Hiện nay, với tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế cùng với sự sôi nổi của thị trường bất động sản thì ngày càng nhiều các giao dịch liên quan đến đất đai được thực hiện. Tuy nhiên, vì những lý do khách quan mà đôi khi các cá nhân, tổ chức không thể tự mình trực tiếp thực hiện các giao dịch này. Do vậy, việc để người khác thay mặt đại diện thực hiện công việc là một nhu cầu tất yếu trong cuộc sống và giấy ủy quyền đã ra đời để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Thuật ngữ “Giấy ủy quyền” tuy không còn xa lạ với mọi người nhưng để hiểu hết ý nghĩa cũng như những quy định cụ thể về giấy ủy quyền thì còn hạn chế. Vậy nên, trong bài viết này, NPLaw sẽ cho các bạn biết thế nào là giấy ủy quyền bán đất? Nội dung ủy quyền mua bán nhà đất gồm những gì cũng như giải đáp các thắc mắc về giấy ủy quyền bán đất. Hãy cùng NPLaw tìm hiểu ngay nhé!
Giấy ủy quyền là một văn bản pháp lý quan trọng ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người được ủy quyền đại diện mình thực hiện một hoặc một số công việc trong phạm vi quy định tại giấy ủy quyền. Việc lập giấy ủy quyền có 02 phương thức là ủy quyền đơn phương và ủy quyền có sự tham gia của người ủy quyền và người nhận ủy quyền (Hợp đồng ủy quyền).
Theo đó, Giấy ủy quyền bán đất là dạng giấy ủy quyền theo phương thức cần có sự tham gia của người ủy quyền và người nhận ủy quyền. Đây là văn bản pháp lý quan trọng ghi nhận sự thỏa thuận của các bên và có giá trị bắt buộc người nhận ủy quyền phải thực hiện các công việc đã được nêu trong hợp đồng. Do vậy, nếu có tranh chấp xảy ra, pháp luật sẽ áp dụng các quy định về hợp đồng ủy quyền để giải quyết đồng thời phải bồi thường thiệt hại, nếu có.
Căn cứ theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”
Như vậy, khi người sử dụng đất vì những lý do khách quan mà không thể tự mình trực tiếp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt cũng như đại diện mình thực hiện công việc này. Theo đó, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu các bên có thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Trên thực tế thì việc ủy quyền thường xảy ra khi người có nhu cầu ủy quyền đang ở nước ngoài, công tác xa hoặc ốm đau... nhưng vẫn muốn tiến hành giao dịch với bên thứ ba.
Nội dung hợp đồng ủy quyền mua bán đất là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ do các bên tự do thỏa thuận liên quan đến việc mua bán đất. Pháp luật tôn trọng ý chí và nguyện vọng của các bên chủ thể tham gia hợp đồng. Tuy nhiên, nội dung hợp đồng phải đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự theo quy định tại Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Nhìn chung, hợp đồng ủy quyền mua bán đất có thể bao gồm các điều khoản cơ bản như sau:
Điều 141 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:
a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
b) Điều lệ của pháp nhân;
c) Nội dung ủy quyền;
d) Quy định khác của pháp luật.
2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình”.
Theo như quy định trên thì người nhận ủy quyền hoàn toàn có thể được ủy quyền để mua bán đất rẫy cà phê (đất trồng cây lâu năm) nếu trong nội dung ủy quyền cho phép. Tuy nhiên, người nhận ủy quyền cần phải tiến hành thông báo cho bên thứ ba tức là người mua đất về phạm vi thẩm quyền đại diện của mình.
Theo quy định của pháp luật hiện nay thì không có một văn bản pháp lý nào ghi nhận việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng.
Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 14 Thông tư 01/2020/TT-BTP và điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì giấy ủy quyền chỉ được chứng thực chữ ký đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản. Ngoài ra, khoản 3 Điều 14 Thông tư 01/2020/TT-BTP cũng đã có quy định cụ thể về trường hợp ngoại lệ như sau: Đối với việc ủy quyền không thuộc trường hợp được nêu trên thì phải thực hiện các thủ tục theo quy định về chứng thực hợp đồng, giao dịch. Do đó, giấy ủy quyền mua bán nhà đất có thể được thực hiện theo thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch mà không bắt buộc phải công chứng.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhằm tránh trường hợp phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hoạt động ủy quyền liên quan đến các giao dịch về nhà đất cũng như đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia giao dịch, NPLaw khuyến nghị các bên nên tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền. Vậy khi đã lựa chọn phương thức công chứng hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất thì nên đi công chứng ở đâu, cũng là một thắc mắc chủ yếu của đại đa số khách hàng. NPLaw xin được giải đáp ngay sau đây.
Căn cứ theo quy định tại Điều 42 Luật công chứng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2018) quy định về phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Như vậy, theo quy định trên, ta có thể thấy đối với văn bản ủy quyền mua bán nhà đất thì khách hàng được phép công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng nào, kể cả tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi không có đất.
Tóm lại, giấy ủy quyền mua bán nhà đất không bắt buộc phải công chứng. Theo như các thông tin mà NPLaw đã phân tích ở trên thì khi bạn có nhu cầu lập giấy ủy quyền cho người khác để họ thay mình thực hiện một số công việc, bạn hoàn toàn có thể lựa chọn chứng thực hợp đồng ủy quyền hoặc công chứng hợp đồng ủy quyền.
Người được ủy quyền có thể tự tay ký hợp đồng mua bán nhà đất với bên thứ ba hay không thì sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào phạm vi giới hạn ủy quyền. Do người nhận ủy quyền chỉ được thực hiện các công việc được giao trong phạm vi người ủy quyền ủy quyền lại cho họ theo quy định tại Điều 141 Bộ luật dân sự 2015.
Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 143 Bộ luật dân sự 2015, nếu người được ủy quyền thực hiện giao dịch vượt quá phạm vi được ủy quyền thì giao dịch giữa người đó và người thứ ba sẽ vô hiệu.
Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.
Do đó, theo quy định trên thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng đất là người ủy quyền. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận người được ủy quyền là người nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận của các bên
Trên đây là một số thông tin quan trọng liên quan đến giấy ủy quyền bán đất theo quy định của pháp luật hiện hành. NPLaw với đội ngũ luật sư và cộng sự nhiều kinh nghiệm sẽ giúp Quý khách hàng giải đáp các thắc mắc cũng như thực hiện các công việc cần thiết trong thời gian ngắn nhất nhằm giải quyết tận gốc các vấn đề phát sinh mà khách hàng đang vướng mắc.
Nếu khách hàng cần tư vấn hoặc tìm hiểu thêm thông tin, vui lòng gửi email về địa chỉ: legal@nplaw.vn hoặc liên hệ trực tiếp qua SĐT: 0913.449.968, NPLaw sẽ liên lạc với bạn ngay khi có yêu cầu.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
