Hợp đồng thế chấp nhà ở là một dạng hợp đồng bảo đảm nghĩa vụ tài sản, trong đó bên thế chấp sử dụng quyền sở hữu nhà ở của mình làm bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán với bên nhận thế chấp, mà không cần chuyển giao tài sản. Đây là một trong những biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 292 và Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS).
Theo Điều 317 BLDS, thế chấp nhà ở là việc sử dụng quyền sở hữu nhà ở làm tài sản bảo đảm mà không cần giao nhà cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp quản lý và sử dụng, trừ khi có thỏa thuận khác.
Hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp cụ thể. Theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, việc thế chấp nhà ở thuộc nhóm giao dịch cần công chứng hoặc chứng thực, và hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm hoàn thành công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nếu một bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, công chứng chỉ thực hiện khi các bên yêu cầu (Điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024). Điều này bổ sung quy định tại Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp chỉ cần lập bằng văn bản, không bắt buộc công chứng, trừ khi luật yêu cầu. Như vậy, việc công chứng thường là bắt buộc, nhưng có ngoại lệ nếu luật quy định khác hoặc các bên tự thỏa thuận.
Theo Điều 317 BLDS, tài sản đang cho thuê vẫn có thể thế chấp, nhưng bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê nhà biết về việc tài sản này đã được thế chấp. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thuê.
Theo Điều 299 BLDS, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận bán tài sản để thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp không thỏa thuận được, tài sản sẽ được xử lý theo phương thức đấu giá.
Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu nếu vi phạm quy định tại Điều 122 BLDS, chẳng hạn:
Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, nhà ở nếu thuộc tài sản chung vợ chồng thì cần có sự đồng ý của cả hai khi thực hiện giao dịch, trừ khi có thỏa thuận khác.
Phụ lục hợp đồng cần công chứng nếu nó làm thay đổi các nội dung chính của hợp đồng gốc đã công chứng, theo Điều 403 BLDS.
Theo Điều 318 BLDS, nhà ở gắn liền với đất phải thế chấp cả quyền sử dụng đất, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Để đảm bảo giao dịch bán cao ốc văn phòng được thực hiện đúng pháp luật và tránh rủi ro phát sinh, việc tìm kiếm sự hỗ trợ từ các dịch vụ tư vấn pháp lý là điều cần thiết. NPLAW cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, từ soạn thảo hợp đồng, giải đáp các thắc mắc về quy định pháp lý đến hỗ trợ trong quá trình thực hiện thủ tục. Sự hỗ trợ toàn diện này sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và đảm bảo giao dịch thành công.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
