Giấy phép xây dựng nhà ở có vai trò quan trọng trong việc xây dựng và quản lý chất lượng công trình nhà ở. Vậy làm sao để hiểu thế nào là giấy phép xây dựng nhà ở và những vấn đề liên quan xoay quanh về giấy phép xây dựng nhà ở như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Giấy phép xây dựng nhà ở có vai trò quan trọng trong việc xây dựng và quản lý chất lượng công trình nhà ở. Dưới đây là một số vai trò chính của giấy phép xây dựng nhà ở:
- Kiểm soát và đảm bảo việc xây dựng theo quy định pháp luật: Giấy phép xây dựng nhà ở là một công cụ hữu ích để kiểm soát quá trình xây dựng các công trình nhà ở theo quy định của pháp luật. Nó bao gồm các quy định và yêu cầu về thiết kế, vật liệu, công nghệ xây dựng và an toàn lao động, đảm bảo rằng công trình được xây dựng đúng quy trình và tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy định pháp luật.
- Bảo vệ quyền lợi của người dân: Việc có giấy phép xây dựng nhà ở đảm bảo quyền lợi của người dân về môi trường sống, an toàn và chất lượng công trình. Giấy phép xây dựng cung cấp thông tin về việc xây dựng nhà ở cho cơ quan chức năng và người dân xung quanh. Nếu công trình không có giấy phép hoặc vi phạm các quy định, người dân có quyền khiếu nại và yêu cầu chính quyền xử lý.
- Tạo điều kiện tốt hơn cho việc vay vốn và bảo hiểm: Các ngân hàng và tổ chức tài chính thường yêu cầu có giấy phép xây dựng nhà ở khi cấp vay cho việc mua nhà hoặc xây dựng nhà ở. Giấy phép này chứng minh rằng công trình đã được xây dựng theo quy định và đáng tin cậy, giúp tăng khả năng vay vốn và giảm rủi ro.
- Quản lý và xử lý các vấn đề xây dựng: Giấy phép xây dựng nhà ở cũng cho phép chính quyền quản lý và kiểm soát các hoạt động xây dựng, đảm bảo tuân thủ quy định và phòng tránh xây dựng trái phép. Nếu một công trình xây dựng không có giấy phép hoặc vi phạm quy định, chính quyền có quyền yêu cầu sửa chữa, tháo dỡ hoặc áp dụng các biện pháp xử lý khác.
Tóm lại, giấy phép xây dựng nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo việc xây dựng công trình nhà ở được tuân thủ quy định và bảo vệ quyền lợi của người dân.
Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Giấy phép xây dựng gồm những loại giấy phép quy định tại Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, cụ thể như sau:
- Giấy phép xây dựng mới;
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
- Giấy phép di dời công trình.
.jpg)
- Các trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng 2023
Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì các trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng:
(1) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.
(2) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.
(3) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).
(4) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.
(5) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.
(6) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(7) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014.
(8) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(9) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
Như vậy, nếu xây dựng công trình thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì không phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư xây dựng công trình tại mục (2), (6), (7), (8) và (9), trừ nhà ở riêng lẻ tại mục (9) có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
- Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng 2023
Căn cứ Khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì ngoài các công trình được miễn giấy phép xây dựng nêu trên thì các công trình xây dựng khác phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020). Đồng nghĩa, các công trình này phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
Theo Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Bản sao những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng;
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC của Bộ Tài Chính thì khi thực hiện xin giấy phép xây dựng nhà ở thì bạn phải nộp các loại lệ phí sau:
- Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ;
- Lệ phí cấp giấy phép xây dựng các công trình khác;
- Các trường hợp gia hạn giấy phép xây dựng.
- Ngoài ra, lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở trên thực tế có thể cộng thêm các khoản chi phí khác như công thẩm định, kiểm tra…
Lưu ý mức lệ phí cấp giấy phép xây dựng là khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Do đó, ở mỗi tỉnh thành có mức thu phí này là khác nhau.
.jpg)
Theo quy định tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
“[...]
7. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
c) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
[...]
14. Hình thức xử phạt bổ sung:
a) Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 12 và điểm a khoản 13 Điều này;
b) Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 12 và điểm b khoản 13 Điều này;
c) Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 09 tháng đến 12 tháng (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm c khoản 12, điểm c khoản 13 Điều này;
d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đối với hành vi quy định tại khoản 12, khoản 13 Điều này.
15. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc che chắn theo quy định và khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường (nếu có) với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh hoặc gia hạn giấy phép xây dựng hoặc buộc công khai giấy phép xây dựng theo quy định với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này;
c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.
16. Đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều này mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.
17. Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.”
*Hoàn công nhà ở chỉ được tiến hành khi bên thi công đã hoàn tất việc thi công nhà ở trên thực tế. Khi kết thúc việc thi công, nhà thầu thi công nhà ở phải có trách nhiệm hoàn thiện tất cả công đoạn của việc thi công cũng như thu dọn hiện trường, lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị các tài liệu để phục vụ việc nghiệm thu toàn phần công trình. Đó là thời điểm chuẩn bị diễn ra việc hoàn công nhà.
Căn cứ theo quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2014 quy định về lập hồ sơ về nhà ở như sau:
“Điều 76. Lập hồ sơ về nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang sử dụng nhà ở nếu chưa xác định được chủ sở hữu, tổ chức được giao quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều này và Điều 77 của Luật này.
2. Hồ sơ nhà ở được quy định như sau:
a) Đối với nhà ở tại đô thị và nông thôn được tạo lập trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở hoặc có bản kê khai thông tin về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Đối với nhà ở tại đô thị được tạo lập kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì hồ sơ nhà ở bao gồm giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở; giấy tờ xác định đơn vị tư vấn, đơn vị thi công, bản vẽ thiết kế, bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở, hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có);”
Theo đó, thì hồ sơ nhà ở bao gồm giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở; giấy tờ xác định đơn vị tư vấn, đơn vị thi công, bản vẽ thiết kế, bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở, hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Do đó, kể cả có làm thủ tục cấp Giấy phép xây dựng thì khi xây dựng xong bắt buộc phải làm thủ tục hoàn công công để lập hồ sơ về nhà ở.
*Pháp luật không có quy định về thời hạn hoàn công sau khi xây dựng xong công trình nhà ở. Chủ nhà có thể chưa cần thực hiện thủ tục này trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên sẽ gặp nhiều khó khăn nếu muốn chuyển nhượng, thế chấp hoặc cầm cố tài sản. Phần lớn là không thể thực hiện được các thủ tục vừa nêu.
Quan điểm của nhiều người cho rằng, việc hoàn công nhà và sang tên chuyển nhượng là không liên quan đến nhau. Quan điểm này chưa hẳn đã đúng bởi hoàn công là thủ tục hợp thức hóa việc sở hữu căn nhà, nếu chủ nhà không hoàn công thì việc sang tên khi mua bán nhà đất sẽ khó thực hiện.
Theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Như vậy, theo quy định trên, khi nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế các quyền của mình đó là quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất mà không bị hạn chế về việc xin cấp phép xây dựng trên đất đó. Do đó, khi bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn vẫn được phép xây dựng nhà và xin giấy phép xây dựng.
Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mình mới được xin giấy phép xây dựng nhà ở.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 thì:
"Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. [...]"
Theo các quy định trên thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thì mình mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014 về đối tượng và các loại giấy phép xây dựng thì:
“ 1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
3. Giấy phép xây dựng gồm:
a) Giấy phép xây dựng mới;
b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
c) Giấy phép di dời công trình.
4. Công trình cấp đặc biệt và cấp I được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn khi đã có thiết kế xây dựng được thẩm định theo quy định của Luật này.
5. Đối với dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều công trình, giấy phép xây dựng được cấp cho một, một số hoặc tất cả các công trình thuộc dự án khi phần hạ tầng kỹ thuật thuộc khu vực xây dựng công trình đã được triển khai theo quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Như vậy trước khi xây dựng phải có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên xây nhà là mảnh đất đang tranh chấp nên chắc chắn sẽ không được cấp giấy phép xây dựng. Việc xây dựng mà không có giấy phép xây dựng là hoàn toàn không hợp pháp.
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề giấy phép xây dựng nhà ở. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpeg)
