Để kịp thời đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, nhiều doanh nghiệp hiện nay đầu tư xây dựng và cho thuê nhà ở thương mại. Vậy thế nào là nhà ở thương mại và các chủ đầu tư có được ủy quyền cho thuê nhà ở thương mại hay không? Mời quý độc giả theo dõi bài viết sau đây của NPLaw nhé!
Để góp phần phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay, việc tập trung vào giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho người dân do gặp hạn chế về mặt tài chính nên chưa thể mua đất xây nhà là điều hoàn toàn cần thiết. Phương án về nhà ở thương mại được triển khai như một giải pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề trên.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 2 Luật nhà ở 2023 thì nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư, tổ chức đầu tư bất động sản thực hiện đầu tư loại hình nhà ở thương mại nhằm kinh doanh bất động sản. Có thể vì nhiều lý do khác nhau mà chủ đầu tư không thể trực tiếp tham gia vào giao dịch nên cần phải ủy quyền cho thuê nhà ở thương mại cho bên thứ ba thực hiện để kịp thời đáp ứng được nhu cầu về nhà ở.
Để đảm bảo cho giao dịch thuê nhà ở thương mại hợp pháp, các chủ thể tham gia giao dịch này cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành. Đối với trường hợp ủy quyền cho thuê nhà ở thương mại cần lưu ý thêm về quy định của Bộ luật dân sự 2015.
Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về việc ủy quyền cho thuê nhà ở nói chung hay ủy quyền cho thuê nhà ở thương mại nói riêng. Tại khoản 1 Điều 138 Bộ luật dân sự 2015 quy định cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Do đó, chủ đầu tư có thể thực hiện ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện giao dịch cho thuê nhà ở thương mại. Theo đó, bên được ủy quyền thực hiện các công việc liên quan đến việc cho thuê nhà ở thương mại như: Ký hợp đồng thuê nhà với người thuê; nộp thuế, phí với cơ quan nhà nước và một số công việc khác theo sự thỏa thuận cụ thể của hai bên.
Để đảm bảo việc ủy quyền cho thuê nhà ở thương mại có giá trị pháp lý cần lưu ý tuân đúng theo quy định pháp luật dưới đây.
Tại khoản 1 Điều 160 Luật nhà ở 2023 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở. Theo đó, bên cho thuê nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự, cụ thể:
“Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”
Căn cứ theo Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp được phép uỷ quyền như sau:
- Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
- Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
- Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.
Ngoài ra: theo quy định tại khoản 6 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
Như vậy, chủ đầu tư có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác thực hiện việc cho thuê nhà ở thương mại ngoại trừ các đối tượng thuộc bên tham gia hợp tác đầu tư thực hiện ký hợp đồng thuê nhà ở thương mại trong dự án.
Để quý độc giả có thể hiểu rõ hơn vấn đề về ủy quyền cho thuê nhà ở thương mại, NPLaw sẽ giải đáp một số thắc mắc có lên quan dưới đây.
Điều 565 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên được ủy quyền như sau:
- Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
- Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
- Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
- Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
- Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.
Theo đó, bên nhận ủy quyền sẽ là chủ thể trực tiếp tham gia giao kết hợp đồng cho thuê nhà ở thương mại, có quyền ký tên vào hợp đồng cho thuê theo sự ủy quyền của chủ đầu tư.
Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Ngoài ra, tại Điều 568 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
- Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.
- Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.
- Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.
Như vậy, việc ủy quyền có thể được trả thù lao hoặc không tùy vào thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp có thù lao thì các bên có thể thỏa thuận mức cụ thể và không bắt buộc phải ghi trong hợp đồng ủy quyền.
Tại khoản 1, khoản 2 Điều 164 Luật nhà ở 2023 quy định:
“Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”
Theo đó, việc ủy quyền cho thuê nhà ở thương mại thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng cho thuê hoặc uỷ quyền quản lý nhà ở là một trong các loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng chỉ được thực hiện khi các bên có nhu cầu.
Đối với hợp đồng ủy quyền cho thuê nhà ở thương mại cần đảm bảo các nội dung sau:
Lưu ý, khi tham gia giao kết hợp đồng ủy quyền cho thuê nhà ở thương mại, các bên cần chú ý hơn về nội dung ủy quyền. Thông qua điều khoản về nội dung ủy quyền đảm bảo được các yếu tố như: Xác định quyền hạn; Tránh lạm dụng quyền; Bảo vệ quyền lợi; Giảm thiểu rủi ro pháp lý. Do đó, việc xác định và ghi rõ phạm vi ủy quyền là rất cần thiết để bảo đảm sự minh bạch và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên trong hợp đồng.
NPLaw là một đơn vị chuyên nghiệp trong lĩnh vực tư vấn pháp lý, chúng tôi cung cấp tới quý khách dịch vụ tư vấn pháp lý về ủy quyền cho thuê nhà ở thương mại bao gồm:
- Tư vấn các quy định mới nhất của pháp luật về ủy quyền cho thuê nhà ở thương mại
- Tư vấn soạn thảo nội dung hợp đồng đúng pháp luật, bảo vệ được tối đa quyền và lợi ích của khách hàng
- Tư vấn rủi ro trong hợp đồng ủy quyền
Trênn đây là nội dung giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng về vấn đề ủy quyền cho thuê nhà ở thương mại. Mọi thắc mắc, vui lòng liên hệ với NPLaw để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
