Nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam đang ngày càng tăng cao, phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như sự mở rộng các hoạt động kinh tế và đô thị. Nhu cầu này xuất phát từ nhiều lý do khác nhau, bao gồm đầu tư, phát triển kinh doanh, mở rộng quy mô sản xuất, nhu cầu nhà ở, và cả mục đích cá nhân. Kéo theo đó càng nhiều người có nhu cầu tìm hiểu về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vậy quy định pháp luật về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện hành như thế nào? Có những vướng mắc gì thường gặp cần lưu ý liên quan đến hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Để giải đáp vướng mắc này, Nplaw xin gửi tới Quý độc giả thông tin dưới bài viết sau:
Nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam đang ngày càng tăng cao, phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như sự mở rộng các hoạt động kinh tế và đô thị. Nhu cầu này xuất phát từ nhiều lý do khác nhau, bao gồm đầu tư, phát triển kinh doanh, mở rộng quy mô sản xuất, nhu cầu nhà ở, và cả mục đích cá nhân. Kéo theo đó càng nhiều người có nhu cầu tìm hiểu về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là một quy trình pháp lý quan trọng tại Việt Nam và đòi hỏi sự tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.
Tìm hiểu kỹ về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi thực hiện sẽ giúp cho quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và tránh những rủi ro phát sinh trong thực tế.
Trong phạm vi bài viết này sẽ cung cấp cho độc giá những quy định pháp luật về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân Việt Nam (là trường hợp diễn ra phổ biến nhất mà không thuộc các trường hợp đặc thù như trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản hoặc trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định hoặc trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản).
.jpg)
Quy định pháp luật về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện hành như sau:
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những tài liệu sau:
+Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp.
+Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:
+Hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+Văn bản thỏa thuận về việc cấp chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Trường hợp có nhiều người nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận cấp chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất);
+Văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai);
+Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm c khoản 3 Điều 7 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định).
+Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
+Hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm:
+Tờ khai lệ phí trước bạ;
+Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có);
+Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có);
+Bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (nếu có);
+Bản sao Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);
(Theo Điều 29, Điều 30, khoản 1 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP; Điều 52 Thông tư 80/2021/TT-BTC)
Thủ tục giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau:
*Bước 1: Nộp hồ sơ
Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định (Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã; Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai).
*Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
+Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
+Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
*Bước 3: Xử lý hồ sơ
+Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
+Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký;
+Khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.
+Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai mà Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP để thể hiện sơ đồ của thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+Người sử dụng đất được công nhận theo kết quả trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính và phải trả chi phí đo đạc theo quy định; trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận đã cấp, ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở, tiền thuê đất đối với phần diện tích tăng thêm theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây;
+Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 12/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại điểm này sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
(Theo Điều 21, 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)
Các câu hỏi liên quan đến hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp cần được giải đáp bao gồm:
Những tài liệu bắt buộc có trong hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm nhưng tài liệu đã được nêu tại II.1 bài viết này.
Tại bước nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không tốn chi phí (chi phí ở đây được hiểu là các khoản thuế, phí, lệ phí Nhà nước theo quy định pháp luật chưa bao gồm các chi phí khác có liên quan đến việc nộp hồ sơ như: chi phí công chứng, chứng thực, in ấn hồ sơ, đi lại, thuê Luật sư,...- Là các chi phí được xác định tùy thuộc thực tế từng trường hợp cụ thể) . Việc thực hiện nghĩa vụ thuế sẽ tùy từng trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế và do cơ quan thuế xác định nghĩa vụ thuế phải nộp cho người có nghĩa vụ nộp thuế theo quy định thuế.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp lệ khi:
-Không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai (như không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đất có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; Quyền sử dụng đất đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; không trong thời hạn sử dụng đất; Quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.)
-Không đảm bảo đầy đủ các tài liệu trong hồ sơ theo quy định;
-Hồ sơ giả mạo.
-Không thực hiện nghĩa vụ tái chính theo quy định.
(Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2023; Điều 29, Điều 30, khoản 1 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP; Điều 52 Thông tư 80/2021/TT-BTC)
Vấn đề thực hiện hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên liên hệ với Luật sư để đảm bảo việc thực hiện được đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và hiểu quả nhất, tránh những sai sót không đáng có trong quá trình thực hiện.
Người có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể liên hệ với Luật sư theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
