Hiện nay, để thực hiện cho mục đích cộng đồng cũng như để giúp đỡ cho những hoàn cảnh khó khăn tại mỗi địa phương, đất công ích được lập ra với ý nghĩa và vai trò quan trọng. Tuy nhiên, trong trường hợp đất công ích chưa cần sử dụng đến, địa phương có thể đấu giá đất công ích để cho thuê. Tiền thu được từ việc cho thuê sẽ sử dụng vào nhu cầu công ích của địa phương. Vậy đấu giá đất công ích được quy định thế nào, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Đấu giá đất công ích được quy định tại Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013. Cụ thể:
Điều 118 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất.
Khoản 3 Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định về về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. “Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”
Khoản 5 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định đất sử dụng có thời hạn: “Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.”
Điều 132 quy định về đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích.
Quy chế đấu giá đất công ích là văn bản có chứa quy phạm pháp luật hoặc quy phạm xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo một trình tự, thủ tục nhất định, có hiệu lực đối với các thành viên thuộc phạm vi điều chỉnh của quy chế đó. Quy chế này quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục áp dụng cho việc đấu giá đất công ích. Tuy nhiên, cơ bản vẫn phải tuân thủ theo quy định tại khoản 2 Điều 34 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định về nội dung chính của cuộc đấu giá gồm:
- Tên tài sản hoặc danh mục tài sản, số lượng, chất lượng của tài sản đấu giá; nơi có tài sản đấu giá; giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đấu giá;
- Thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá;
- Thời gian, địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá;
- Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm;
- Tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá, tiền đặt trước;
- Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá;
- Thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá;
- Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá;
- Các trường hợp bị truất quyền tham gia đấu giá; các trường hợp không được nhận lại tiền đặt trước.
Quy trình đấu giá cho thuê đất công ích về cơ bản sẽ thực hiện theo các bước sau:
- Hộ gia đình/cá nhân liên hệ với UBND cấp xã để nộp hồ sơ xin đấu giá quyền thuê đất. Hồ sơ gồm:
+ Đơn xin thuê đất;
+ Chứng minh nhân dân/hộ khẩu thường trú (bản sao chứng thực);
+ Dự án/phương án sử dụng đất (nếu có).
- Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, tổ chức đấu giá nhận thầu;
- Hộ gia đình/cá nhân trực tiếp tham gia đấu giá;
- Kết quả trúng đấu giá, nhận thầu sử dụng đất sẽ được bổ sung vào hồ sơ thuê đất và là cơ sở để lập và ký hợp đồng thuê đất.
Về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Chương II Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp ban hành. Cụ thể tại gồm các bước như sau:
- Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất
- Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất
- Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất
- Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá
- Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
- Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
- Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp tiền sử dụng đất thì sẽ sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá. Các địa phương sẽ có văn bản hướng dẫn chi tiết hơn về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất công ích.
Phương án đấu giá đất công ích có thể căn cứ theo khoản 2 Điều 6 Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định về nội dung chính của phương án đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với các thửa đất đấu giá (nếu có);
- Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn sử dụng của các thửa đất khi đấu giá quyền sử dụng đất;
- Dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất;
- Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá;
- Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá;
- Kinh phí, nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá;
- Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc sử dụng nguồn thu từ kết quả đấu giá;
- Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá (đấu thầu rộng rãi hoặc giao đơn vị cụ thể thực hiện) hoặc đề xuất thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt (đối với trường hợp được thành lập Hội đồng đấu giá đặc biệt theo quy định);
- Đề xuất đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp đấu giá đất và trường hợp không phải đấu giá đất. Việc đất công ích của xã có được đấu giá để cho thuê hay không còn phụ thuộc vào dự thảo sửa đổi luật đất đai sắp tới. Nếu căn cứ vào bản dự thảo sửa đổi luật đất đai, theo Điều 63 quy định về giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì đất công ích không thuộc các trường hợp này.
Vì vậy, theo khoản 2 Điều 63 thì nếu rơi vào các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Bên cạnh đó nếu căn cứ Điều 64 của dự thảo quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì nếu đất chưa giải phóng mặt bằng thì đấu thầu. Trường hợp tại điểm b khoản 1 Điều 64 quy định về “trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” thì chỉ áp dụng đấu thầu, kể cả đất đã giải phóng mặt bằng.
Căn cứ theo tiểu mục 2 mục IV quy định về nhiệm vụ, giải pháp tại Nghị quyết số 18-NQ/TW hội nghị lần thứ năm ban chấp hành trung ương đảng khóa xiii về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.” đã có quy định về thực hiện giao đất, cho thuê đất trong thời gian sắp tới như sau:
- Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước. Nhà nước thực hiện giao đất có hạn mức không thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm cơ sở thờ tự, trụ sở của các tổ chức tôn giáo. Các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương.
Như vậy, trong thời gian sắp tới việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu sẽ thông qua thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
