Thế chấp là một thủ tục giao dịch dân sự của một bên cam kết thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay. Tài sản thế chấp có nhiều loại trong đó quyền sử dụng đất thường được xem là tài sản có giá được người vay sử dụng thế chấp với ngân hàng. Thế chấp là một quy trình không thể thiếu đối với người thực hiện vay vốn. Bởi vì, dù bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân đều phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nếu không đăng ký thế chấp sẽ không có hiệu lực. Vậy làm sao để hiểu thế nào là đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là gì và những vấn đề liên quan xoay quanh đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Hiện nay, thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến; thường xuất hiện trong các giao dịch dân sự nhằm đảm bảo thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ. Tuy nhiên, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế ở Việt Nam. Một số thực trạng hiện nay bao gồm:
Thủ tục phức tạp: Quy trình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn rất phức tạp và tốn nhiều thời gian. Các bên liên quan cần phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hồ sơ và thực hiện nhiều bước xác minh, đánh giá để được phê duyệt.
Thiếu thông tin chính xác: Việc thiếu thông tin chính xác trong hồ sơ là một vấn đề phổ biến khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này gây khó khăn cho các bên liên quan và làm tăng thời gian xử lý thủ tục.
Chưa thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật: Một số tỉnh thành phố chưa thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này gây khó khăn cho các bên liên quan về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 giải thích thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Tài sản thế chấp được thể hiện ở các hình thức sau đây:
Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là quá trình đăng ký tài sản đất đai của một người dùng đất với một tổ chức tín dụng với mục đích đảm bảo cho khoản vay của người dùng đất đó. Tức là người sử dụng đất đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất để có thể đảm bảo khoản vay từ tổ chức tín dụng, và khi đó người dùng đất phải thực hiện các điều khoản trong hợp đồng vay tiền, bao gồm việc trả lãi và trả nợ đúng thời hạn. Nếu không thực hiện đầy đủ và đúng hạn, tổ chức tín dụng có quyền thu hồi tài sản đăng ký thế chấp để bù đắp cho khoản nợ chưa thanh toán.
Các trường hợp buộc phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư 07/2019/TT-BTP bao gồm:
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất.
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất.
Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật.
Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký.
Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp.
Xóa đăng ký thế chấp.
Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:
Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất sau đây:
Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính).
Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì phải bổ sung giấy tờ sau đây:
Giấy phép xây dựng.
Quyết định phê duyệt dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực).
Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
Như vậy, để đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thì người thế chấp và bên cho vay cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định trên và gửi đến văn phòng đăng ký đất đai theo quy định. Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là rất quan trọng vì nó ghi lại sự thỏa thuận giữa các bên qua đó thực hiện đúng các quy trình để nhà nước quản lý về đất đai.
Trình tự thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo các bước sau đây:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Đối với tổ chức (pháp nhân): Nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh .
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng HĐND và UBND cấp huyện (đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ).
Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Người tiếp nhận kiểm tra hồ sơ đăng ký, trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì người tiếp nhận từ chối đăng ký và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ. Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính; Giấy chứng nhận; chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.
Bước 3: Trả kết quả
Đối với tổ chức (pháp nhân): Tại Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh.
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng HĐND và UBND cấp huyện.
Tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND cấp xã nơi có đất.
Căn cứ khoản 1 Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Riêng đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất thì tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các đối tượng cần phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
- Cá nhân, tổ chức sở hữu quyền sử dụng đất có nhu cầu vay vốn từ các tổ chức tín dụng.
- Các tổ chức tài chính, ngân hàng, bảo hiểm hoặc các tổ chức tín dụng khác cần đảm bảo cho khoản vay của khách hàng.
- Các doanh nghiệp, công ty hay tổ chức cần sử dụng tài sản đất đai để thực hiện dự án kinh doanh hoặc đầu tư.
- Các cơ quan, tổ chức nhà nước có nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho các khoản vay vốn của họ.
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký; hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm.
Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
Thế chấp quyền sử dụng đất;
Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Như vậy, theo quy định trên, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất nếu tài sản đó đã được chứng nhận là bắt buộc. Thời điểm có hiệu lực của đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.
VI. Dịch vụ tư vấn và thực hiện thủ tục liên quan đến đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
