Cho thuê lại quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động mang lại lợi nhuận cho người có quyền sử dụng đất mà không làm mất quyền sử dụng đất hiện có. Thông qua bài viết này, NPLaw xin gửi đến Quý độc giả một số quy định pháp luật liên quan đến cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Nhu cầu cho thuê lại quyền sử dụng đất hiện nay đang ở mức cao và có xu hướng gia tăng. Theo số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong năm 2023, tổng diện tích đất được cho thuê lại trên toàn quốc đạt 10.000 ha, tăng 15% so với năm 2022. Theo một khảo sát của CBRE Việt Nam, 70% doanh nghiệp cho biết họ đã từng hoặc đang có nhu cầu cho thuê lại đất. Theo số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong năm 2023, số lượng hợp đồng cho thuê lại đất được ký mới tăng 20% so với năm 2022. Giá thuê lại đất trung bình trên toàn quốc tăng 10% so với năm 2022.
Những số liệu này đều cho thấy một kết quả rõ ràng về sự gia tăng mạnh mẽ trong nhu cầu cho thuê lại quyền sử dụng đất hiện nay.
Cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp (người cho thuê) giao quyền sử dụng đất cho người khác (người thuê) trong một thời hạn nhất định để sử dụng theo mục đích được thỏa thuận và phù hợp với pháp luật. Nói cách khác, người cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) hợp pháp, thay vì sử dụng đất trực tiếp, họ cho người khác thuê để sử dụng đất theo mục đích nhất định trong khoảng thời gian nhất định và thu tiền thuê đất.
2. Điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất là gì?Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, quy định về người sử dụng đất có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định pháp luật khác;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, để cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê có các quyền sau đây:
“c) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;”
Như vậy, trường hợp đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Căn cứ quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024 về đăng ký biến động đất đai, xác định thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất như sau:
Bước 01. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Bước 02. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
Bước 03. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất như sau:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về bất động sản;
- Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
- Phương thức giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có các nội dung chính theo quy định nêu trên.
Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về khái niệm kinh doanh bất động sản như sau:
" Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản."
Như vậy, trong trường hợp đất được đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để cho thuê lại quyền sử dụng đất nhằm mục đích sinh lợi thì hành vi này được xem là hành vi kinh doanh bất động sản.
Căn cứ theo quy định điểm đ khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 về cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm như sau:
“1. Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
…
đ) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
e) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, đất thuê trả tiền hằng năm có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng.
Căn cứ Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc cho thuê lại như sau:
"Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý".
Như vậy, về bản chất nếu được doanh nghiệp cho thuê đất ban đầu đồng ý thì phía doanh nghiệp có thể cho tổ chức hoặc cá nhân khác thuê lại phần đất mà doanh nghiệp đang thuê.
Căn cứ theo quy định tại điểm h khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản cụ thể như sau:
“1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản gồm:
…
h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
...”
Như vậy, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất được xem là một loại hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định nêu trên.
Tại điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định:
"1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;"
Tại điểm c khoản 2 Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định:
“Điều 17. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
2. Các trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
…
c) Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao;…"
Có thể thấy, việc cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao phải thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành. Pháp luật không quy định bắt buộc cá nhân thực hiện cho thuê lại quyền sử dụng đất với một cá nhân khác phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
.png)
IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về cho thuê lại quyền sử dụng đấtHiểu được nhu cầu tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan đến cho thuê lại quyền sử dụng đất của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú với kinh nghiệm tư vấn dày dặn, sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề liên quan đến cho thuê lại quyền sử dụng đất. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
.jpg)
