Hợp đồng thi công xây dựng công trình trọn gói là một thỏa thuận pháp lý quan trọng trong hoạt động xây dựng, nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên liên quan. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giới thiệu các quy định pháp lý liên quan đến hợp đồng thi công xây dựng công trình trọn gói, bao gồm định nghĩa, các nội dung cần có trong hợp đồng và các điều khoản chi tiết. Đồng thời, chúng tôi cũng giải đáp những thắc mắc thường gặp như phạt vi phạm, thay đổi giá trong quá trình thực hiện hợp đồng và phương thức thanh toán.
Thực trạng hợp đồng thi công xây dựng công trình trọn gói hiện nay gặp phải một số vấn đề cần được giải quyết để nâng cao hiệu quả và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Trong thực tế, hợp đồng thi công xây dựng trọn gói vẫn thường xuyên xảy ra tình trạng tranh chấp về chất lượng công trình, tiến độ thi công và việc thực hiện các cam kết về giá cả. Một số nhà thầu và chủ đầu tư thiếu sự rõ ràng trong việc quy định các điều khoản liên quan đến thay đổi giá, phạt vi phạm, cũng như tiến độ thực hiện, dẫn đến những khó khăn trong quá trình triển khai công trình.
Ngoài ra, một vấn đề lớn là việc áp dụng hợp đồng thi công trọn gói trong các dự án có quy mô lớn và phức tạp, khi các yếu tố về kỹ thuật và tài chính thay đổi trong suốt quá trình thi công. Điều này yêu cầu một hệ thống các điều khoản hợp đồng chặt chẽ và sự hiểu biết pháp lý vững chắc từ cả hai bên, giúp hạn chế rủi ro và tranh chấp.
Hiện nay pháp luật chưa đưa ra định nghĩa cụ thể thế nào là “hợp đồng thi công xây dựng trọn gói”. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 140 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật xây dựng 2020), được hướng dẫn bởi khoản 1 Điều 3 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP) có quy định về hợp đồng thi công xây dựng. Theo đó, hợp đồng thi công xây dựng được hiểu là thỏa thuận nhằm thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc các phần việc xây dựng dựa trên thiết kế đã được phê duyệt. Đối với hợp đồng tổng thầu thi công xây dựng, đây là hợp đồng đảm nhận việc thi công toàn bộ các công trình thuộc một dự án đầu tư xây dựng. Loại hợp đồng này thuộc nhóm hợp đồng xây dựng, được lập thành văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu, với mục đích thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc trong quá trình đầu tư xây dựng.
Theo đó, ta có thể hiểu hợp đồng thi công xây dựng trọn gói là thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu nhằm thực hiện toàn bộ công việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc các phần việc xây dựng theo thiết kế đã được phê duyệt, với một mức giá cố định không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng. Loại hợp đồng này đảm bảo bên nhận thầu chịu trách nhiệm hoàn thành toàn bộ công việc trong phạm vi hợp đồng, bao gồm cả các chi phí phát sinh nếu có, mà không làm thay đổi giá trị đã thỏa thuận ban đầu.
Hợp đồng thi công xây dựng công trình trọn gói là văn bản pháp lý quan trọng, đóng vai trò nền tảng cho việc thực hiện và quản lý dự án xây dựng. Để đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp, hợp đồng cần bao gồm các nội dung chính sau:
- Thông tin của các bên
Hợp đồng phải ghi rõ tên, địa chỉ, thông tin liên lạc của bên giao thầu và bên nhận thầu, kèm theo thông tin đại diện hợp pháp và các giấy tờ pháp lý liên quan.
- Phạm vi công việc
Nêu rõ các hạng mục, công trình hoặc phần việc mà bên nhận thầu sẽ thực hiện, cùng với yêu cầu kỹ thuật, tiêu chuẩn chất lượng và thiết kế đã được phê duyệt.
- Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán
+ Xác định giá trị hợp đồng trọn gói cố định, không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện.
+ Quy định cụ thể về điều kiện thanh toán: tạm ứng, thanh toán theo tiến độ, hoặc sau khi hoàn thành.
- Thời gian thực hiện
Thời gian khởi công và hoàn thành công trình cần được xác định rõ, kèm theo các quy định về gia hạn hoặc xử lý vi phạm khi không đảm bảo tiến độ.
