Tổng mức đầu tư bao gồm chi phí xây dựng, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tư vấn, chi khác và dự phòng. Vậy thay đổi tổng mức đầu tư là thay đổi những chi phí nào và hiện nay thủ tục thay đổi tổng mức đầu tư có dễ dàng không. Bài viết dưới đây, chúng ta ta cùng nhau tìm hiểu về những điều nhà đầu tư cần biết về thay đổi tổng mức đầu tư.
I. Thay đổi tổng mức đầu tư là gì?
Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP về nội dung tổng mức đầu tư, thì tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có); chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác; chi phí dự phòng
Theo đó, thay đổi tổng mức đầu tư có thể là thay đổi các nội dung trong Khoản 2 Điều 5 nêu trên. Tuy nhiên việc thay đổi tổng mức đầu tư cần phải phù hợp theo quy định pháp luật.
Trường hợp thay đổi tổng mức đầu tư xây dựng được điều chỉnh như sau (Theo khoản 1 Điều 61 Luật Xây dựng 2014 (được bổ sung bởi khoản 18 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020):
“1. Tổng mức đầu tư xây dựng được phê duyệt của dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công chỉ được điều chỉnh khi:
a) Do ảnh hưởng của thiên tai, sự cố môi trường, địch họa, hỏa hoạn và các yếu tố bất khả kháng khác;
b) Xuất hiện yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn cho dự án khi đã được chủ đầu tư chứng minh về hiệu quả tài chính, kinh tế - xã hội do việc điều chỉnh dự án mang lại;
.jpg)
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc thay đổi tổng mức đầu tư
c) Khi quy hoạch xây dựng thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp tới dự án;
d) Khi chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố trong thời gian thực hiện dự án lớn hơn chỉ số giá xây dựng được sử dụng để tính dự phòng trượt giá lương tổng mức đầu tư dự án được duyệt;
đ) Khi điều chỉnh chủ trương Đầu tư dẫn đến phải điều chỉnh dự án.
Đối với dự án sử dụng vốn khác, việc điều chỉnh tổng mức đầu tư do người quyết định Đầu tư quyết định
Việc điều chỉnh dự án sử dụng vốn khác do người quyết định đầu tư quyết định. Tuy nhiên, trường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi mục tiêu, quy mô, địa điểm xây dựng thì phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo khoản 8 Điều 17 Luật Đầu tư công 2019 quy định như sau:
Trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư chương trình, dự án, thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư chương trình, dự án thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 34 của Luật này.
Theo đó, khoản 1 Điều 34 Luật Đầu tư công quy định Cấp quyết định chủ trương đầu tư chương trình, dự án thì có thẩm quyền quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư chương trình, dự án đó và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
Như vậy, trường hợp dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa quyết định đầu tư, nếu có sự thay đổi tổng mức đầu tư dự án thì phải thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư.
Theo khoản 3 Điều 11 Nghị định 40/2020/NĐ-CP quy định hồ sơ trình cấp có thẩm quyền quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án xây dựng khu tái định cư bao gồm:
Tờ trình cấp có thẩm quyền quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư chương trình, dự án.
Hồ sơ kèm theo Tờ trình gồm:
+ Quyết định chủ trương đầu tư dự án;
+ Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư chương trình, dự án trước đó (nếu có);
+ Tài liệu theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 9 của Nghị định này có bổ sung nội dung điều chỉnh chủ trương đầu tư;
.jpg)
Các thủ tục, hồ sơ cần phải được nêu đầy đủ các hạng mục mà pháp luật quy định
- Báo cáo thẩm định của Hội đồng thẩm định hoặc cơ quan chủ trì thẩm định về việc điều chỉnh chủ trương đầu tư chương trình, dự án;
- Các tài liệu khác có liên quan (nếu có).
Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng được quy định tại Điều 5 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Theo quy định tại điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP chi phí dự phòng trong tổng mức đầu tư xây dựng bao gồm chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
Theo đó, Nghị định số 10/2021/NĐ-CP không quy định việc điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng chỉ do thay đổi cơ cấu các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư. Theo quy định tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định này quy định tại khoản 5 Điều 134 Luật Xây dựng và điểm d khoản 18 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng. Vì vậy, tổng mức đầu tư xây dựng đã phê duyệt chỉ được điều chỉnh theo tổng mức đầu tư xây dựng phải được thẩm định, phê duyệt và là cơ sở để quản lý chi phí của dự án. Đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, tổng mức đầu tư xây dựng được phê duyệt là mức chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng để thực hiện dự án.
