I. Nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở hiện nay
Việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở đồng thời với quyền sử dụng đất là nhu cầu vô cùng dễ hiểu và thiết thực hiện nay. Trên thực tế, qua rất nhiều lùm xùm liên quan đến các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, người mua, người nhận chuyển nhượng thường có mong muốn được chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở nhằm bảo đảm tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Như vậy, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở hiện nay là nhu cầu tất yếu và phổ biến trong xã hội.
.jpg)
Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Theo đó, chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở là việc chuyển giao quyền sử dụng đất đối với nhà ở từ cá nhân, tổ chức này sang cá nhân, tổ chức khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đối với nhà ở và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với nhà ở.
2. Thủ tục, trình tự xin chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở
Về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014 NĐ–CP quy định chi tiết luật đất đai có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng như sau:
Bước 01: Các bên đến phòng công chứng, thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thể hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
Bước 02: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Bước 03: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện việc gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Bước 04: Người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu có) và hoàn tất việc chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở..jpg)
3. Thẩm quyền giải quyết chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở
Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất đối với nhà ở như sau:
“Điều 37. Cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 95, khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai
1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp thực hiện như sau:
a) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
b) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
c) Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định này:
a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 105 của Luật Đất đai thì được sử dụng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường.
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.”
Như vậy, phụ thuộc vào việc địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai hay chưa, thẩm quyền giải quyết chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, tùy trường hợp.
1. Điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở là gì?
Căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này”.
Như vậy, để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở, cần xác định việc đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất và điều kiện về chủ thể theo quy định pháp luật.
2. Chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở thì phải chịu các loại phí nào?
Khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở, các bên phải chịu một số loại phí như sau:
3. Chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở bằng cách lập vi bằng có được không?
Căn cứ quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 167: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Vi bằng chỉ là văn bản do thừa phát lại lập nhằm ghi nhận sự kiện, hành vi được dung làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác mà không có giá trị ghi nhận, xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng của chủ thể.
Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở phải được công chứng, chứng thực mà không thể thay thế bằng cách lập vi bằng.
IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở
Để tìm hiểu thêm các thông tin pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở, Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới Công ty Luật TNHH Ngọc Phú (NPLaw) để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
Rất mong được hợp tác với Quý Khách hàng.
Trân trọng cảm ơn!
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