- Nghiệm thu và bàn giao
+ Mô tả quy trình nghiệm thu công trình, tiêu chí nghiệm thu và hồ sơ cần thiết.
+ Quy định về thủ tục bàn giao công trình sau khi hoàn thành.
- Bảo hành công trình
+ Xác định rõ thời hạn bảo hành và các nội dung bảo hành cụ thể.
+ Trách nhiệm sửa chữa, bảo đảm chất lượng công trình của bên nhận thầu.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
Các bên cần cam kết tuân thủ trách nhiệm đã thỏa thuận, bao gồm phối hợp thực hiện công việc, cung cấp vật tư, nhân lực, và giải quyết các vấn đề phát sinh.
- Bảo đảm thực hiện hợp đồng
Quy định về các biện pháp bảo đảm như bảo lãnh thực hiện hợp đồng và bảo lãnh tạm ứng (nếu có).
- Xử lý vi phạm hợp đồng
+ Các hình thức xử lý khi có vi phạm, bao gồm phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.
+ Cơ chế khắc phục hậu quả để giảm thiểu rủi ro.
- Giải quyết tranh chấp
Đưa ra phương thức giải quyết tranh chấp, ưu tiên thương lượng, hòa giải, hoặc trọng tài và tòa án theo thỏa thuận.
- Các điều khoản bổ sung
+ Hiệu lực của hợp đồng.
+ Quy định sửa đổi, bổ sung hợp đồng.
+ Phụ lục và các tài liệu liên quan kèm theo (nếu có).
Việc xây dựng hợp đồng chi tiết, rõ ràng giúp các bên dễ dàng thực hiện, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mình, đồng thời hạn chế rủi ro và tranh chấp phát sinh trong quá trình thi công.
Hợp đồng thi công xây dựng công trình trọn gói chi tiết không chỉ bao gồm các điều khoản cơ bản như thông tin các bên, phạm vi công việc, giá trị hợp đồng, thời gian thực hiện, quy trình nghiệm thu, bảo hành và xử lý tranh chấp, mà còn có thêm các điều khoản đặc biệt nhằm đảm bảo tính chặt chẽ và phù hợp với đặc thù của từng dự án.
Các điều khoản đặc biệt này có thể bao gồm: cam kết tiến độ, quy định chi tiết về các mốc hoàn thành công việc cụ thể; điều khoản bảo mật thông tin để bảo vệ bí mật kinh doanh hoặc kỹ thuật; điều kiện điều chỉnh hợp đồng trong trường hợp có yếu tố bất khả kháng; và quy định về sử dụng vật liệu, thiết bị nhằm đảm bảo nguồn cung cấp đạt tiêu chuẩn.
Trong số các nội dung, giá trị hợp đồng và phạm vi công việc vẫn là yếu tố quan trọng nhất. Giá trị hợp đồng cố định quyết định tính kinh tế của dự án, trong khi phạm vi công việc xác định rõ các nhiệm vụ cần thực hiện, giúp các bên hiểu rõ trách nhiệm, tránh tranh chấp. Việc bổ sung các điều khoản đặc biệt không chỉ làm tăng tính minh bạch, mà còn tạo cơ sở pháp lý vững chắc để xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện.
Theo Điều 418 Bộ Luật Dân sự 2015 thì “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.”
Các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng thi công xây dựng công trình trọn gói. Điều khoản này nhằm bảo đảm tính ràng buộc pháp lý và trách nhiệm giữa các bên trong việc thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng.
Trong hợp đồng thi công trọn gói, điều khoản phạt vi phạm thường được áp dụng cho các trường hợp như chậm tiến độ, vi phạm tiêu chuẩn chất lượng, không tuân thủ các cam kết về an toàn lao động hoặc bảo vệ môi trường. Mức phạt vi phạm phải được thỏa thuận rõ ràng, nhưng không vượt quá giới hạn quy định của pháp luật, cụ thể là không quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm theo quy định của pháp luật xây dựng hiện hành.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 37/2025/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 12 Điều 1 Nghị định 50/2021/NĐ-CP) như sau:
Nguyên tắc điều chỉnh hợp đồng xây dựng
...
2. Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định, đơn giá hợp đồng chỉ được điều chỉnh trong các trường hợp quy định tại điểm b, c, d khoản 2 Điều 143 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.
3. Đối với hợp đồng trọn gói, chỉ được điều chỉnh hợp đồng cho những khối lượng công việc bổ sung ngoài phạm vi công việc theo hợp đồng đã ký (đối với hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng cung cấp thiết bị là nằm ngoài phạm vi công việc phải thực hiện theo thiết kế, yêu cầu của hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu; đối với hợp đồng tư vấn là nằm ngoài nhiệm vụ tư vấn phải thực hiện) và các trường hợp quy định tại điểm b, c, d khoản 2 Điều 143 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.
...
Như vậy, giá hợp đồng xây dựng trọn gói chỉ được điều chỉnh cho những khối lượng công việc bổ sung ngoài phạm vi công việc theo hợp đồng đã ký và các trường hợp sau:
(1) Khi Nhà nước thay đổi các chính sách làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp các bên hợp đồng có thỏa thuận khác;
(2) Khi dự án được điều chỉnh có ảnh hưởng đến hợp đồng, trừ trường hợp các bên hợp đồng có thỏa thuận khác;
(3) Các trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo khoản 5, 6 Điều 19 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, được hướng dẫn bởi điểm đ khoản 3 Điều 6 Thông tư 09/2016/TT-BXD quy định trên phương thức thanh toán hợp đồng thi công xây dựng công trình như sau:
- Đối với hợp đồng trọn gói: có thể thanh toán bằng tỷ lệ phần trăm của giá hợp đồng tương ứng với mỗi giai đoạn thanh toán hoặc bằng giá trị khối lượng công việc tương ứng trong hợp đồng với mỗi giai đoạn thanh toán.
- Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định: thanh toán trên cơ sở khối lượng công việc thực tế hoàn thành (kể cả khối lượng tăng hoặc giảm, nếu có) được nghiệm thu tương ứng với giai đoạn thanh toán nhân với đơn giá trong hợp đồng.
- Đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: thanh toán trên cơ sở khối lượng công việc thực tế hoàn thành (kể cả khối lượng tăng hoặc giảm, nếu có) được nghiệm thu tương ứng với giai đoạn thanh toán nhân với đơn giá đã Điều chỉnh theo thỏa thuận hợp đồng. Trường hợp trong kỳ thanh toán chưa đủ Điều kiện để Điều chỉnh đơn giá thì sử dụng đơn giá trong hợp đồng hoặc đơn giá đã tạm Điều chỉnh để tạm thanh toán. Khi đã đủ Điều kiện để xác định đơn giá Điều chỉnh thì các bên phải xác định lại giá trị thanh toán cho giai đoạn đó theo đúng đơn giá đã Điều chỉnh và thanh toán cho bên nhận thầu.
- Đối với hợp đồng theo giá kết hợp: việc thanh toán phải thực hiện tương ứng với quy định về thanh toán được quy định đối với từng loại giá hợp đồng nêu trên.
Nếu thi công xây dựng công trình trọn gói mà không có hợp đồng, khi xảy ra tranh chấp, các bên sẽ giải quyết dựa vào các căn cứ sau:
Việc không ký hợp đồng sẽ gây khó khăn khi giải quyết tranh chấp, vì vậy, hợp đồng bằng văn bản là rất cần thiết để tránh rủi ro pháp lý.
Các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng thi công xây dựng công trình trọn gói thường phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp lý và kinh nghiệm thực tiễn. Vì vậy, việc lựa chọn một đơn vị tư vấn uy tín để hỗ trợ các vấn đề pháp lý là điều cần thiết.
NPLAW tự hào cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, sẵn sàng hỗ trợ bạn thông qua hotline, email và các kênh liên lạc khác. Chúng tôi cam kết giúp bạn giải quyết hiệu quả mọi vướng mắc pháp lý, xử lý các vấn đề phát sinh trong hợp đồng, mang lại sự an tâm và tin tưởng tuyệt đối. Đừng ngần ngại liên hệ ngay với NPLAW để nhận được sự hỗ trợ tốt nhất theo thông tin dưới đây.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