Điều 37 Luật Đầu tư 2020 quy định các trường hợp phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Theo đó, đầu tư công và tổng mức đầu tư không thuộc đối tượng phải thực hiện thủ tục này.
Theo khoản 8 Điều 17 Luật Đầu tư công 2019 quy định như sau:
Trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư chương trình, dự án, thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư chương trình, dự án thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 34 của Luật này.
Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 11 Nghị định 40/2020/NĐ-CP quy định như sau:
Trường hợp chương trình, dự án được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa quyết định đầu tư, nếu có thay đổi nội dung của quyết định chủ trương đầu tư, việc điều chỉnh chủ trương đầu tư thực hiện theo Điều 34 của Luật Đầu tư công.
Dẫn chiếu đến Điều 34 Luật đầu tư công, cấp quyết định chủ trương đầu tư chương trình, dự án thì có thẩm quyền quyết định điều chỉnh chủ trương cho chương trình, dự án đó và chịu trách nhiệm về việc điều chỉnh này.
Như vậy, trường hợp dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa quyết định đầu tư, nếu có sự thay đổi tổng mức đầu tư dự án thì phải thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 như sau:
"Điều 98. Điều chỉnh giấy phép xây dựng
1. Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:
a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
b) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
c) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường."
Như vậy, cần phải xem xét việc thay đổi tổng mức đầu tư dự án có làm thay đổi quy mô của dự án và các nội dung quy định tại Điều 98 nêu trên không. Trong trường hợp việc thay đổi tổng mức đầu tư có làm thay đổi các nội dung nên trên thì phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Căn cứ Điều 9 Nghị định 10/2021/NĐ-CP quy định về điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng như sau:
-Tổng mức đầu tư xây dựng đã phê duyệt được điều chỉnh theo quy định tại khoản 5 Điều 134 Luật Xây dựng và điểm đ khoản 18 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng.
Cụ thể, quy định tại khoản 5 Điều 134 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi điểm c khoản 64 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì tổng mức đầu tư xây dựng được phê duyệt của dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công chỉ được điều chỉnh khi điều chỉnh dự án theo quy định tại khoản 1 Điều 61 của Luật này. Đối với dự án sử dụng vốn khác, việc điều chỉnh tổng mức đầu tư do người quyết định đầu tư quyết định. Các trường hợp theo khoản 1 Điều 61 Luật Xây dựng 2014 bao gồm:
+ Do ảnh hưởng của thiên tai, sự cố môi trường, địch họa, hỏa hoạn và các yếu tố bất khả kháng khác;
+ Xuất hiện yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn cho dự án khi đã được chủ đầu tư chứng minh về hiệu quả tài chính, kinh tế - xã hội do việc điều chỉnh dự án mang lại;
+ Khi quy hoạch xây dựng thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp tới dự án;
+ Khi chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố trong thời gian thực hiện dự án lớn hơn chỉ số giá xây dựng được sử dụng để tính dự phòng trượt giá trong tổng mức đầu tư dự án được duyệt.
+ Khi điều chỉnh chủ trương đầu tư dẫn đến phải điều chỉnh dự án (được bổ sung bởi khoản 18 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020)
- Tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh gồm phần tổng mức đầu tư không điều chỉnh và phần tổng mức đầu tư điều chỉnh. Các nội dung liên quan đến phần tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh phải được thẩm định theo quy định tại Điều 7 Nghị định này. Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh thực hiện theo quy định về thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án điều chỉnh tại Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Như vậy, điều chỉnh chi phí tăng tiền đền bù nhưng không thay đổi tổng mức đầu tư thì chủ đầu tư tổ chức điều chỉnh mà không cần xin ý kiến và trình người quyết định đầu tư phê duyệt.
Luật Ngọc Phú cung cấp dịch vụ thay đổi tổng mức đầu tư. Với đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, cẩn trọng và chỉn chu trong thực hiện công việc, chúng tôi cam kết mang đến cho Quý khách hàng những dịch vụ tốt nhất, tiết kiệm thời gian với chi phí hiệu quả nhất.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
