là vấn đề phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Thông tin từ các cơ quan chức năng cho biết:
Phòng Quản lý nhà ở - Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh: Trong năm 2023, đã phát hiện và xử lý hơn 100 trường hợp sử dụng nhà không đúng mục đích thuê.
Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội: Tháng 3/2022, đã buộc một hộ dân ở quận Hoàn Kiếm trả lại mặt bằng và bồi thường thiệt hại do sử dụng nhà dân cư để kinh doanh kho hàng.
Công an quận Hai Bà Trưng - Hà Nội: Tháng 11/2021, đã triệt phá đường dây đánh bạc hoạt động trong một căn nhà cho thuê được sử dụng sai mục đích.
Trên thực tế, rất nhiều người đi thuê nhà cho rằng mình có thể làm mọi thứ đối với ngôi nhà mình thuê mà không quan tâm đến mục đích thuê cũng như mục đích cho thuê ban đầu. Điều này có thể ảnh hưởng đến chất lượng nhà thuê, làm ảnh hưởng đến người cho thuê, từ đó dẫn đến tranh chấp phát sinh.
.jpg)
Sử dụng nhà thuê không đúng mục đích là việc bên thuê dùng căn nhà (là đối tượng thuê) vào mục đích sử dụng khác với thỏa thuận giữa các bên khi giao kết hợp đồng và không phù hợp với nhu cầu ban đầu của bên cho thuê.
Ví dụ minh họa: Ông Nguyễn Văn A ký kết hợp đồng thuê nhà của Ông Lâm Văn B với mục đích ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt cá nhân hằng ngày. Tuy nhiên, Ông A lại sử dụng căn nhà được thuê đó để mở hàng quán, buôn bán. Hoặc Ông A lại sử dụng căn nhà thuê đó để cho người khác thuê lại, như vậy Ông A đã sử dụng nhà thuê không đúng mục đích.
Sử dụng nhà thuê không đúng mục đích không vi phạm pháp luật vì đây thuộc phạm vi thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, khi bên thuê sử dụng sai mục đích ban đầu đã thỏa thuận với bên cho thuê thì bên thuê bị coi là vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng và bên cho thuê có quyền khởi kiện ra Cơ quan tòa án để yêu cầu bên vi phạm phải thực hiện đúng hợp đồng và bồi thường thiệt hại phát sinh nếu có.
.jpg)
Căn cứ Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
…
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
...”
Theo quy định thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Cho nên nếu như căn nhà bạn cho thuê không được dùng đúng mục đích như đã thỏa thuận thì bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê.
Căn cứ Điều 19 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”
Do vậy, trừ các trường hợp giao dịch dân sự bắt buộc phải thể hiện bằng văn bản công chứng, chứng thực, đăng ký (hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…) còn những loại hợp đồng khác thì hai bên có thể tự do lựa chọn hình thức hợp đồng phù hợp và tiện lợi nhất cho các bên, trong đó bao gồm cả hợp đồng cho thuê nhà.
Trên cơ sở quy định nêu trên, mặc dù các bên không thể hiện rõ bằng văn bản cụ thể nhưng giữa các bên có thỏa thuận miệng với nhau thì pháp luật vẫn thừa nhận sự thỏa thuận cũng như quyền, nghĩa vụ các bên. Bên cho thuê vẫn có đầy đủ các quyền như quyền sở hữu căn nhà; quyền cho thuê; quyền nhận tiền thuê; quyền yêu cầu bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng, quyền khởi kiện ra Cơ quan Tòa án để yêu cầu lấy lại ngôi nhà cho thuê,…
Tuy nhiên để đảm bảo đầy đủ quyền lợi cũng như ràng buộc các bên trong quá trình cho thuê, các bên nên ghi nhận thỏa thuận thành văn bản cụ thể, để có cơ sở giải quyết tranh chấp (nếu có).
Cần phải xác định mục đích thuê được các bên thỏa thuận trong hợp đồng được ghi nhận ra sao cũng như chức năng của căn nhà cho thuê. Nếu trong hợp đồng cho thuê có ghi nhận bên thuê được sử dụng căn nhà để ở và các hoạt động kinh doanh sản xuất phù hợp thì bên thuê không vi phạm. Trường hợp ngày từ ban đầu thỏa thuận các bên thống nhất căn nhà chỉ nhằm mục đích ở thì khi đó bên thuê đã vi phạm nghĩa vụ cơ bản trong hợp đồng là sử dụng nhà thuê sai mục đích.
Do vậy, việc xác định người thuê nhà vừa thuê để ở và kinh doanh có bị xem là sử dụng sai mục đích hay không còn tùy thuộc vào ý chí cũng như thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng.
Khi bên thuê nhà sử dụng nhà được thuê để cho người khác thuê lại mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được được sự đồng ý của bên cho thuê thì đồng nghĩa bên thuê đã vi phạm hợp đồng. Khi đó, bên cho thuê có thể khởi kiện ra Cơ quan Tòa án để yêu cầu bên vi phạm phải bồi thường các thiệt hại nếu có hoặc phải chịu phạt nếu có thỏa thuận về phạt vi phạm. Việc này phụ thuộc vào sự thỏa thuận, ý chí các bên trong quan hệ giao dịch dân sự.
Điều 473 Bộ luật Dân sự quy định về giá thuê nhà như sau:
“1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.”
Theo quy định này, giá thuê nhà sẽ do các bên tự thoả thuận. Đây cũng là quy định được nêu tại Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê (định kỳ hoặc trả một lần) đều do các bên tự thoả thuận với nhau.
Đặc biệt, tại khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở này có nêu cụ thể về việc điều chỉnh giá thuê nhà ở khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà như sau:
“…..
Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thoả thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật”
Theo quy định này, khi chưa hết hạn hợp đồng thuê, bên cho thuê chỉ được điều chỉnh giá thuê (tăng hoặc giảm giá thuê) khi đáp ứng hai điều kiện sau đây:
- Chưa hết hạn thuê nhà mà bên cho thuê cải tạo nhà ở.
- Bên thuê đồng ý cho bên cho thuê điều chỉnh giá thuê nhà.
Ngoài ra, do việc thuê nhà là sự thoả thuận của các bên nên ngoài trường hợp nêu trên, nếu trong hợp đồng thuê nhà hoặc hình thức ghi nhận việc thuê khác, các bên có thoả thuận về việc điều chỉnh tăng, giảm giá thuê khi chưa hết hạn thuê thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
Đồng nghĩa, trong thời hạn thuê, nếu không thuộc trường hợp được phép điều chỉnh giá thuê (do cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý hoặc theo thoả thuận của các bên) thì người cho thuê không được tự ý tăng tiền thuê nhà.
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu pháp lý về sử dụng nhà thuê không đúng mục đích, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú với bề dày kinh nghiệm trong đa dạng lĩnh vực sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề về sử dụng nhà thuê không đúng mục đích. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
