Đất thổ cư là cách gọi của người dân về đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư, phục vụ mục đích chủ yếu để ở, xây dựng nhà cửa, các công trình phục vụ đời sống xã hội. Vậy các vấn đề pháp lý xoay quanh loại đất này là gì? đặc biệt về “sổ đỏ” của loại đất này được quy định ra sao? Bài viết dưới đây, NPLAW sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về sổ đỏ cho đất thổ cư theo quy định pháp luật hiện hành.
Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất thổ cư bao gồm các điều kiện chung và điều kiện riêng như sau:
Tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, theo đó được chia thành hai loại: Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. 
Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được chia thành 4 trường hợp.
Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, bao gồm 3 trường hợp theo quy định Luật.
Thứ nhất, điều kiện về hạn mức đất ở cho cá nhân, hộ gia đình: hạn mức đất ở là diện tích tối đa cho cá nhân, hộ gia đình được hưởng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định. Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng về hạn mức giao đất theo quy định tại khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013.
Thứ hai, về thời điểm sử dụng đất để xác định nghĩa vụ nộp tiền: thời điểm sử dụng đất khác nhau sẽ ảnh hưởng đến việc được cấp, công nhận quyền sử dụng đất. Đặc biệt là về nghĩa vụ tài chính (liên quan đến việc nộp tiền hay không nộp tiền), vấn đề này đã được quy định tại khoản 1,2 Điều 100, khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013.
Thứ ba, xác nhận nguồn gốc đất: Vì đất ở thường có giá trị lớn, nguy cơ biến động diện tích so với ban đầu cao. Đồng thời, các cá nhân, hộ gia đình có đất ở và đất nông nghiệp (như vườn, ao…) thì đều mong muốn được công nhận toàn bộ diện tích đất đang sử dụng là đất ở. Điều này cho thấy việc xác nhận nguồn gốc đất cho cá nhân, hộ gia đình trước khi cấp sổ đỏ là vô cùng quan trọng để tránh các trường hợp gian lận phát sinh.
Nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý của người sử dụng đất, Nhà nước ban hành các quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013. Với đặc thù là đất ở (loại đất có giá trị cao nhất) thì việc áp dụng các nguyên tắc này đòi hỏi sự linh hoạt.
Theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 thì ta thấy thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình được chia ra hai trường hợp:
Thứ nhất, UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình.
Thứ hai, cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận được quy định cụ thể theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được bổ sung bởi Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Đất thổ cư ở nông thôn, hoặc ở thành thị đều có quy trình thủ tục làm Sổ đỏ quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
Bước 1: Nộp hồ sơ: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ làm Sổ đỏ tại Ủy ban nhân dân cấp xã; hoặc Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất ở. 
Bước 2: Giải quyết hồ sơ: Đây là trách nhiệm thuộc về Ủy ban nhân dân; Văn phòng đăng ký đất đai; Sở tài nguyên và môi trường. Ba cơ quan sẽ phối hợp và thực hiện: Xác thực nguồn gốc đất; Xác thực thời điểm sử dụng đất; Kiểm tra hồ sơ đăng ký; Gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế; Cập nhật bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ; vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và các thủ tục khác
Chi phí cấp sổ đỏ cho đất thổ cư bao gồm các loại phí sau: lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ; phí thẩm định hồ sơ và tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”.
Tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận: Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 6,7,8,9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thì các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ đất thổ cư bao gồm:
Trong một số trường hợp, phí làm luật có thể được hiểu là chi phí mà người sử dụng chi trả để ủy quyền/nhờ người khác thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ thay cho mình (hay còn gọi là phí dịch vụ làm sổ đỏ). Mức phí này là do sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền, vậy nên không có quy định cụ thể.
Pháp luật hiện hành không quy định phí làm luật khi làm sổ đỏ/cấp sổ đỏ. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà chi phí này có thể chi phí ủy quyền thực hiện các công việc cần thiết để làm sổ đỏ, hoặc các khoản phí là nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Vì vậy, nếu khoản phí này có phát sinh khi thực hiện cấp sổ đỏ thì cần chắc chắn về cơ sở, các quy định thực tế, thông báo chính xác… từ cơ quan có thẩm quyền để xác thực.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
