Hiện nay tình trạng mua bán nhà bằng vi bằng cũng phổ biến. Vậy làm sao để hiểu thế nào là mua bán nhà bằng vi bằng và những vấn đề liên quan xoay quanh về mua bán nhà bằng vi bằng như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Vi bằng là một hình thức ghi nhận giao dịch, thường được sử dụng trong việc mua bán nhà đất, đặc biệt là trong các giao dịch không chính thức. Vi bằng được lập bởi các tổ chức hành nghề công chứng hoặc các tổ chức có thẩm quyền khác, nhằm mục đích thể hiện rõ ràng các thỏa thuận giao dịch giữa các bên, tuy nhiên nó không có giá trị pháp lý như hợp đồng chính thức.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển, nhu cầu mua bán nhà đất bằng vi bằng cũng gia tăng, nhất là trong các giao dịch có giá trị lớn hoặc giao dịch gấp. Nên tình trạng mua bán nhà bằng vi bằng cũng phổ biến.
.jpg)
Mua bán nhà bằng vi bằng là một hình thức giao dịch bất động sản tại Việt Nam, trong đó các bên tiến hành lập một văn bản ghi nhận nội dung giao dịch, thường được gọi là "vi bằng". Vi bằng này có thể được lập bởi một công chứng viên hoặc một văn phòng thừa phát lại.
Vi bằng không phải là hợp đồng mua bán chính thức như hợp đồng công chứng, nhưng nó có giá trị chứng minh việc mua bán đã diễn ra giữa các bên. Thông thường, vi bằng được sử dụng trong trường hợp các bên không muốn hoặc không thể làm hợp đồng công chứng do một số lý do như thiếu giấy tờ, mong muốn thực hiện nhanh chóng, hoặc tránh thuế.
Tuy nhiên, việc mua bán nhà bằng vi bằng có một số rủi ro. Do vi bằng không có giá trị pháp lý cao như hợp đồng công chứng, nếu xảy ra tranh chấp hoặc vấn đề pháp lý, các bên có thể gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.
Để đảm bảo an toàn và tránh rủi ro, người mua nên tìm hiểu kỹ lưỡng và cân nhắc trước khi quyết định giao dịch bằng vi bằng.
.jpg)
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Do vậy, vi bằng ghi nhận việc mua bán nhà là văn bản xác nhận có sự việc mua bán nhà. Tuy nhiên, văn bản này không có giá trị pháp lý. Vì theo Điều 117 BLDS 2015 quy định:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định việc Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại UBND cấp xã nơi có nhà ở.”
Như vậy, vi bằng mua bán nhà chỉ ghi nhận có sự việc mua bán do Thừa phát lại lập, không có giá trị pháp lý. Hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng bởi các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã thì mới có hiệu lực.
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng sẽ không được sang tên vì:
-Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực
-Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
Như vậy, với những quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì Văn phòng thừa phát không được lập vi bằng mua bán đất nếu không có giấy tờ theo quy định, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng
Mặc dù không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định nhưng Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất như sau:
-Xác nhận tình trạng nhà, đất.
-Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
-Ghi nhận việc đặt cọc,…
Vi bằng không có giá trị pháp lý nên những giao dịch bắt buộc phải công chứng chứng thực, hoặc có ảnh hưởng và rủi ro lớn đối với các bên tham gia giao dịch thì không nên lập vi bằng giao dịch đó, mà chỉ những trường hợp sau đây nên được lập vi bằng:
-Xác nhận về tình trạng nhà đất liền kề trước khi xây dựng công trình;
-Xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê hay mua nhà;
-Xác nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm;
-Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái quy định của pháp luật;
-Xác nhận tình trạng tài sản trước khi ly hôn hoặc thừa kế; Xác nhận mức độ ô nhiễm;
-Xác nhận về sự chậm trễ trong việc thi công công trình;
-Xác nhận về tình trạng công trình khi nghiệm thu;
-Xác nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do cá nhân khác gây ra.
-Xác nhận các sự kiện pháp lý theo quy định của pháp luật;
-Xác nhận giao dịch không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng, những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban Nhân dân theo quy định của pháp luật.
Việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy viết tay).
Trường hợp các bên giao dịch mua bán có đầy đủ các loại giấy tờ có lập vi bằng nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực thì người mua sẽ không được sang tên sổ đỏ, bởi vì như đã nói, để được sang tên sổ đỏ, người mua với có giấy tờ hợp pháp về đất đai, hợp đồng chuyển nhượng công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật. Vì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất là loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng yêu cầu hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:
-Đơn đăng ký biến động;
-Bản gốc Sổ đỏ;
-Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Như vậy người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ, trong trường hợp này nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ người mua dù đã trả tiền nhưng không đủ điều kiện sang tên sổ đỏ đứng tên mình. Chính vì vậy nên hiện nay phát sinh rất nhiều tranh chấp không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đất đó.
Bên cạnh trường hợp có sổ đỏ và các giấy tờ hợp pháp còn có trường hợp mua bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, trường hợp này tiến hành lập vi bằng rất nhiều và thường xuyên xảy ra tranh chấp, bởi lẽ bản thân việc không có giấy tờ hợp pháp đã tiềm tàng nhiều rủi ro, không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ sở hữu đất có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. có nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.
Khi gặp phải các trường hợp trên, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian, chi phí tại Tòa án mới đòi lại được tiền.
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề mua bán nhà bằng vi bằng. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
.jpg)
.jpg)
