Trong bối cảnh đại dịch Covid-19 tấn công cùng với việc Nhà nước áp dụng biện pháp giãn cách xã hội dẫn đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, cá nhân bị ảnh hưởng hết sức nghiêm trọng, đặc biệt là các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh các dịch vụ ăn uống, giải trí, du lịch, thời trang,... Nhiều doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh trên địa bàn cả nước nói chung và địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói riêng phải thực hiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng.
Khu vực đường Lê Lợi, Quận 1, các cửa hàng thời trang, shop lưu niệm ngày thường tấp nập khách du lịch nhưng nay phải đóng cửa kinh doanh cả con đường. Chung hoàn cảnh, các cửa hàng kinh doanh, shop thời trang trên đường Lê Văn Sỹ, Quận 3 cũng đóng cửa hoàn toàn. Tại đường Hồ Văn Huê, quận Phú Nhuận, con đường chuyên dịch vụ váy cưới và chụp ảnh cưới, hiện tại cũng không thể hoạt động kinh doanh vì đại dịch.
Các cửa tiệm váy cưới trên đường Hồ Văn Huê, quận Phú Nhuận đóng cửa vì Covid-19. (Nguồn internet)
Các cửa hàng kinh doanh trên đa phần là doanh nghiệp, cá nhân thuê mặt bằng để kinh doanh. Hiện tại việc kinh doanh ngừng trong một khoảng thời gian dài dẫn đến tình trạng doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh thua lỗ, không còn khả năng duy trì hoạt động, nhiều doanh nghiệp, cá nhân đã phải chọn phương án đóng cửa, trả lại mặt bằng thuê, đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn.
Hợp đồng thuê mặt bằng là sự thỏa thuận giữ bên thuê và bên cho thuê
Hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh được xem là hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 như sau: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Như vậy có thể thấy hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là hợp đồng dân sự, theo đó các bên thỏa thuận việc cho thuê đối với bất động sản dùng cho mục đích kinh doanh hoặc mục đích khác.
Không giống với các hợp đồng thuê tài sản thông thường, đối tượng của hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là bất động sản. Bất động sản ở đây có thể là đất, căn hộ, nhà xưởng, kiot…
Quyền và nghĩa vụ của bên thuê, bên cho thuê được các bên thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng thuê mặt bằng và theo quy định của pháp luật. Trong đó, nghĩa vụ quan trọng nhất của bên thuê là trả tiền thuê cho bên cho thuê đúng như thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng và có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thuê; Nghĩa vụ của bên cho thuê là giao tài sản cho bên thuê, đảm bảo cho bên thuê được thuê đúng tài sản như đã thỏa thuận trong suốt thời gian thuê.
Luật kinh doanh bất động sản quy định trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng tại Điều 30 như sau:
Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng, nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng, nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
Lưu ý: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.
Ngoài ra theo quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 quy định về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng như sau:
“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trái luật là việc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê không đúng căn cứ thỏa thuận (nếu hợp đồng có thỏa thuận căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng) hoặc căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng không đúng quy định pháp luật.
Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng là hợp đồng sẽ chấm dứt hiệu lực, các bên không bắt buộc tiếp tục phải thực hiện nghĩa vụ với nhau, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp.
Trường hợp một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê không có căn cứ thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng là bên vi phạm nghĩa vụ. Bên vi phạm nghĩa vụ có trách nhiệm chịu phạt vi phạm (nếu hai bên có thỏa thuận), bồi thường thiệt hại cho bên còn lại nếu việc vi phạm nghĩa vụ gây thiệt hại cho bên còn lại.
Trình tự thủ tục khởi kiện yêu cầu bồi thường do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trái luật gây thiệt hại
Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”.
Vì đây là tranh chấp dân sự, nếu các bên không thể thỏa thuận được các vấn đề tranh chấp thì một trong các bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.
Trả lời: Hợp đồng thuê mặt bằng về bản chất là hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản của mình cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê có nghĩa vụ phải trả tiền thuê.
Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Như vậy, pháp luật chỉ quy định nếu bên thuê không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê thì bên cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng thuê và lấy lại tài sản cho thuê, chứ không có quyền thu giữ tài sản của bên thuê. Việc bên cho thuê tự ý thu giữ tài sản của bên thuê là hành vi vi phạm pháp luật, xâm phạm quyền sở hữu của cá nhân.
Trả lời: Theo quy định tại Điều 30 Luật kinh doanh bất động sản thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
Để đảm bảo quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng mà không phải bồi thường thiệt hại, trước tiên bên thuê phải yêu cầu bên cho thuê sữa chữa nhà, công trình xây dựng, khắc phục việc bị mưa ngập. Nếu bên cho thuê không sửa chữa, khắc phục thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, nhưng phải bảo đảm thời hạn báo trước nếu có thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp không có thỏa thuận trong hợp đồng thì thời hạn báo trước theo quy định pháp luật là một tháng.
Trả lời: Điều 328 Bộ luật dân sự quy định về việc đặt cọc như sau:
“ Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Trong hợp đồng thuê mặt bằng, bản chất của việc đặt cọc là nhằm bảo đảm cho việc thực hiện đúng theo hợp đồng thuê của bên thuê: thuê theo đúng thời hạn đã giao kết, bảo quản tài sản của bên cho thuê.... Như vậy, khi bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nếu không thuộc các trường hợp đã được thỏa thuận trong hợp đồng, không đúng quy định pháp luật (nếu không có thỏa thuận căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng) và lý do đơn phương chấm dứt hợp đồng không phải do lỗi của bên cho thuê thì bên thuê rất có thể bị mất khoản tiền đặt cọc nếu không thể thỏa thuận được với bên cho thuê.
Trả lời: Nếu hai bên không có thỏa thuận thời hạn thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của một bên thì căn cứ theo Điều 30 Luật kinh doanh bất động sản: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.
Khi cần tư vấn các thủ tục liên quan đến vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh hay các lĩnh vực pháp lý khác, hãy liên hệ NPLaw để được tư vấn kịp thời và nhanh chóng giúp đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho quý khách.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
.jpg)
.jpg)
