Chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam

Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục khá phức tạp nên nhiều người dân gặp không ít khó khăn khi thực hiện thủ tục và khi chuyển mục đích thường phải nộp nhiều tiền sử dụng đất, thậm chí lên đến hàng trăm triệu đồng. Xuất phát từ lý do trên, NPLaw xin gửi tới Quý khách hàng thông tin pháp lý về chuyển mục đích sử dụng đất thông qua bài viết dưới đây.

I. Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất

Trong vài năm trở lại đây, tình trạng "sốt" đất khắp nơi, giá đất tăng cao không đúng với giá trị thực diễn ra trong phạm vi cả nước. Có thể nói việc quản lý đất đai ở nhiều địa phương còn yếu kém,buông lỏng khiến cho đất đai bị "thổi giá", làm giá không đúng giá trị thực, cuối cùng thì lợi ích từ việc này chỉ có một số ít người được hưởng. Trong khi đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất không phục vụ lợi ích chung, quy hoạch lộn xộn, kém hiệu quả ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển kinh tế - xã hội lâu dài của địa phương, đất nước. Mặt khác, việc chuyển đổi tùy tiện, ồ ạt đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp nếu không hợp lý sẽ dẫn đến thiếu đất sản xuất nông nghiệp, ảnh hưởng đến an ninh lương thực của đất nước.

II. Quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất

1. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

3. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền

Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

4. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Căn cứ tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp

III. Giải đáp một số câu hỏi liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất

1. Tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất có bị xử phạt không

Căn cứ tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 13 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định mà không đăng ký sẽ bị xử phạt từ 2.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

2. Có phải trồng rừng thay thế khi chuyển mục đích sử dụng rừng hay không?

Căn cứ Điều 19, Điều 21 Luật Lâm nghiệp 2017, một trong những điều kiện để chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác đó là phải có phương án trồng rừng thay thế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trong trường hợp không thể tự trồng rừng thay thế, chủ dự án có thể nộp tiền trồng rừng thay thế. Theo đó, điều kiện này được xem là hoàn thành khi chủ dự án hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế.

3. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở có phải xin phép trước khi chuyển không?

Căn cứ tại điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra còn phải đảm bảo phù hợp với quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về chuyển mục đích sử dụng đất

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về chuyển mục đích sử dụng đất mà công ty NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Hotline: 0913449968

Email: legal@nplaw.vn