QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG SỔ ĐỎ NHƯ THẾ NÀO?

Bất động sản luôn là tài sản mà bao người mơ ước, đầu tư bất động sản là một trong các hình thức đầu tư có lời nhất. Dĩ nhiên mỗi lần mua bán, tặng cho hay các giao dịch liên quan đến bất động sản đều cần đăng ký biến động hay còn gọi là sang tên, chuyển nhượng sổ đỏ. Tuy nhiên, nhiều người chưa nắm rõ các quy định và trình tự thủ tục của việc sang tên, chuyển nhượng sổ đỏ dẫn nhiều tranh chấp xảy ra. Dưới đây là bài viết giúp bạn hiểu rõ hơn các quy định hiện hành về việc chuyển nhượng sổ đỏ như thế nào, cùng NPLaw xem qua nhé!

I. Chuyển nhượng sổ đỏ là gì?

Chuyển nhượng sổ đỏ là một cách gọi khác mà mọi người hay dùng để nói về việc trao đổi và thỏa thuận các giao dịch pháp lý như mua bán, tặng cho, tách thửa, chuyển nhượng dự án...hoặc các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

II. Chuyển nhượng sổ đỏ thực hiện khi nào?

Chuyển nhượng sổ đỏ là cụm từ quen thuộc mà mọi người hay gọi, theo pháp luật đất đai chuyển nhượng sổ đỏ là hành vi đăng ký đất đai được thực hiện theo Điều 95 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

Trường hợp đăng ký lần đầu được thực hiện khi:

• Thứ nhất, thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
• Thứ hai, thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
• Thứ ba, thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
• Thứ tư, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

Trường hợp đăng ký biến động được thực hiện khi đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

• Một, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Hai, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
• Ba, có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
• Bốn, có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
• Năm, chuyển mục đích sử dụng đất;
• Sáu, có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
• Bảy, chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
• Tám, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
• Chín, chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
• Mười, thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
• Mười một, xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
• Mười hai, có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà việc chuyển nhượng sổ đỏ sẽ thuộc trường hợp đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động.

III. Thủ tục chuyển nhượng sổ đỏ thực hiện như thế nào?

Thủ tục chuyển nhượng sổ đỏ thực hiện theo Khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất. 

Bước 3: Tiếp nhận, giải quyết

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
• Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

IV. Các tranh chấp thường gặp khi chuyển nhượng sổ đỏ là gì?

Khi chuyển nhượng sổ đỏ thường gặp các tranh chấp sau:

• Tranh chấp do chuyển nhượng sổ đỏ bằng miệng;
• Tranh chấp do chuyển nhượng sổ đỏ nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định;
• Tranh chấp khi mua đất không có sổ đỏ;
• Tranh chấp khi hứa tặng cho quyền sử dụng đất nhưng đổi ý không cho và không có gì chứng minh về việc tặng cho đó… 

V. Có thể chuyển nhượng sổ đỏ khi chưa sang tên không?

Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì phải hoàn tất việc sang tên sổ đỏ. Và chỉ khi nào Giấy chứng nhận đứng tên mình mới được chuyển nhượng cho người khác.

Tuy nhiên, trong Luật đất đai và Bộ luật Dân sự vẫn quy định một vài trường hợp được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa sang tên sổ đỏ.

VI. Bên nhận cầm cố có được chuyển nhượng sổ đỏ nếu như bên cầm cố không đủ tiền trả hay không?

Theo Điều 309 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Cầm cố tài sản 

Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.Đồng thời tại Điều 314 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Quyền của bên nhận cầm cố gồm:

• Yêu cầu người đang chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó.
• Xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
• Được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thỏa thuận.
• Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố.

Như vậy, cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Về bản chất, việc nhận cầm cố là nhận cầm giữ tài sản, trong khi quyền sử dụng đất và nhà ở là tài sản là những đối tượng không thể thực hiện được việc cầm giữ. Nhà nước không thừa nhận việc cầm cố quyền sử dụng đất và nhà ở. Vì thế, đối với tiệm cầm đồ thì không được thực hiện việc nhận cầm cố nhà đất. Do đó, việc cầm cố quyền sử dụng đất không có giá trị pháp lý và sẽ bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, chủ hiệu cầm đồ không được quyền sang tên sổ đỏ dưới bất kỳ hình thức nào, vì như vậy là trái quy định của pháp luật.

VII. Dịch vụ tư vấn chuyển nhượng sổ đỏ

Với kinh nghiệm 10 năm trong lĩnh vực pháp lý, Công ty Công ty Luật TNHH Ngọc Phú (NPLaw) là một trong những công ty Luật uy tín, cam kết tư vấn, giải quyết nhanh chóng kịp thời, chất lượng dịch vụ tốt với mức phí phù hợp. Đội ngũ luật sư chuyên nghiệp, làm việc tận tâm, nhiệt tình, giúp bạn đưa ra được cách giải quyết tốt nhất, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của bạn. 

Bạn cần luật sư cố vấn, bào chữa, giải quyết các vấn đề pháp lý hoặc cần hỗ trợ các thủ tục hành chính như chuyển nhượng sổ đỏ, bạn hoàn toàn có thể tin tưởng, liên hệ ngay với NPLaw theo thông tin sau.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn