Theo truyền thống của người Việt Nam, trước khi chết, một số người thường để lại một phần đất để thờ cúng mình và thờ cúng tổ tiên. Có nhiều câu hỏi đặt ra rằng đất thờ cúng có chuyển nhượng được không, người thừa kế có quyền chuyển nhượng đất dùng vào mục đích thờ cúng không? Đây là câu hỏi đang được đặt ra nhiều trong thời gian gần đây. Trong phạm vi bài viết này, hãy cùng NPLAW tìm hiểu và giải đáp những thắc mắc liên quan đến vấn đề trên.
I. Đất thờ cúng có được chuyển nhượng không?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng gọi là bên nhận quyền sử dụng đất. Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thờ cúng thì tùy vào từng trường hợp, có hay không việc chuyển nhượng đất thờ cúng được quy định như sau:
1. Trường hợp nào được và không được chuyển nhượng đất thờ cúng?
Đất thờ cúng hay còn gọi là di sản dùng vào việc thờ cúng là loại đất dùng vào việc thờ cúng, là đất thuộc quyền sử dụng chung của chi, họ (tài sản thuộc quyền sở hữu chung).
Theo Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015, có quy định về di sản dùng vào việc thờ cúng như sau:
- Trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng.
- Trường hợp người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.
Như vậy, theo quy định trên thì chia ra 2 trường hợp như sau:
- Trường hợp 1: Đối với trường hợp có di chúc để lại và người lập di chúc thể hiện ý chí muốn dùng đất để thờ cúng thì không được chuyển nhượng đất thờ cúng và người quản lý đất thờ cúng chỉ là người đứng ra quản lý nhằm đảm bảo thực hiện đúng mục đích của di sản là dùng vào việc thờ cúng.
- Trường hợp 2: Đối với trường hợp có di chúc và người lập di chúc không thể hiện ý chí muốn dùng đất để thờ cúng hoặc trong trường hợp di chúc vô hiệu hoặc không có di chúc thì được phép chuyển nhượng đất thờ cúng.
2. Quy định về chuyển nhượng đất thờ cúng
Căn cứ điểm c Khoản 1 Điều 179 luật đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo như quy định này thì cá nhân sẽ có quyền chuyển nhượng đất thờ cúng theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng có thể do chính người có quyền sử dụng hợp pháp miếng đất đó thực hiện hoặc do chính người có quyền sử dụng hợp pháp đó ủy quyền cho người thứ ba thực hiện giao dịch.
II. Điều kiện chuyển nhượng đất thờ cúng
Bất kì hoạt động chuyển nhượng nào cũng có điều kiện. Tuy nhiên, hiện nay, về điều kiện chuyển nhượng đất thờ cúng thì chưa có quy định cụ thể. Do đó, điều kiện chuyển nhượng đất thờ cúng sẽ được điều chỉnh bởi các quy định chung về chuyển nhượng đất. Cụ thể như sau:
Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại các Điều 190, 191, 192 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì để thực hiện chuyển nhượng đất thờ cúng phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận;
- Đất không tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
III. Chuyển nhượng đất thờ cúng cần thực hiện hồ sơ và thủ tục như thế nào?
Về hồ sơ chuyển nhượng đất thờ cúng thì cần hồ sơ như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua;
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
- Tờ khai đăng ký thuế;
- Sơ đồ vị trí nhà đất).
Về thủ tục chuyển nhượng đất thờ cúng thì cần thực hiện như sau:
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng đất thờ cúng.
Hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tùy thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế
Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, muốn thực hiện chuyển nhượng đất thờ cúng thì phải hoàn thành đủ các hồ sơ và thực hiện đủ các bước theo thủ tục trên.
IV. Những điều cần lưu ý khi chuyển nhượng đất thờ cúng.
Để đảm bảo tránh những rủi ro không cần thiết thì khi chuyển nhượng đất thờ cúng cần lưu ý những vấn đề như sau:
- Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng đất thờ cúng phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng đất thờ cúng cần được ký kết tại văn phòng công chứng (điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013). Những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của phòng công chứng mới đảm bảo giá trị pháp lý. Nhờ vậy hợp đồng này mới có giá trị khi tiến hành thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Thứ ba, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng đất thờ cúng phải hoàn chỉnh và bao gồm các thông tin sau đây:
- Tên, địa chỉ, thông tin cá nhân của các bên (gồm tên, số CMND, nơi cấp, ngày cấp, địa chỉ thường trú, địa chỉ hiện tại, số điện thoại).
- Quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên (Bên thực hiện việc chuyển nhượng phải chuyển giao đủ diện tích đất, đúng loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng và ranh giới đất… Bên nhận chuyển nhượng phải trả đủ tiền, đúng thời hạn và phương thức thanh toán đồng thời thực hiện các nghĩa vụ khác theo luật đất đai).
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng và thời gian sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng.
- Giá trị chuyển nhượng thửa đất theo thỏa thuận của các bên.
- Quyền của bên thứ 3 đối với tài sản chuyển nhượng.
- Các thông tin khác có liên quan đến quyền sử dụng đất như cầm cố, thế chấp. Nếu xảy ra các tình trạng trên thì các bên có trách nhiệm, nghĩa vụ ra sao.
- Các trường hợp vi phạm hợp đồng và trách nhiệm, cách xử lý ra sao (phạt do chậm thanh toán, chậm bàn giao tài sản…).
- Thứ tư, cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đất thờ cúng phải cung cấp các giấy tờ như sổ hộ khẩu, CMND hoặc thẻ căn cước công dân, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng minh tình trạng độc thân… Thông tin trên các giấy tờ này cần được đảm bảo chính xác. Có vậy thì giao dịch chuyển nhượng đất thờ cúng mới hợp lệ và đúng như quy định của pháp luật.
Tóm lại, để chuyển nhượng đất thờ cúng một cách nhanh chóng và đúng với quy định pháp luật thì cần lưu ý những thông tin trên.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú
Hotline: 0913 449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
