Trên thực tế, chắc hẳn chúng ta nghe rất nhiều về sổ đỏ. Vậy sổ đỏ là gì? Sổ đó có giá trị như thế nào thì chắc hẳn không phải ai cũng biết. Bài viết dưới đây NPLaw sẽ cung cấp cho bạn một số thông tin liên quan đến sổ đỏ.
Sổ đỏ là cách gọi vắn tắt của người dân đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và môi trường cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên; kể từ ngày 10/12/2009; Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực đã quy định thống nhất các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .jpg)
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."
Trên thực tế, chúng ta nghe rất nhiều về sổ đỏ và sổ hồng. Tuy nhiên, có nhiều người vẫn còn nhầm lẫn về hai loại sổ này. Dưới đây là một số tiêu chí giúp bạn phân biệt rõ hơn về sổ đỏ và sổ hồng.
| Sổ đỏ | Sổ Hồng | |
| Cơ quan ban hành và thời gian cấp sổ | "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009 với tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.” | “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” được cấp bởi Bộ xây dựng trước ngày 10/8/2005, đổi thành “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng” và được cấp từ ngày 10/8/2005 đến trước ngày 10/12/2009. |
| Đối tượng sử dụng | Sổ đỏ chứng minh quyền sử dụng đất và là công cụ bảo vệ quyền hạn, lợi ích của chủ sở hữu đất. | Sổ hồng lại được sở hữu bởi chủ nhà, đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư. |
| Khu vực được cấp sổ | Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có khu vực cấp ngoài đô thị | Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng) có khu vực cấp sổ là đô thị. |
| Loại đất được cấp sổ | Cấp cho loại đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và khu làm muối. | Được cấp cho đất ở đô thị |
Căn cứ theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở nông thôn hay đô thị. Do vậy diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ sẽ có sự khác nhau nhau giữa mỗi địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định quy định về diện tích tối thiểu này khi có thay đổi về diện tích đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ ở địa phương mình. 
Tuy nhiên, tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. .jpg)
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Như vậy, trong cùng một tỉnh, tùy theo từng vị trí, điều kiện kinh tế, quy hoạch của tỉnh mà từng quận huyện cũng có thể có mức diện tích tối thiểu để được cấp sổ là khác nhau. Mặt khác có những trường hợp không đủ diện tích tối thiểu vẫn được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, về cơ bản cần phải đáp ứng các điều kiện về hạn mức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như điều trên.
Sổ đỏ, Sổ hồng đều là Giấy chứng nhận về nhà đất nên giá trị của nó cần được xem xét dưới 02 góc độ khác nhau:
Ví dụ: Ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất nông nghiệp 1000m2 (Giấy chứng nhận có bìa màu đỏ), ông B mua chung cư và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng).
Trong trường hợp này nếu có so sánh thì có thể 1000m2 đất nông nghiệp khi chuyển nhượng thì số tiền nhận được không bằng số tiền bán căn hộ chung cư
Do vậy, sổ hồng và sổ đó đều là giấy tờ về nhà đất rất quan trọng, không chỉ là giấy tờ xác định quyền sử dụng, quyền sở hữu mà còn là điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở.
Tại Điều 105 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về tài sản như sau “: Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Theo đó, tài sản gồm 04 dạng là: Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Mặt khác, tại Điều 115 Bộ luật này cũng giải thích quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.
Trong khi đó, Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. 
Như vậy, Giấy chứng nhận không phải là tài sản vì khi Giấy chứng nhận không tồn tại (bị cháy, hủy hoại,…) thì quyền sử dụng của người sử dụng đất không bị chấm dứt. Hay nói cách khác, Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: " Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. "
Như đã phân tích ở trên, sổ đỏ không được xem là tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, sổ đỏ không thuộc đối tượng của cầm cố tài sản.
Như vậy, nhà nước không thừa nhận việc cầm cố quyền sử dụng đất và nhà ở. Tiệm cầm đồ không thể thực hiện việc cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng quy định. Nếu các bên thực hiện việc cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các giao dịch này không có giá trị pháp lý
Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định: “ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Do đó, người có sổ đỏ có quyền thế chấp quyền sử dụng đất của lô đất đó cho ngân hàng hoặc người khác để vay tiền. Bài viết trên đây là một số thông tin cơ bản về sổ đỏ mà NPLaw cung cấp để bạn hiểu rõ hơn về loại giấy tờ này. Ngoài những giải đáp trên, bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp thêm những thắc mắc khác. Hãng luật NPLaw với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, chúng tôi tự tin sẽ đưa giải đáp phù hợp với mong muốn của khách hàng.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
