Hợp đồng mua bán biệt thự là một dạng hợp đồng bất động sản có giá trị lớn được quan tâm nhiều về mặt pháp lý. Thông qua bài viết này, NPLaw sẽ đồng hành, hỗ trợ Quý độc giả những thông tin pháp lý hữu ích liên quan đến hợp đồng mua bán biệt thự.
Hiện nay, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, tình hình mua bán bất động sản nói chung không tăng đáng kể nhưng cũng không gây giảm mạnh trong nhu cầu mua bán nhà, bao gồm cả nhu cầu mua bán biệt thự. Do đó, nhu cầu lập và thực hiện hợp đồng mua bán biệt thự vẫn tồn tại với một số lượng vô cùng lớn. Tuy nhiên, biệt thự là một dạng tài sản có giá trị lớn. Không phải chủ thể nào cũng có đủ kiến thức pháp lý cũng như sự vững vàng khi tham gia tạo lập, thực hiện các giao dịch có giá trị lớn. Vì vậy, thị trường luôn đòi hỏi sự hỗ trợ pháp lý vững vàng từ các chủ thể có kiến thức, kinh nghiệm trước các giao dịch, hợp đồng mua bán biệt thự.
Hợp đồng mua bán biệt thự là một dạng của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hình thức hợp đồng được quy định như sau: “2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.
Như vậy, hợp đồng mua bán biệt thự buộc phải lập dưới hình thức văn bản theo quy định pháp luật.
Theo quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hợp đồng mua bán nhà nói chung và hợp đồng mua bán biệt thự nói riêng phải đảm bảo các nội dung bắt buộc như sau:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng mua bán biệt thự được quy định chi tiết từ Điều 21 đến Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
-Quyền của bên bán biệt thự như sau:
+Yêu cầu bên mua nhận biệt thự theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
+Không bàn giao biệt thự khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
+Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
+Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên bán biệt thự như sau:
+Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu biệt thự (nếu có).
+Bảo quản biệt thự đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
+Thực hiện các thủ tục mua bán biệt thự theo quy định của pháp luật.
+Giao biệt thự cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
+Bảo hành biệt thự đã bán theo quy định pháp luật.
+Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
+Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
+Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Quyền của bên mua biệt thự như sau:
+Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán biệt thự theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+Yêu cầu bên bán giao biệt thự theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
+Yêu cầu bên bán bảo hành biệt thự theo quy định pháp luật.
+Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao biệt thự không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
+Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên mua biệt thự như sau:
+Thanh toán đủ tiền mua biệt thự theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
+Nhận biệt thự kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
+Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+Trong trường hợp mua biệt thự đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
+Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
+ Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Theo khoản 1, khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
…
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu…”.
Theo đó, hợp đồng mua biệt thự không thuộc các trường hợp được liệt kê tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014. Như vậy, hợp đồng mua bán biệt thự phải công chứng theo quy định pháp luật.
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, người nước ngoài có thể mua bán nhà ở tại Việt Nam dưới hình thức như sau:
“2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
…
b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”.
Như vậy, người nước ngoài có thể ký kết hợp đồng mua biệt thự trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, công dân có quyền khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của các bên. Khi bên bán đã nhận cọc nhưng không thực hiện nghĩa vụ bán nhà, bên bán có trách nhiệm hoàn trả tiền cọc và một số tiền tương đương tiền cọc cho bên mua, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp này, dù hợp đồng chưa được ký kết nhưng các bên đã thực hiện đặt cọc và đặt cọc, nay bên bán bán cho người khác và trả lại tiền cọc mà không trả thêm một khoản tương đương tiền cọc là chưa bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho bên mua. Khi đó, bên mua nhận thấy quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.
Như vậy, trường hợp mua biệt thự từ người quen nên chưa làm hợp đồng, đã đặt cọc, giờ người ta bán cho người khác giá cao hơn trả lại cọc cho mình thì có quyền kiện lên Tòa án có thẩm quyền để giải quyết.
.jpg)
Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở 2014, một trong các điều kiện để tiến hành giao dịch, mua bán nhà ở nói chung và biệt thự nói riêng là không có tranh chấp, bao gồm cả tranh chấp thừa kế và các tranh chấp khác.
Theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật sẽ được xác định vô hiệu.
Như vậy, để hạn chế các rủi ro pháp lý, mua phải biệt thự đang có tranh chấp thừa kế cần yêu cầu bên bán độc lập giải quyết các tranh chấp đó hoặc đề nghị các đồng thừa kế xác nhận chuyển nhượng biệt thự cho bên mua và các bên sẽ tranh chấp số tiền chuyển nhượng biệt thự đã nhận. Trường hợp xấu nhất, bên mua có thể yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đã ký và chờ việc tranh chấp thừa kế được giải quyết xong để tiến hành mua biệt thự đó.
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu quy định liên quan đến hợp đồng mua bán biệt thự của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các quy định pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán biệt thự. Công ty Luật TNHH Ngọc Phú với kinh nghiệm cung cấp dịch vụ pháp lý dày dặn tin rằng sẽ đem lại cho khách hàng sự an tâm và hài lòng khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
