Sổ đỏ hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những loại giấy tờ bắt buộc phải có khi người dân muốn sở hữu đất. Đây là một loại giấy tờ pháp lý vô cùng quan trọng của chủ sở hữu đất. Để từ đó chủ sở hữu đất sẽ có căn cứ để thực hiện các quyền của mình đối với đất. Trong một số trường hợp, người sử dụng đất có quyền được đổi sổ đỏ từ cũ sang mới. Vậy thủ tục đổi sổ đỏ cũ sang đổi sổ đỏ mới được thực hiện như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu nhé.
Thông tư 09/2021/TT-BTNMT vừa bổ sung thêm 2 trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là sổ đỏ) nâng tổng số trường hợp đăng ký biến động đất đai được cấp sổ đỏ mới lên 13 trường hợp gồm:
1. Hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới.
2. Tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật
3. Thửa đất được tách ra để cấp riêng sổ đỏ đối với trường hợp sổ đỏ đã được cấp chung cho nhiều thửa (bổ sung mới)
4. Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
5. Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
6. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng một phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất trên sổ đỏ đã cấp dưới các hình thức quy định tại mục (1) (2) (3);
7. Thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử dụng.
8. Chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp sổ đỏ.
9. Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính;
10. Thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định (bổ sung mới)
11. Sổ đỏ đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất;
12. Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên trang 4 của sổ đỏ đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi;
13. Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các trường hợp sau mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới sổ đỏ:
- Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Sổ đỏ trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn; hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật;
- Chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất đã cấp Sổ đỏ cho người khác trong các trường hợp quy định mục phía trên hoặc chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một sổ đỏ thì bên chuyển quyền được xác nhận vào sổ đỏ đã cấp.
- Hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp tư nhân hoặc ngược lại; chuyển đổi công ty; chia, tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp không thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; xác nhận thay đổi thông tin về pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân, số thẻ Căn cước công dân, địa chỉ trên Sổ đỏ đã cấp theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; xác nhận thay đổi thông tin về pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân, số thẻ Căn cước công dân, địa chỉ trên Sổ đỏ đã cấp đồng thời với thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên
- Thay đổi về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Sổ đỏ; chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất vào Sổ đỏ đã cấp;
- Thay đổi thông tin về số hiệu thửa; diện tích thửa do đo đạc; tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất;
- Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Nhà nước thu hồi một phần diện tích của thửa đất đã được cấp Sổ đỏ.
|
Tiêu chí |
Sổ đỏ |
Sổ hồng |
|
Cơ quan ban hành và thời gian cấp sổ |
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009 với tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.” |
“Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” được cấp bởi Bộ xây dựng trước ngày 10/8/2005, đổi thành “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng” và được cấp từ ngày 10/8/2005 đến trước ngày 10/12/2009. |
|
Đối tượng sử dụng |
Đối với sổ đỏ thì sổ đỏ chứng minh quyền sử dụng đất và là công cụ bảo vệ quyền hạn, lợi ích của chủ sở hữu đất. |
Đối với sổ hồng lại được sở hữu bởi chủ nhà, đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư. |
|
Khu vực được cấp sổ |
Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có khu vực cấp ngoài đô thị |
Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng) có khu vực cấp sổ là đô thị. |
|
Loại đất được cấp sổ |
sổ đỏ được cấp cho loại đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và khu làm muối. |
Sổ hồng sẽ được cấp cho đất ở đô thị |
|
Giá trị pháp lý |
Sổ hồng và sổ đỏ đều có giá trị pháp lý thể hiện ở tài sản được ghi nhận quyền bao gồm quyền sử dụng đối với đất và quyền sở hữu đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, "sổ" chỉ là "giấy" ghi nhận quyền gắn liền với đất đai còn bản thân sổ thì không có giá trị độc lập. Giá trị thực tế Giá trị của những tài sản như thửa đất, nhà ở,... quy định giá trị thực tế của sổ đỏ và sổ hồng. Nghị định 88/2009/NĐ-CP đã quy định thống nhất hai loại giấy nêu trên thành một loại giấy chung có tên gọi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Tại Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định là loại giấy cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Trường hợp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009 khi vẫn còn giá trị pháp lý thì sẽ không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu có nhu cầu được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong khi đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009 thì vẫn sẽ được đổi. |
|
Theo khoản 2 điều 97 Luật Đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở; pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài ra cũng tại điểm a khoản 1 Điều 76, Nghị định 43/2014:
Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Căn cứ quy định nêu trên, người dân không bắt buộc phải đổi sổ đỏ, sổ hồng mẫu cũ sang sổ hồng mẫu mới.
Tuy nhiên, nếu người dân đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng trước ngày 10/12/2019 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang sổ hồng mẫu mới.
- Sổ đỏ, sổ hồng quá cũ có được đổi sang sổ mới?
Thủ tục đổi sổ đỏ cũ nát sang sổ đỏ mới được quy định tại Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp đổi Giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng như sau:
b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
Như vậy, nếu như sổ đỏ đã quá cũ khiến việc đọc các thông tin trên sổ khó khăn thì có thể xin cấp đổi sổ mới.
- Không đổi sổ đỏ cũ sang mới thì có bị thu hồi sổ đỏ đã cấp không?
Theo điểm a khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì:
"Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;"
Như vậy, Luật Đất đai không bắt buộc người dân đổi từ sổ đỏ và sổ hồng cũ sang Sổ hồng mới. Việc đổi này được thực hiện nếu như người dân có nhu cầu đổi theo quy định tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên.
- Cấp đổi sổ đỏ là tài sản chung khi thêm tên một người vào thì thủ tục như thế nào?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận
1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:
a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Theo đó, người yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại quận, huyện nơi có đất.
- Chủ đầu tư làm thủ tục cấp, đổi thay cho người mua hay là người mua tự đi thực hiện việc cấp, đổi sổ đỏ
Căn cứ khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:
Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Như vậy, nếu các bên không có bất kỳ thỏa thuận nào khác, thì trách nhiệm làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ/ sổ hồng) sẽ do chủ đầu tư thực hiện. Và theo thông tin chị cung cấp, chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ này thay cho người nhận chuyển nhượng (thông qua việc đăng ký biến động để thay đổi lại thông tin người sử dụng đất trong trang số 4 của giấy chứng nhận).
Cho nên, nếu cư dân trong khu chung cư của bạn có nhu cầu cấp lại sổ mới, thì sẽ tự đi thực hiện lại (nếu các bên không có bất kỳ thỏa thuận nào khác đến tư hai bên).
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
