Bất động sản là một loại tài sản và người có quyền sử dụng đất có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất này.
Do đó, người có quyền sử dụng đất hoàn toàn có quyền tự thực hiện hoặc ủy quyền lại cho một cá nhân, tổ chức bất kỳ để đại diện mình thực hiện một phần hoặc toàn bộ các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất này bằng hình thức hợp đồng ủy quyền.
Bài viết sau đây sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về giá trị pháp lý cũng như những lưu ý khi thực hiện hợp đồng ủy quyền.
Hiện pháp luật không có quy định cụ thể về khái niệm như thế nào là hợp đồng ủy quyền sử dụng đất cũng như phạm vi các công việc được thực hiện khi tiến hành ủy quyền mà chỉ quy định khái niệm chung về Hợp đồng ủy quyền tại Bộ luật dân sự 2015.
Cụ thể: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Quy định về hợp đồng ủy quyền sử dụng đất.
Như vậy, áp dụng quy định nêu trên vào Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất thì ta có thể hiểu rằng Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền sẽ đại diện và nhân danh bên ủy quyền thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất.
Cụ thể các quyền được thực hiện là gì thì tùy vào nhu cầu, tình hình thực tế mà các bên lựa chọn một số công việc để ủy quyền như là: Được quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cầm cố, quản lý sử dụng đất và tài sản trên đất, thực hiện các thủ tục liên quan đến việc đăng ký biến động đất đai,...
Để Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý thì cần phải được công chứng, chứng thực. Theo đó, người được ủy quyền mới được phép đại diện người ủy quyền thực hiện các quyền nêu trong nội dung Hợp đồng. Đối với Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất mà chỉ được hai bên ký kết thì các cơ quan nhà nước sẽ không công nhận các giao dịch, hành vi của người được ủy quyền.
Như đã trình bày tại Mục 1 thì nội dung của Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất không được quy định bởi bất kỳ văn bản pháp luật nào. Do đó, tùy vào nhu cầu và mục đích của các bên mà tiến hành thỏa thuận bất cứ nội dung nào liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất mà không trái quy định của pháp luật.
Nội dung của Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất.
Đối với Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất có các nội dung liên quan đến các quyền có thể làm thay đổi chủ thể sử dụng đất như: Được phép chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp cầm cố... thì có tính rủi ro cao vì người được ủy quyền hoàn toàn có thể ký kết các Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho... cho bên thứ ba và nhận toàn bộ các khoản tiền có được từ các giao kết này gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người được ủy quyền.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy người được ủy quyền hoàn toàn hiểu rõ được rủi ro nêu trên và việc ký kết Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất hoàn toàn là chủ động với mục đích thực hiện việc mua bán đất thông qua hình thức Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất mà không sử dụng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện như vậy được xem tiện lợi vì chỉ cần thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng tại phòng/văn phòng công chứng mà không cần phải trải qua các thủ tục hành chính (đăng bộ sang tên) tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác mà vẫn có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với diện tích nhà đất đã mua.
Tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng này tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến bên được ủy quyền gặp bất lợi, cụ thể một số rủi ro tiêu biểu như sau:
Rủi ro khi thực hiện Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất
Việc chuyển nhượng không có hiệu lực bởi vì căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Và thủ tục để đăng ký vào sổ địa chính thì hồ sơ cần có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Do đó nếu nhận chuyển nhượng bằng hình thức Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất thì sẽ không thể thực hiện thủ tục đăng ký vào sổ địa chính, vì thế việc chuyển nhượng sẽ không phát sinh hiệu lực.
Hiểu một cách đơn giản là người mua nhà đất bằng Hợp đồng ủy quyền sẽ không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có các quyền liên quan theo nội dung của Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất.
Có thể bỏ sót một số quyền liên quan đến quyền sử dụng đất bởi người được nhận chuyển nhượng bằng Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền được thỏa thuận trong Hợp đồng và rất khó để có thể liệt kê trong Hợp đồng tất cả các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất vì có rất nhiều từ việc quản lý, sử dung đến chuyển nhượng, nhận đền bù (nếu có), thực hiện nghĩa vụ tài chính,...
Do đó người được nhận ủy quyền sẽ không thể có được toàn quyền như là một người sử dụng đất có tên được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp nếu phát sinh các quyền nghĩa vụ ngoài phạm vi Hợp đồng ủy quyền thì bên mua phải liên hệ bên bán để tiếp tục ký bổ sung quyền.
Nhìn chung, có thể thấy việc thực hiện này thì tốn thời gian và cũng gặp khá nhiều vấn đề nếu bên bán đã thay đổi chỗ ở, định cư ở nước ngoài hoặc đơn giản là bên bán không có thời gian...
Ngoài ra thì còn nhiều rủi ro khác liên quan đến việc chấm dứt của việc nhận chuyển nhượng thông qua hình thức Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất như bị đơn phương chấm dứt hoặc người ủy quyền chết,... Tùy vào trường hợp cụ thể thì sẽ có nhiều vấn đề pháp lý xảy ra gây bất lợi cho người nhận chuyển nhượng.
Trên đây là một số nội dung liên quan đến Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về loại Hợp đồng này, từ đó cân nhắc trong việc sử dụng loại hợp đồng này một cách hợp lý và đúng mục đích, tránh các trường hợp sử dụng sai mục đích làm phát sinh những tranh chấp, hậu quả gây bất lợi cho mình.
Trường hợp bạn đọc có nhu cầu được tư vấn các nội dung liên quan thì có thể liên hệ đến Hãng luật NPLaw theo các thông tin dưới đây:
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
Trụ sở chính: 139H4 Lý Chính Thắng, phường Võ Thị Sáu, quận 3, TP. Hồ Chí Minh
Chi nhánh Hà Nội: Tầng 10, Tòa nhà Ford Thăng Long, 105 Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội.
Chi nhánh Nha Trang: Số 3M, tầng trệt chung cư CT2, khu đô thị VCN Phước Hải, đường Tố Hữu, phường Phước Hải, TP.Nha Trang, Khánh Hòa.
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
