Hợp đồng đặt cọc nhà ở là loại hợp đồng thường gặp khi thuê hoặc hoặc mua nhà. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa hiểu rõ về hợp đồng này. Pháp luật có quy định như thế nào về hợp đồng đặt cọc mua nhà ở? Người thuê nhà hay mua nhà cần lưu ý những gì khi giao kết loại hợp đồng này? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu những vấn đề trên qua bài viết sau đây.
Hiện nay, trên thị trường mua bán nhà ở có một thủ đoạn lừa đảo “gài” cọc mua nhà. Kẻ lừa đảo giao kết hợp đồng đặt cọc mua nhà, sẵn sàng bỏ ra số tiền cọc cho chủ nhà. Tuy nhiên khi đến hạn thanh toán số tiền còn lại thì chủ nhà không thể liên lạc được với người mua. Sau một thời gian, chủ nhà rao bán nhà cho người khác thì bị kẻ lừa đảo quay lại khởi kiện đòi tiền bồi thường vì vi phạm hợp đồng đặt cọc. Ngoài ra, một trường hợp phổ biến hơn nữa là người bán nhà và người mua nhà vẫn giao kết hợp đồng, nhưng sau khi nhận được tiền cọc, người mua không thể liên lạc được với người bán nữa và chịu cảnh vừa mất tiền cọc nhà vừa không mua được nhà.
Như vậy, việc lừa đảo hợp đồng đặt cọc nhà hiện nay diễn ra với nhiều hình thức. Cả bên đặt cọc hay bên nhận cọc cũng đều có thể trở thành nạn nhân nếu không nắm rõ quy định pháp luật hoặc không nhận được sự tư vấn từ những người có chuyên môn.
Theo quy định của Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác gọi chung là tài sản đặt cọc trong một khoảng thời gian nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Không có quy định nào bắt buộc khi mua bán nhà phải thực hiện đặt cọc. Do đó, đây chỉ là phương thức được lựa chọn theo thỏa thuận giữa người mua và người bán. Đặt cọc mua nhà ở là việc người mua nhà giao tài sản đặt cọc cho người bán nhà trong một thời hạn theo thỏa thuận để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán và thực hiện hợp đồng mua bán nhà.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở bao gồm một số nội dung chính như sau:
- Thông tin cá nhân của bên nhận cọc và bên đặt cọc;
- Đối tượng của hợp đồng: tài sản đặt cọc, mục đích đặt cọc (mua nhà, thông tin nhà ở được mua bán);
- Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng;
- Mức phạt cọc;
- Phương thức giải quyết tranh chấp;
- Cam đoan và chữ ký của các bên.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở được soạn chủ yếu dựa trên thỏa thuận của các bên. Do đó, các bên có thể tham khảo một số mẫu hợp đồng đặt cọc trên các website, đảm bảo đầy đủ các nội dung, không vi phạm pháp luật và trái đạo đức xã hội, đáp ứng thể thức văn bản. Hợp đồng được giao kết dựa trên sự thống nhất ý chí, đảm bảo thiện chí, trung thực trong giao kết hợp đồng.
Dưới đây là một mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà ở:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
--------***--------
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v Mua bán nhà, đất)
Hôm nay, ngày …tháng … năm 20…. tại ……………. ………………………, chúng tôi gồm có:
I. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):
Ông (Bà): ……………………………………………………………………………….
Sinh ngày: ………………………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: ……………………….. cấp ngày: ………………tại……………………
Hộ khẩu thường trú:..........................................................................................................
II. Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):
Họ và tên chủ hộ:..............................................................................................................
Sinh ngày: ………………………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: …………………………. cấp ngày: ……………… tại……………………
Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………….
Các thành viên của hộ gia đình bên bán (bên B):
Ông (Bà): ……………………………………………………………………………….
Sinh ngày: ………………………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: ……………………….. cấp ngày: ……………… tại……………………
Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………….
Ông (Bà): ……………………………………………………………………………….
Sinh ngày: ………………………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số: ……………………….. cấp ngày: ……………… tại……………………
Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………….
III. Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1:TÀI SẢN ĐẶT CỌC
Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:………… ………………………………….
Bằng chữ: ……………………………………………………………………………….
ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC
Thời hạn đặt cọc là: …………………….…, kể từ ngày …… tháng …… năm 20……
ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC
1.Bằng việc đặt cọc này Bên A cam kết mua đất của bên B tại ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A tại : ……………………………..…………………………….……………………….. với diện tích là …………. m2, giá bán là ………………………………………………….………………………………………..
2. Trong thời gian đặt cọc, bên B cam kết sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A, bên A cam kết sẽ trả …………………………………………………. khi hai bên ký hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng Nhà Nước, …………………….………………………………………………………………………………………………
sẽ được bên A thanh toán nốt khi bên B giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên B cam kết sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng 7 ngày kể từ ngày bên A và bên B ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng Nhà Nước. Bên B có nghĩa vụ nộp các khoản thuế phát sinh trong quá trình giao dịch theo đúng quy định của pháp luật (đối với thuế đất, thuế chuyển nhượng bên B sẽ là người thanh toán mà bên A không phải trả bất cứ khoản phí nào).
ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A
1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:
a) Giao số tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận ngay khi ký hợp đồng đặt cọc;
b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất số tiền đặt cọc;
2. Bên A có các quyền sau đây:
a) Nhận lại số tiền đặt cọc từ Bên B hoặc được trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc đạt được);
b) Nhận lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được);
ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B
1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
a) Trả lại số tiền đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);
b) Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);
c) Bên B có nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng khi giao đất để trả lại mặt bằng đất thổ cư cho bên A.
2. Bên B có các quyền sau đây:
Sở hữu số tiền đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được).
ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; nếu mảnh đất trên thuộc diện quy hoạch không giao dịch được thì bên B phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên A đã giao cho bên B . Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được phán xử theo quy định của luật pháp của Việt Nam.
ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.
2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
3. Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong điều 1 từ bên A
ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của người làm chứng.
3. Hợp đồng có hiệu lực từ: …………………………………………………………….
Hợp đồng Đặt Cọc bao gồm 03 trang được chia làm bốn bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ hai bản.
Hà Nội, ngày … tháng … năm 20……
Bên A Bên B
(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)
Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở là hợp đồng dân sự, do đó, căn cứ tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuộc về Tòa án. Tranh chấp hợp đồng thông thường thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện. Đối với hợp đồng đặt cọc nhà ở có yếu tố nước ngoài thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
.jpg)
Xoay quanh hợp đồng đặt cọc nhà ở có một số câu hỏi thường gặp được NPLaw giải đáp như sau:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 cùng một số văn bản hướng dẫn thi hành thì không bắt buộc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc mua nhà ở mà chỉ có quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử đất. tài sản gắn liền với đất. Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà ở không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, các bên vẫn nên thực hiện thủ tục công chứng đối với loại hợp đồng này để phòng ngừa các rủi ro pháp lý.
Khi giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở, các bên thường gặp một số loại tranh chấp như sau:
- Đặt cọc mua bán nhà không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sở hữu;
- Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền chuyển nhượng nhà ở;
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên;
- Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại;...
Khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, các bên cần lưu ý một số nội dung như sau:
(1) Đảm bảo nhà ở có đầy đủ điều kiện để mua bán. Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở được mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp giao dịch không cần Giấy chứng nhận;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
(2) Phân biệt rõ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở không phải hợp đồng mua bán nhà ở;
(3) Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở không bắt buộc phải công chứng mới có giá trị pháp lý, tuy nhiên, để quản trị rủi ro pháp lý, các bên nên thực hiện công chứng hợp đồng;
(4) Mức tiền phạt cọc khi các bên không mua/bán nhà ở;
(5) Pháp luật không điều chỉnh mức đặt cọc, do đó, đặt cọc bao nhiêu tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên, Tuy nhiên, các bên nên đánh giá được mức độ đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của các bên để thỏa thuận mức cọc cho phù hợp.
.jpg)
Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở là một loại hợp đồng phổ biến khi chúng ta thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà ở. Tuy nhiên, tình trạng lừa đảo khi giao kết hợp đồng đặt cọc vẫn diễn ra với nhiều thủ đoạn tinh vi chứng tỏ chúng ta vẫn chưa hiểu rõ được quy định pháp luật cũng như những lưu ý khi giao kết hợp đồng. Vì vậy, để bảo đảm quyền lợi cũng như tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có, chúng ta có thể nhận thấy rằng việc giao kết hợp đồng đặt cọc mua nhà ở cũng cần có sự tư vấn từ những người hoặc đơn vị có chuyên môn, nghiệp vụ, đặc biệt là luật sư.
Khi giải quyết các vấn đề về hợp đồng đặt cọc nhà ở, Quý Khách hàng có thể lựa chọn liên hệ với Công ty Luật TNHH Ngọc Phú (Hãng luật NPLaw). NPLaw là một công ty chuyên về luật uy tín, hiện có cung cấp dịch vụ tư vấn các vấn đề về các giao dịch, hợp đồng dân sự nói chung và hỗ trợ, soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà ở nói riêng. Quý Khách hàng có mong muốn được tư vấn vui lòng liên hệ hotline 0913 449 968 hoặc truy cập trang web nplaw.vn để được đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm hướng dẫn về các thủ tục. Với nghiệp vụ chuyên môn cao, NPLaw hứa hẹn sẽ mang lại trải nghiệm dịch vụ pháp lý chất lượng và uy tín đến với Quý Khách hàng.
Trên đây là nội dung tư vấn của NPLaw về hợp đồng đặt cọc nhà ở. Quý Khách hàng khi cần được tư vấn về việc thực hiện các thủ tục hoặc giải quyết công việc liên quan đến hợp đồng đặt cọc nhà ở hay các vấn đề về giao dịch bảo đảm hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản hãy lưu ý các nội dung trong bài viết này. Trong trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào về vấn đề này hoặc có vấn đề pháp lý khác vui lòng liên hệ NPLaw để được tư vấn giải quyết. Trân trọng cảm ơn Quý Khách hàng.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
