Nội dung bài viết xoay quay các khía cạnh pháp lý về chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. Cụ thể là quy định của pháp luật về nguyên tắc, điều kiện, thủ tục chuyển nhượng một phần dự án bất động sản; Giải đáp các câu hỏi liên quan đến chuyển nhượng một phần dự án bất động sản và giới thiệu về dịch vụ tư vấn và thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng một phần dự án bất động sản của công ty.
Thị trường bất động sản được đánh giá là một trong những thị trường sôi động nhất trong những năm gần đây, thu hút hàng nghìn nhà đầu tư với nguồn vốn khổng lồ và hàng loạt dự án bất động sản có quy mô và chất lượng không ngừng được nâng cao. Có thể hiểu, dự án bất động sản là tổng hợp các hoạt động đầu tư có liên quan, gắn kết với nhau được triển khai theo kế hoạch nhằm từng bước tạo ra sản phẩm của công trình bất động sản. Trên thực tế, việc chuyển một phần dự án bất động sản giữa các chủ đầu tư diễn ra khá nhiều, tuy nhiên, đây vẫn còn là một chủ đề mới mẻ đối với công chúng. Trong bài viết này, NPLaw sẽ chia sẻ một số thông tin hữu ích đến bạn đọc về các khía cạnh pháp lý xoay quanh việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là một trong những lĩnh vực kinh doanh đòi hỏi nguồn vốn vô cùng lớn. Trong khi đó, có khá ít nhà đầu tư có thể tự thân huy động được dòng tiền khổng lồ vào dự án. Lúc bấy giờ, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là một trong những giải pháp hữu hiệu trong việc đảm bảo nguồn vốn thực hiện dự án.
Khoản 7, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng”.
Căn cứ quy định trên, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao một phần dự án bất động sản đã được cấp phép kinh doanh kèm theo những nghĩa vụ quyền lợi hợp pháp của mình cũng như của các bên có liên quan khác cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Căn cứ quy định tại Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, có thể hiểu nguyên tắc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là:
Thứ nhất, việc chuyển nhượng được thực hiện khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Thứ hai, khi thực hiện việc chuyển nhượng phải đảm bảo không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
Thứ ba, sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều kiện chuyển nhượng một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau:
Thứ nhất, điều kiện về dự án bất động sản chuyển nhượng:
Thứ hai, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định tại khoản 3, Điều 39 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Thứ ba, chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần dự án chuyển nhượng.
Thứ tư, doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần dự án bất động sản ngoài tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.
Thứ năm, việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.
Căn cứ quy định tại Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản được thực hiện thông qua các thủ tục sau:
Trường hợp: Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng chính phủ:
Trường hợp: Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:
Trường hợp: Bên nhận chuyển nhượng một phần dự án quy định tại khoản 2, Điều 41 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4, Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Các giấy tờ, hồ sơ, tài liệu trong thủ tục chuyển nhượng một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 10 và Điều 11 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP.
Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:
“1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
2. Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư”.
Căn cứ quy định trên, việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hiện nay, việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản trái phép có thể bị xử phạt vi phạm hành chính từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng theo quy định tại khoản 2, Điều 16 Nghị định 122/2021/NĐ-CP, cụ thể:
“2. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:
a) Nhà đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không đáp ứng các điều kiện theo quy định;
b) Nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế quy định tại điểm a, điểm b và điểm c khoản 1 Điều 23 Luật Đầu tư năm 2020 nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư không đáp ứng điều kiện theo quy định”.
Khoản 1, Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định:
“1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
...
k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;”.
Căn cứ quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là một dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Nhà đầu tư chuyển nhượng một phần dự án bất động sản có một số nghĩa vụ theo quy định tại khoản 1, Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, như sau:
Theo khoản 1, Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ, hoặc một phần dự án bất động là dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị.
Như vậy, nếu không có quy hoạch chi tiết 1/500 thì không thể chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
Theo quy định tại khoản 2, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản dưới hình thức nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
Đồng thời, theo khoản 3, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam được kinh doanh bất động sản theo hình thức nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài dù là công dân Việt Nam hay không là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch nhưng được nhập cảnh vào Việt Nam thì đều được nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản xây dựng công trình xây dựng để cho thuê.
Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm trong việc tư vấn và hỗ trợ, Hãng luật NPLaw - Chuyên các lĩnh vực về Đầu tư, Thương mại, Giấy phép, Sở hữu trí tuệ, Tranh chấp, Hình sự, Môi trường cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến chuyển nhượng một phần dự án bất động sản:
Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:
Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh
Công Ty Luật TNHH Ngọc Phú - Hãng Luật NPLaw
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 419 996
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
